譚志榮 沈潔

【摘要】筆者闡述了房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，列舉了房地產(chǎn)估價行業(yè)具備理論知識、經(jīng)驗、數(shù)據(jù)資料三方面的專業(yè)優(yōu)勢，舉例分析了房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢在房地產(chǎn)開發(fā)、大宗物業(yè)的投資決策咨詢、城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析三個領(lǐng)域的應(yīng)用，并探討了如何更好的發(fā)揮房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價；理論；經(jīng)驗；專業(yè)優(yōu)勢

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及信息技術(shù)的進步，以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)的智能化估價已日漸成熟。因具備效率高、錯誤率低等特點，智能化估價系統(tǒng)已然取代了一部分估價師的工作。這種發(fā)展趨勢一方面給予估價機構(gòu)巨大的壓力，迫使估價機構(gòu)轉(zhuǎn)型，拓寬業(yè)務(wù)類型，從單一的估價業(yè)務(wù)向綜合型的咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面也將估價師從繁瑣重復(fù)的工作中解放出來，為估價機構(gòu)節(jié)約成本，將更多的人力、資金投入到綜合型業(yè)務(wù)的創(chuàng)新中去，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢。2016年《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的出臺，為估價行業(yè)的健康發(fā)展提供了法律保障，使得估價機構(gòu)向綜合性領(lǐng)域發(fā)展。

1、房地產(chǎn)估價具備哪些專業(yè)優(yōu)勢

1.1 房地產(chǎn)估價師具備扎實的理論知識

房地產(chǎn)估價是一門綜合性的交叉學科，房地產(chǎn)估價師經(jīng)過了嚴格的全國統(tǒng)一考試取得《執(zhí)業(yè)資格證書》，并且接受定期后續(xù)教育，不但掌握豐富的估價方面的理論知識，同時具備造價、經(jīng)濟、稅務(wù)、會計、法律、城市規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)等相關(guān)知識。

1.2房地產(chǎn)估價師具備豐富的經(jīng)驗

房地產(chǎn)是一類特殊商品，這一特性決定了要準確判斷其價值需具備豐富的經(jīng)驗，不但要了解目前的房地產(chǎn)市場，還需了解城市發(fā)展的歷史進程、城市格局的形成，房地產(chǎn)過去的價格、價格發(fā)展趨勢，充分挖掘房地產(chǎn)市場形成的歷史成因。房地產(chǎn)估價師一直處在房地產(chǎn)市場的第一線，對房地產(chǎn)市場和價格趨勢的把握，對政府政策導(dǎo)向的理解所處于的領(lǐng)先位置是不容置疑的。

1.3 房地產(chǎn)估價機構(gòu)擁有大量房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料

估價機構(gòu)在日常業(yè)務(wù)的執(zhí)行過程中，接觸到的是房地產(chǎn)市場的第一手資料，將這些資料收集歸整，輔以定期的市場調(diào)查，形成龐大有序的數(shù)據(jù)庫，此類數(shù)據(jù)庫是估價行業(yè)獨有的一項資源優(yōu)勢。

2、房地產(chǎn)估價專業(yè)在各綜合型業(yè)務(wù)中的應(yīng)用

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。其具有高投資量、回收期長、低流動性、高風險性、涉及的專門法規(guī)多、相關(guān)法規(guī)地方差異大等特性。近年來，土地取得成本的提高、人工費及材料費的上漲、融資難度的提升等因素，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“暴利時代”成為過去式，迫切需求以專業(yè)化的服務(wù)、正規(guī)化的經(jīng)營來填補市場空白。房地產(chǎn)估價師具備建筑造價知識，具備經(jīng)濟理論基礎(chǔ)，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)并且對房地產(chǎn)市場的變化具有敏銳度，完全有能力為房地產(chǎn)開發(fā)提供專業(yè)咨詢服務(wù)，從最初的投資決策到項目銷售完成，實現(xiàn)項目選址、土地評估、可行性研究、成本控制、項目市場定位及營銷、項目定價、融資咨詢、稅務(wù)咨詢等一站式服務(wù)，甚至可以利用房地產(chǎn)估價機構(gòu)熟知國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門辦事流程的專業(yè)優(yōu)勢，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供報建、分戶驗房等特色代理服務(wù)。全球五大國際地產(chǎn)顧問之一的戴德梁行便是從估價專業(yè)發(fā)展而來的地產(chǎn)投資顧問公司，他的成功是房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域充分發(fā)揮的體現(xiàn)。

