【摘要】我國(guó)的房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化有著內(nèi)在的聯(lián)系，農(nóng)民工市民化擴(kuò)大房地產(chǎn)的需求，推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)供給側(cè)改革能夠消化房地產(chǎn)的庫(kù)存，并滿足人民群眾的居住需求，同時(shí)推動(dòng)著農(nóng)民工市民化。但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的關(guān)系出現(xiàn)扭曲，阻礙了房地產(chǎn)去庫(kù)存和農(nóng)民工市民化。所以，我國(guó)需要建立房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的總供給與總需求的平衡，推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)供給側(cè)改革；農(nóng)民工市民化；協(xié)同對(duì)策

1、我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的關(guān)系

1.1房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供住房供給，促進(jìn)農(nóng)民工市民化

目前，由于城市與農(nóng)村的收入差異，越來(lái)越多的農(nóng)民去到城市打工，但是這個(gè)群體的受教育程度較低，只能從事低端勞動(dòng)，收入水平也一直較低，然而城市的房?jī)r(jià)很高，所以農(nóng)民在城市買(mǎi)房是非常困難的，這也是阻礙我國(guó)城鎮(zhèn)化的重要因素。房地產(chǎn)供給側(cè)改革可以解決住房供給制度的不合理問(wèn)題，為農(nóng)民工提供適合他們居住的住宅，是農(nóng)民工更快的融入城市。

1.2農(nóng)民工市民化對(duì)住房的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工住房的調(diào)查，農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購(gòu)房的只有百分之一，多數(shù)是在城市租房和住在單位的宿舍。如果可以鼓勵(lì)農(nóng)民工在城市購(gòu)房，不僅可以解決城市的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，還可以帶動(dòng)城市的消費(fèi)和投資，同時(shí)農(nóng)民工購(gòu)房還能夠倒逼改革[1]。農(nóng)民工市民化的內(nèi)在要求就是推進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房，從而為房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供內(nèi)在需求和動(dòng)力。

2、針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化問(wèn)題的研究

2.1不同的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化局面，在一、二線城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求，而在三線以及以下的城市房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩。比如在北京、上海等一線城市，房地產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)格一直處于上升的狀態(tài)，而三線城市的房地產(chǎn)一直處于低迷的狀態(tài)，甚至有的房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)企業(yè)也爭(zhēng)相在一線城市搶地，三線城市的土地價(jià)格持續(xù)下降。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)的限購(gòu)與促銷(xiāo)問(wèn)題

在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化的背景下，不同的城市也都采取了適合各自城市房地產(chǎn)行業(yè)的措施，比如限購(gòu)促銷(xiāo)等。對(duì)于一、二線城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷(xiāo)售太火，政府制定了收緊政策，比如，上海和深圳推出了最嚴(yán)格的房地產(chǎn)的限貸限購(gòu)政策。對(duì)于三線及以下城市，政府采取利好的政策鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，比如在河南省南陽(yáng)市，凡是在城里購(gòu)房的農(nóng)民工，都會(huì)發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼[2]。這些促銷(xiāo)活動(dòng)雖能緩和三線城市房地產(chǎn)的供需問(wèn)題，可是要促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，還是要推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革。

2.3房地產(chǎn)的供給大于農(nóng)民工的購(gòu)房需求

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)總的來(lái)說(shuō)，處于供大于求的狀態(tài)，目前，我國(guó)的商品房待售面積，加上在建面積，單位自建住房等，房地產(chǎn)的庫(kù)存面積已經(jīng)超過(guò)了八十億平方米，其中大部分是在三線及以下城市[3]。但是這些房地產(chǎn)的剩余，是相對(duì)于人們的購(gòu)買(mǎi)力而言的，農(nóng)民工足夠多，但是他們的收入低，根本沒(méi)有條件購(gòu)房，多是住在租來(lái)的簡(jiǎn)陋的房子里。房地產(chǎn)剩余和農(nóng)民工缺少住宅的現(xiàn)象并存，嚴(yán)重影響我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.4農(nóng)民工的工作地與住宅分離問(wèn)題

