何智

【摘要】當(dāng)今時(shí)代，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控力度越來(lái)越大、銀行房貸收緊，各級(jí)政府推行限價(jià)政策，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成很大影響。萬(wàn)達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型供應(yīng)鏈管理，融創(chuàng)和恒大投資汽車(chē)制造，業(yè)界大佬紛紛轉(zhuǎn)型某種程度上意味著這個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)前期高速發(fā)展現(xiàn)在正逐步進(jìn)入調(diào)整階段。近期碧桂園“高周轉(zhuǎn)”引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題等也說(shuō)明房企面臨的資金壓力大且成本高，有的甚至危及生存。在此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在控制擴(kuò)張節(jié)奏的同時(shí)，如何采取積極有效措施進(jìn)行成本控制，成為新形勢(shì)下保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)乃至維持企業(yè)生存的關(guān)鍵手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本控制;策略

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其蓬勃發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有極大的促進(jìn)作用，同時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資金大，受政策、市場(chǎng)等不穩(wěn)定因素的影響大，又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)，要在高風(fēng)險(xiǎn)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效管控，實(shí)施集約與效益并重開(kāi)發(fā)。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理概述

成本管理主要指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中開(kāi)展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學(xué)管理的總稱(chēng)，作為企業(yè)管理中的重要組成部分，成本管理對(duì)提升企業(yè)內(nèi)部管理水平并規(guī)范經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算、改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理等有著重要的幫助。一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)行成本管理的主要目的是為了充分調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的全體成員，在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)展開(kāi)科學(xué)的管理，以此在降低成本的基礎(chǔ)上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前的測(cè)定、事中的控制以及事后考核的一個(gè)過(guò)程，并以此來(lái)形成一種全企業(yè)、全過(guò)程、多層次、多立體的成本體系。在開(kāi)展成本管理時(shí)，首先要認(rèn)真開(kāi)展成本預(yù)測(cè)工作，對(duì)階段內(nèi)的成本水平和目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方案進(jìn)行有效的成本決策，還要加強(qiáng)成本日常的審核監(jiān)督，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來(lái)促進(jìn)企業(yè)不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對(duì)其進(jìn)行管理和考核，從而達(dá)到成本管理的目的。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理存在的主要問(wèn)題

2.1相關(guān)崗位人員缺少成本管理意識(shí)

就現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，許多企業(yè)還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性。財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的建立也沒(méi)有引起重視。在缺乏科學(xué)指導(dǎo)的情況下，一些企業(yè)往往將成本控制的關(guān)注點(diǎn)都放在生產(chǎn)環(huán)節(jié)。也有些企業(yè)只注重建筑材料、人工、設(shè)備等成本，但忽略了時(shí)間成本等。如果沒(méi)有前期有效的全流程成本預(yù)算，只在具體實(shí)施環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，肯定會(huì)使預(yù)算失效，成本不受控制。缺失有效的系統(tǒng)全面的財(cái)務(wù)成本控制體系，是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。目前雖然整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境提供了許多機(jī)遇，但也使企業(yè)面臨更多的挑戰(zhàn)。盡快建立財(cái)務(wù)成本管理體系，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的成本控制，才能更好地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.2手段相對(duì)陳舊，方法缺乏創(chuàng)新

房地產(chǎn)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，由于傳統(tǒng)慣性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的手段和方法有較嚴(yán)重的歷史沿襲，其成本控制對(duì)象主要是土地成本（買(mǎi)價(jià)即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安裝工程成本、配套設(shè)施成本。從成本管理手段來(lái)看，多數(shù)企業(yè)是在降低成本絕對(duì)額方面下功夫，采取的手段包括加快開(kāi)發(fā)速度、縮短建設(shè)周期以降低資金成本;偷工減料、偷梁換柱以降低材料成本;加班加點(diǎn)、克扣人工壓榨工人血汗來(lái)降低人工成本;改變?cè)O(shè)計(jì)、減少工程量節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支等等。從成本控制方法來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用傳統(tǒng)的定額成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、計(jì)劃成本法進(jìn)行成本核算和控制。而作業(yè)成本法、環(huán)境成本核算、成本企劃等現(xiàn)代成本管理和控制的方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻很少見(jiàn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制策略

