張欣

摘要：為了保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求平衡，全國多地積極推動實施限購政策。但是新政策的實施，不是真正的有效市場在發(fā)揮作用，同時缺乏可行性調(diào)查，也會導(dǎo)致更多的負(fù)面影響，本次對成都市限購政策解讀，站在剛需購房者的角度，了解限購政策給剛需購房者帶來的實際效果與不足，提出進一步完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場控制的對策和建議，讓它能夠更好地服務(wù)社會，以保證成都房地產(chǎn)業(yè)在限購政策的影響下，不僅能使剛需者買得起房子，還可以促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：成都;限購政策;剛需

一、成都市限購政策剖析

遭到全國熱門城市房價迅速高漲，成都房地產(chǎn)市場地區(qū)分化、個體發(fā)展企業(yè)和中介機構(gòu)借機炒作，制造市場緊張氣氛，甚至故意放慢節(jié)律，削減推板，釋放不實銷售信息，導(dǎo)致?lián)屬彛稒C性購房等非理性的消費逐步增加。更多的外地資本進入成都房地產(chǎn)市場投機，也導(dǎo)致了剛性需求者非理性的購買，房價驟變，威懾到了成都房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。2016年10月1日起，成都市陸續(xù)推出限購政策，加大限購力度，具體措施如下：

至2016年10月1號起，成都巾.限購政策前幾次實施后，樓市依然沒有降溫的趨勢，所以當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門不斷加大限購力度，提高購房門檻。將符合購房資格的需求者范圍不斷縮小，通過供需市場的調(diào)節(jié)，防止投機客進入市場，以穩(wěn)定房價。

二、剛需購房者的定義

所謂“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件，也就是說剛性需求者買房是為了滿足自己和家庭能有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，而不是為了炒作樓市。成都市目前符合剛需購房者條件必須滿足：一是居民家庭包括夫妻雙方、夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）和其未成年子女，達(dá)到法定婚齡未婚、離異、喪偶等單身以個人為居民家庭;夫妻離異的，購房登記時離婚應(yīng)已滿兩年;二是登記購房人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)名下均無自有產(chǎn)權(quán)住房且自2016年10月1日以來無住房轉(zhuǎn)讓記錄。當(dāng)然還得符合成都市限購政策條件才有剛需購房資格。

三、限購政策對剛需購房者的影響

（1）限購政策對剛需購房者的積極影響

第一，支持合理住房需求。根據(jù)最新政策要求，符合剛需條件的購房者，可以比二普通資格購房者優(yōu)先搖號選房，以剛需身份沒有搖中還可參與普通資格繼續(xù)搖號，這就增加了剛需購房者的中簽比例。而且對于首套房需求者首付比例較二套房來說小很多，這些政策無疑對剛需購房者都是利好的。且2017年4月13日起在成都限購區(qū)域新購住房，在取得不動產(chǎn)權(quán)3年之后才能上市交易，這一條件增加了投資客炒作市場的風(fēng)險，讓真正對住房有需求的人參與到市場。

第二，限制捂盤。為了防止房價上漲過快，成都市相關(guān)部門也對新開的樓盤實行限價。開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)在10日內(nèi)開盤銷售，開發(fā)商應(yīng)及時反映房屋銷售的狀態(tài)，根據(jù)住房價格，明碼標(biāo)價對外銷售。這樣可以有效防止部分樓盤故意捂盤，出現(xiàn)供給短缺的現(xiàn)象。

第三，遏制房價過快增長。2016年至今，成都房價幾乎翻了一番，甚至更多。習(xí)近平總書記強調(diào)“房子是用來住的”，既然是用來住的，就要建老百姓買得起的房子。衣食住行關(guān)乎民生，如果沒有穩(wěn)定的居住場所，社會穩(wěn)定也難以維持。所以，為了防止房價上漲過快，成都市連續(xù)幾次限購升級之后也取得不錯的成績。不管是新盤還是二手房的價格都得到一定程度的抑制，市場溫度有所下降。

（2）限購政策對剛需購房者的消極影響

第一，銷售、中介的誘導(dǎo)。限購政策實施以來，樓市溫度下降，很多中介和銷售為了提高房屋成交量，進行誘導(dǎo)性宣揚如：限購政策即將取消、貸款比例即將上調(diào)等現(xiàn)象。正因為樓市溫度持續(xù)高熱不減才連續(xù)升級限購制度，成都市房價才得到階段性的緩和、穩(wěn)定，如果政府馬上取消限購，豈不是讓樓市再“火熱一把”。那所謂的調(diào)控又如何能起到真正的作用。所以很多銷售、中介誘導(dǎo)性的宣傳會加重剛需購房者的恐慌，以采取不理性的購房行為。