農(nóng)民工在城市工作，但是沒(méi)有能力在城市購(gòu)房，只能回到農(nóng)村蓋房，這就使得農(nóng)民工的工作地與居住地分離，在城市工作要租房，在農(nóng)村有房卻要閑置。這是房地產(chǎn)資源的利用不合理，反映了農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)制度的不完善。

3、房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制及推進(jìn)策略

第一，建立住宅建設(shè)用地與改變就業(yè)量的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并且構(gòu)建住宅建設(shè)用地的出讓制度。在三線及以下城市，房地產(chǎn)的剩余除了農(nóng)民工的購(gòu)買(mǎi)能力，還有政府對(duì)住房建設(shè)用地的過(guò)量供給。為解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，政府應(yīng)該在制定住房建設(shè)用地的計(jì)劃時(shí)，將住房占地的規(guī)模和本地人口的就業(yè)量聯(lián)系起來(lái)，如果人數(shù)增加，就增加住房用地，否則相反[4]。政府需要重新構(gòu)建住宅建設(shè)用地的出讓制度，調(diào)整土地出讓金的歸屬和分配的關(guān)系，切斷政府收入和土地供應(yīng)的利益紐帶，以推進(jìn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制的進(jìn)行。

第二，建立商品房供給與保障房需求協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并完善住房保障制度。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)分為商品房和保障房，房地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩指的是商品房的過(guò)剩，而政府對(duì)低收入人群提供的保障房的供給，并不能滿足農(nóng)民工的需求。所以應(yīng)該建立商品房與保障房的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，政府可以收購(gòu)部分商品房，轉(zhuǎn)為保障房售于農(nóng)民工，同時(shí)解決商品房過(guò)剩和保障房供應(yīng)不足的問(wèn)題。政府可以通過(guò)打擊保障房轉(zhuǎn)換為商品房的行為，健全保障房的退出機(jī)制等措施，推進(jìn)協(xié)同機(jī)制。

第三，建立稅費(fèi)減免與農(nóng)民工購(gòu)房交易量協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的綜合改革。政府可以通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建適合農(nóng)民工居住的房子，然后政府根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)給農(nóng)民工的房子數(shù)量，對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的減免，以推動(dòng)農(nóng)民工市民化。此外，我國(guó)的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)比較重，政府可以降低開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，減少開(kāi)發(fā)商的成本，以便與開(kāi)發(fā)商合理地定價(jià)，從而降低收入較低農(nóng)民工的購(gòu)房壓力。

第四，建立農(nóng)民工購(gòu)房與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加快推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革。目前，限制農(nóng)民工購(gòu)房的主要因素就是支付能力，而農(nóng)民工除了工資的收入和貸款，還有財(cái)產(chǎn)收入，但是農(nóng)民工在農(nóng)村的房地產(chǎn)和承包地不能抵押和轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)檗r(nóng)民的住房產(chǎn)權(quán)不全，它們的收入和工作情況也影響他們?cè)阢y行貸款。政府應(yīng)該推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革，完善資產(chǎn)流通體制，使農(nóng)民的閑置財(cái)產(chǎn)可以變現(xiàn)，提高農(nóng)民工的購(gòu)房能力。

總結(jié)：

房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化存在著內(nèi)在的互動(dòng)關(guān)系，它們?cè)诒举|(zhì)上是一種供求關(guān)系，為了滿足市場(chǎng)要求，則需要建立房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的平衡機(jī)制，比如建立住房建設(shè)用地與改變就業(yè)量、稅費(fèi)減免與農(nóng)民工購(gòu)房交易量、商品房供給與保障房需求、農(nóng)民工購(gòu)房與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革等的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并采取一系列的措施推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)，從而推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存，調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并推進(jìn)我國(guó)的農(nóng)民工市民化，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛玉飛，蘇欣，趙群玲.論供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與經(jīng)濟(jì)法的耦合——以農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析為例[J].石河子大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2017，31（06）：56-63.

[2]劉慧.供給側(cè)改革視域下新生代農(nóng)民工市民化繼續(xù)教育研究[J].廣州廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2017，17（04）：11-16+108.

作者簡(jiǎn)介：

程楠，唐山市自然資源和規(guī)劃局，河北唐山。