2.2 大宗物業(yè)的投資決策咨詢

大宗物業(yè)的交易涉及的金額大，價格信息難以取得，投資回報周期長，期間涉及的法律問題復(fù)雜，因此投資者往往需要專業(yè)的咨詢服務(wù)方能做出決策。首先，房地產(chǎn)估價師熟知房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，能夠幫助投資者充分了解一個項目從取得土地到建造房屋到房地產(chǎn)交易的過程中，是否符合城市規(guī)劃的要求，各個環(huán)節(jié)是否合法合規(guī)，相關(guān)手續(xù)是否齊全，應(yīng)繳的稅費是否繳清，是否拖欠工程款，是否存在法律所規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的情形，可能存在哪些法律風險，物業(yè)交易后投資者需承擔哪些義務(wù)。其次，房地產(chǎn)估價師能夠準備評估物業(yè)的市場價值，分析房地產(chǎn)區(qū)域市場背景及細分市場背景，分析影響房地產(chǎn)價值的因素，為投資者提供價值參考依據(jù)。再次，房地產(chǎn)估價師能夠根據(jù)城市格局的演變及經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)市場走向及政策導(dǎo)向，提示未來可能出現(xiàn)的風險。

2.3 城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析

城市功能區(qū)的建設(shè)對城市發(fā)展有著重要意義，其涉及社會風險評估、城市規(guī)劃、土地征收、市政工程及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、土地出讓等多個環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長、資金需求龐大、涉及部門繁多，在項目前期進行投入產(chǎn)出分析能夠有效控制成本、把控風險、實現(xiàn)效益最大化。房地產(chǎn)估價師熟知土地征收的各項政策法規(guī)、補償標準，能夠預(yù)算征拆成本；房地產(chǎn)估價師具備建筑造價知識，能夠預(yù)算建設(shè)成本；房地產(chǎn)估價師熟知土地一、二級市場狀況，對土地市場發(fā)展趨勢有著敏銳的判斷，能夠預(yù)測土地出讓所能獲得的收益，為相關(guān)部門編制土地供應(yīng)計劃提出合理建議。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)完全有能力利用其專業(yè)優(yōu)勢為城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析項目提供咨詢服務(wù)。

3、如何發(fā)揮房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢

發(fā)揮房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢，首先要求房地產(chǎn)估價師具備過硬的專業(yè)技術(shù)能力，只有交叉領(lǐng)域的綜合型人才，才能勝任綜合型業(yè)務(wù)的咨詢服務(wù)。這就需要房地產(chǎn)估價師不斷的學習、加強繼續(xù)教育、不斷累積知識儲備，也需要房地產(chǎn)機構(gòu)注重人才的培養(yǎng)。

第二，提高估價機構(gòu)的社會地位及社會影響力，讓社會感受到房地產(chǎn)估價的專業(yè)性和權(quán)威性，提高估價報告的質(zhì)量，提升估價報告的專業(yè)深度及精準度。

第三，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的力量，增加學術(shù)交流。許多綜合型業(yè)務(wù)不僅需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價師，同時需要造價師、稅務(wù)師、律師等多行業(yè)人才的合作才能完成。行業(yè)協(xié)會應(yīng)當提供平臺，讓估價機構(gòu)擁有更多的與其他行業(yè)交流學習以及合作的機會。

第四，加強與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)公司合作，實現(xiàn)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享，將估價機構(gòu)所擁有的數(shù)據(jù)資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變成平臺優(yōu)勢。

結(jié)語：

如何實現(xiàn)從單一估價業(yè)務(wù)向綜合型咨詢業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，是每一個估價機構(gòu)將長期面臨的問題，如何在綜合型業(yè)務(wù)中發(fā)揮房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢，亦是一門長期課題。隨著社會的進步、信息技術(shù)的革新，房地產(chǎn)估價的專業(yè)技術(shù)也在不斷發(fā)展，估價機構(gòu)的實力及房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平也在不斷提升，房地產(chǎn)估價的專業(yè)優(yōu)勢將在更多領(lǐng)域得到更廣泛的應(yīng)用。

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