第二，戶籍政策中的不合理。最新2018年5月15日限購政策中提到：擁有限購區(qū)域戶籍未滿2年需連續(xù)繳納1年社保才有購房資格。戶籍政策牽涉到子女未來受教育的問題，恰巧成都市現(xiàn)階段可以采用學(xué)歷落戶，這一批人中大部分也是剛性需求者，但是還是要等滿足兩年戶籍才能取得購房資格，且新盤大多數(shù)是期房，不能及時交付，所以取得住房時間周期較長。原則上，所謂的公平都是相對的，沒有絕對的公平，和絕對的限制。而在這次樓市限購上，為什么一定要咬著戶籍二字不放呢？對于自己本身而言，作為一個過渡性政策，限購令短期內(nèi)確實會起到積極的作用。但是，如果戶籍在核心位置，恐怕投機客又會將限購問題擴大到戶籍方面，以至出現(xiàn)倒買倒賣的現(xiàn)象，而限購的根本問題抑制投機倒把卻仍然沒有控制住。反而讓渴望買房的群體將買房變成一種奢望，所以，我們不能將戶籍問題作為核心解決方案來執(zhí)行。而今天的發(fā)展，與以戶籍限制為由，來阻礙外地人購房的需求也是不相匹配的。過去，戶口不只是一張紙，更重要的是賬戶式軸承內(nèi)容背后的公民待遇?，F(xiàn)在戶籍是越來越模糊，事實上，一個工人有歸屬感，關(guān)鍵不是戶口有沒有的問題，而在于公民的待遇在城市他們能否給予。所以今天，戶籍的復(fù)蘇理論，顯然有點與時代有點出入，房地產(chǎn)限購綁定本地戶籍，本身就是一種歧視政策，也是一種無奈，因為如果要實現(xiàn)住房購買，如今除了把戶籍問題作為關(guān)鍵實施步驟，似乎沒有更好的快捷方式了。雖在短期內(nèi)限制應(yīng)該是非常有效的，可以嚴(yán)重打擊了相當(dāng)一部分外地人想在本地購買房產(chǎn)的舉動，對穩(wěn)定房價應(yīng)該也是積極并且有效果的。但這并不能從根本上解決投機客們對于房地產(chǎn)市場的炒作。俗話說的好，寧堵城門，不堵水口，但這是一個諷刺的言語。也就是說，如果不解決這個問題的來源，采取臨時解決方案不治本，長時間的靜之，問題終將也會迸發(fā)出來。

第三，區(qū)域限制不合理。2018年5月15日最新政策規(guī)定，擁有成都市兩大重限區(qū)（天府新區(qū)和高新區(qū)南部）購房資格者不能購買其他11主城區(qū)的住房，而且兩大重限區(qū)還不能交叉購買。也就說，你有天府新區(qū)的購房資格就只能買天府新區(qū)的住房，這無疑是把你的社保和戶籍所在區(qū)以及住房綁定在布、區(qū)域，顯然條件很苛刻了。而且，全國其他多地限購政策中，也很少出現(xiàn)區(qū)域限購這一情況。

第四，二手房市場出現(xiàn)倒掛。成都市新盤限價以來，開盤價格顯然會被二手房價格低很多。二手房是房主按照市場情況自由定價，不受約束，因為新盤限價，又需要搖號和存在交房周期，所以二手房市場定價依然很高，這就使得二手房和新盤價格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

第五，容易滋生違法違規(guī)行為。成都市限購政策實施以來，難免會滋生一些違法違規(guī)行為來取得住房資格，例如：仿造或假開具社保交納證明、以公司的名義購房、私下收取費用轉(zhuǎn)讓搖號資格等現(xiàn)象。新盤限價，開放商也滋生一些不誠信行為，比如收取違規(guī)誠意金;用宣傳上漲裝修費的消息來提高價格等。所以加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序尤為重要。

四、針對剛需購房者提出的建議

（1）不受銷售人員的誘導(dǎo)

識別部分銷售和中介的夸張宣傳，剛性需求者主要考慮自住，所以短時間之內(nèi)不考慮換房的，至于房價未來的漲跌不用作為重要因素考慮，只需要考慮自身需求。關(guān)于成都市限購政策短時間內(nèi)是否取消，這是一個預(yù)測性問題，本文觀點：成都市限購政策幾次升級后剛?cè)〉秒A段性成效，所以不會取消。

（2）提前準(zhǔn)備取得購房資格

作為剛需購房者，要十分清楚成都市的限購政策，需要提前遷人戶籍或者購買社保來取得購房資格，但是政策并未一成不變，在取得購房資格的同時，限購政策可能還會針對市場的變化做出改變，本文建議是多參考其他一線城市的限購政策，一般情況下，新政策實施之前會有部分城市先試點，然后再鋪面開來，以便自己優(yōu)先采取應(yīng)對措施。

（3）根據(jù)自身需求理性購房

剛性購房者需要根據(jù)自身的需求和實力來選擇住房。因為成都市有區(qū)域限購，所以可以根據(jù)自己的工作所在地和未來小孩上學(xué)的區(qū)域針對性取得理想?yún)^(qū)域購房資格。目前受限購的影響，很多開放商開出了大量公寓，購買公寓是不需要任何購房資格的，但是公寓居住成本較高，水電物業(yè)多為商用價格，大多為小面積通風(fēng)欠佳，梯戶比密度大且二手公寓轉(zhuǎn)讓稅費很高，所以如果是自住性剛性需求不建議購買公寓。

（4）不做違法違規(guī)的事情

作為剛性購房需求者應(yīng)該合理取得購房資格，切勿弄虛作假。相關(guān)部門已經(jīng)頒布：虛假取得購房資格，一經(jīng)查處，三年內(nèi)取消購房資格。突如其來的限購，讓許多買家始料未及，所以剛性購房者只有合理調(diào)整購房計劃應(yīng)對新政。

五、結(jié)論

支持未來經(jīng)濟發(fā)展的一定是利，學(xué)技術(shù)，并以實體經(jīng)濟作為主要經(jīng)營目標(biāo)。當(dāng)然如果連大多數(shù)奮斗在一、二線城市剛需者購買一套房子都成為難上加難的事情，那我們也應(yīng)該思考限購政策推出的真正的意義何在？所謂的限購還是應(yīng)該讓那些真正有需求的人進入到限制圈層內(nèi)，讓那些炒房團投機客沒有空隙可以進入，這才從真正意義上實現(xiàn)習(xí)總書記說的“房子是用來住的”。

參考文獻(xiàn)

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