馬也

長期以來，網(wǎng)絡間流傳著這個月一個段子“魯迅在北京任職期間，買一套四合院只花了兩三個月工資”。在如今這個房價高漲的年代里，慕古好遠的“民國范們”由此細節(jié)得出來民國時代房價便宜，是老百姓安家置業(yè)的黃金時代的結論。

那么事實的真相是什么呢，恐怕眾“民國小清新”們要失望了……

話說，魯迅1912年5月到北京任職，開始了他十余年的“北漂”生涯。

到了1919年，為了全家團聚，魯迅和弟弟周作人花了3675元買下八道灣11號一座“三進的大院子”。1924年，由于家長里短的問題，魯迅不得不又花了不到1000元買下阜成門內西三條的一套四合院（今北京市阜成門內大街宮門口二條19號魯迅博物館）。光看這數(shù)字，感覺當時的房價簡直就是白送啊，比今天的“白菜價”還便宜。不過不談實際購買力就坐地起價顯然不是事兒，下面再來看看當年魯迅所生活的時代1元錢的實際購買力。

中國歷史上貨幣的購買力以米價（糧價）來衡量最為可靠;當然，抬杠地說，其實也不盡然，糧食品種、品質、糧食產(chǎn)出地、季節(jié)等地域、時間等問題都會影響到糧食的價格;這里我們所說的米價，更多的是理想化地指作為商品糧的大米，以年為時間度量的均價。

1919年、1924年北京的米價每百斤平均價格分別為5.35元和7.94元。這就是說，八道灣房產(chǎn)約值7萬斤米，以現(xiàn)在米價2元一斤來算（略低于實際米價），大概值14萬元錢。同理，西三條四合院房價約值12500斤米，相當于現(xiàn)在的25000元。魯迅的收入，包括教育部月薪300元及稿費、講課費。這樣看來，八道灣房產(chǎn)約需魯迅一年的工資，而西三條四合院只要他兩三個月的工資。

從1912年魯迅到北京教育部任職，一直到1936年去世，24年中，日記的主要內容就是記錄收入情況，魯迅總共收入12萬多銀圓，約合今天人民幣480萬元。這些收入充分保障了他在北京四合院和上海石庫門樓房的寫作環(huán)境。在殘酷無情的文化圍剿之中，魯迅能夠自食其力、自行其是、自得其樂，堅持他的自由思考和獨立人格，這得益于他殷實的收入。

此外，要看房價是貴還是便宜，大眾是否買得起，還要看看同時期其他社會階層的收入如何呢？民國時期，小學和中學教員為30～100元及70～160元;大學教師，助教100～160元，講師160～260元，教授400～600元。在外國企業(yè)服務的高級職員為200～400元，中低級職員為50～100元;傳統(tǒng)舊式商店中的店員或職員則僅有10～30元（工廠女工相同），北大的某圖書管理員助理才8元?？梢姡驮氯?00元以上的魯迅而言，其收入絕對在一般社會成員之上。

要想弄清楚民國房價究竟是高還是低，除了看收入，還要看具體的時間。大致來說，民國前期房價低，民國后期房價高;北洋時期房價低，國民政府時期房價高;抗戰(zhàn)以前房價低，抗戰(zhàn)勝利后房價高。此外還要看看是哪一個城市，該城市的什么地段，這跟當時的政局也很有關系。簡單地說，決定現(xiàn)在的房價一般規(guī)律同樣也適用于魯迅的時代的，當然，得排除坑爹坑爺爺奶奶的所謂學區(qū)房問題。

北京的住房市場“民國十七年前一直漲價，至民國十八年反形跌價?！?919年，也就是五四運動那年，郁達夫的哥哥郁曼陀在阜成門內巡捕廳胡同買下一個四合院，花了大洋2200元。到了1924年，“值五六千元矣。”（吳虞1924年5月3號的日記）短短五六年，房價漲了一倍多！換句話說魯迅入手西三條四合院時，正趕上房價上揚的時期——才花兩三個月工資的魯迅買房居然買虧了！

但從前面陳列的數(shù)據(jù)可以看出，和今天一樣，像魯迅這種高收入的民國“金領族”（如今月薪在3萬元以上的三資企業(yè)高級管理等）畢竟是少數(shù)，根本不具備社會代表性。

從魯迅的例子可以看出在民國時期，在當時沒有開發(fā)商的情況下，房價的確比現(xiàn)在便宜，但收入達到中位數(shù)的普通人，要攢近百年時間才能買到一套房。

20世紀頭30年以銀圓為本幣（1銀圓大約等于0.7兩白銀）從1912年到1936年24年間，中國的物價是基本穩(wěn)定的，升降平緩、浮動不算大，還沒出現(xiàn)貨幣急劇貶值的狀況。

民國初年，成都一座帶小花園院落售價440兩銀子，不足半年就漲到了500兩。而那時的成都普通人一年最多也就攢下5兩銀子。那時候1兩是37克，440兩即16280克，近年銀價大漲，每克接近1元，16280克也才16萬元。花16萬元就能在成都市區(qū)買一座院落，擱到今天絕對是天方夜譚。

可是民國初年一般成都人的收入又有多高呢？人力車夫365天不歇班，刨去飯錢、車份兒以及抽大煙和逛低等妓院等等開支（多數(shù)車夫狂賭爛嫖，且有鴉片癮），一年最多能攢下來3兩銀子;理發(fā)師剃一個頭掙10文錢，一年最多能攢7兩銀子;保安管吃管住，月薪500文，假如一文錢不花，一年才攢下6000文，折合紋銀5兩多一點（以上收入數(shù)據(jù)均見于《成都通覽》）。

這些賣力氣吃飯的升斗小民要想在成都市區(qū)買一所像模像樣的宅子，得付出幾十年甚至一百多年的血汗。可見，民國時代也是二線城市的成都房價一點也不比今天便宜。

1863年上海公共租界的土地平均價是每畝1318兩銀，到1907年達到9606兩，升值七倍多;1920年上海公共租界的土地平均價是10476兩銀，1933年達到了33877兩。

1兩白銀，等于現(xiàn)在的多少呢？——30年代，上海普通老百姓三口之家，收入大致是300兩白銀（大洋）。其生活水平相當于目前年收入3萬余元的家庭購買力。由此看，當時一兩白銀等于現(xiàn)在100多元人民幣。以這樣折算，等于當時每平方米要現(xiàn)在的人民幣5600元，購買的吃力程度，相當于目前的每平方14000元。但當時上海人口只有目前的四分之一，買房基本沒按揭。

所以一線城市上海的房價收入比從來就是這么高。