3.1強(qiáng)化全生命周期成本意識(shí)，實(shí)行成本全過(guò)程管理

實(shí)際工作中，多數(shù)企業(yè)總是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)完成后，試圖在生產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)加強(qiáng)材料、人工和費(fèi)用支出管理控制來(lái)達(dá)到降低成本的目的。殊不知，一種產(chǎn)品一旦設(shè)計(jì)成型，其70%的成本是注定要發(fā)生的，此時(shí)要想在生產(chǎn)過(guò)程中降低成本是非常困難的。于是偷工減料、壓低工資成了多數(shù)企業(yè)降低生產(chǎn)成本的主要手段，其結(jié)果既影響了產(chǎn)品質(zhì)量，增加了售后成本，又影響了員工的積極性和創(chuàng)造性，成本管理效果不明顯。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理首先要在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本企劃。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響分別達(dá)到65%、25%～35%，如果能在設(shè)計(jì)階段做到優(yōu)化小區(qū)布局，合理設(shè)計(jì)戶型和建設(shè)用料，科學(xué)規(guī)劃配套景觀綠化和輔助設(shè)施，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本控制起著至關(guān)重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套嚴(yán)格的招標(biāo)制度，堅(jiān)決杜絕“串標(biāo)”、“圍標(biāo)”情況發(fā)生;要樹(shù)立質(zhì)量成本意識(shí)，在保證工程質(zhì)量的前提下，鼓勵(lì)采用新型建材和替代產(chǎn)品，制定消耗限額并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理;嚴(yán)禁施工方案隨意頻繁變更，如確需變更，從美觀、實(shí)用、工程結(jié)構(gòu)等方面綜合考慮采用局部變更，嚴(yán)防因工程變更導(dǎo)致項(xiàng)目成本的額外上升。第三，必須重視后期成本管理，尤其是竣工驗(yàn)收階段的成本控制，謹(jǐn)防出現(xiàn)前期的設(shè)計(jì)、建造雖然成本得到有效控制，但后續(xù)的養(yǎng)護(hù)、維修以及質(zhì)保成本上升。只有強(qiáng)化了整個(gè)開(kāi)發(fā)全生命周期成本控制意識(shí)，才能真正降低成本。

3.2加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)控施工現(xiàn)場(chǎng)

施工階段在項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中占用的時(shí)間較長(zhǎng)，施工成本在整個(gè)成本構(gòu)造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強(qiáng)合同管理，還要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管控。首先，在擬寫(xiě)施工合同時(shí)要用嚴(yán)密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成，避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況，預(yù)防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費(fèi)用。在合同實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，及時(shí)糾正合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而更有效地控制工程造價(jià)。其次，在施工現(xiàn)場(chǎng)管控時(shí)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，盡可能減少設(shè)計(jì)變更，并嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)工程量變更簽證。

3.3價(jià)值工程在成本控制中的運(yùn)用

如果不將成本看成是利潤(rùn)的減項(xiàng)，而將其視為價(jià)值創(chuàng)造的推動(dòng)項(xiàng)，我們的成本控制理念將會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理強(qiáng)調(diào)以?xún)r(jià)值最大化而不是利潤(rùn)為目標(biāo)，這就要求成本管理和控制必須與價(jià)值創(chuàng)造相聯(lián)系。

按照價(jià)值工程的基本公式：價(jià)值（V）=功能（F）/成本（C），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

企業(yè)在采取降低成本措施的時(shí)候，就必須考慮其對(duì)功能和價(jià)值的影響，而不是一味追求降低成本絕對(duì)額。如果成本降低，功能不變，則價(jià)值上升;如果成本明顯大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同樣價(jià)值可以得到提升;如果成本略有上升，而功能有大幅提升，價(jià)值隨之上升，此時(shí)成本增加不應(yīng)視為成本超支，反而應(yīng)該予以肯定和鼓勵(lì)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要因素，因此，要根據(jù)不同時(shí)期、不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求，加強(qiáng)成本監(jiān)控，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。在保質(zhì)保量的前提下，嚴(yán)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。

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