張哲

行至轉(zhuǎn)型加速期的陽光100，近年來卻面臨銷售排名下滑、負債規(guī)模走高、現(xiàn)金流吃緊、融資成本高企的多重困境。種種跡象顯示，陽光100正在進行一場自救行動。

經(jīng)兩度延遲寄發(fā)通函后，陽光100終于在6月13日披露了兩項重大股權(quán)交易公告，分別是13.34億元出售重慶陽光壹佰70%股份（涉及重慶陽光100國際新城項目及慈云寺老街項目）及46.61億元出售卓星集團全部已發(fā)行股本的100%（涉及廣東清遠一尚未開發(fā)項目）。

雖然陽光100方面在近期回應(yīng)媒體質(zhì)疑時表示，上述交易并非低價甩賣項目，反而有利于調(diào)整公司的土地儲備結(jié)構(gòu)，公司資金方面沒有壓力。但在上述兩項重大交易為陽光100回籠的共計近60億元資金中，有45.78億元被公司用于償債，剩余部分則將用于一般運營或收購優(yōu)質(zhì)項目。

6月28日，陽光100公告發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還既存?zhèn)鶆?wù)及一般公司用途，年利率高達11.5%，比主流房企境外融資成本7%-10%的水平高1.5-4.5個百分點。

對外輸血不斷大額借款牽出“神秘”擔保人

《紅周刊》記者注意到，陽光壹佰中國控股有限公司（下文簡稱“陽光100”）近年來的負債規(guī)模逐漸走高。去年年報顯示，公司未來一年內(nèi)將償還的債務(wù)為104.2億元，凈負債率同比上升30個百分點至261.6%。與此同時，公司目前賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻為近三年來最低，只有25.89億元。公司凈資產(chǎn)也同比減少21.12%至14.26億元。

在償債壓力凸顯之際，陽光100對外應(yīng)收賬款規(guī)模引人注意，其2016年至今三年間對應(yīng)的應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款總額逐年遞增，分別為56.69億元、74.19億元、82.51億元。截至2018年末，上述額度占到公司資產(chǎn)總額的13.4%，且錄得9.58億元的減值虧損。而在陽光100尚未收回的對外款項中，其向第三方提供的貸款余額為30.29億元，在此之外，還有9.02億元的第三方借款由于存在回收風險而被錄入公司“其他經(jīng)營費用”。

值得關(guān)注的是，上述對外借款存在回收不確定性的直接原因是相關(guān)“神秘擔保人”的失聯(lián)，而陽光100并未公布該“神秘擔保人”的身份，僅以“某個人”代稱。陽光100方面表示，上文中提到的“其他經(jīng)營費用”數(shù)額計提于一筆10.02億元的對外借款，借款對象便是“某個人”間接控制的公司及由“某個人”提供擔保的公司。但由于該人士應(yīng)中國大陸相關(guān)部門要求協(xié)助調(diào)查，公司已無法與其取得聯(lián)系，直接導致上述余額的信用風險顯著增加。

起初陽光100出借該筆資金是希望收購借款對象的潛在合作項目，但由于該項目尚處于前期開發(fā)階段，加之項目性質(zhì)存在復(fù)雜性和不確定性，故公司決定先提供借款予對方作為項目的營運資金，待項目成熟時再獲取項目，且已取得包括“某個人”擔保在內(nèi)的擔保和質(zhì)押。如今，“神秘擔保人”的失聯(lián)或?qū)⑹沟蒙鎿＝杩罱痤~9.02億元付諸東流。

令人疑惑的是，《紅周刊》記者梳理陽光100近一年來向第三方提供借款的公告卻發(fā)現(xiàn)，其并不存在數(shù)額為10.02億元且以“先借款、后投資”事由出借的短期借款。也有業(yè)內(nèi)專家向記者表示，陽光100屬于小型房企，理論上不會有如此規(guī)模的對外借款。究竟是陽光100未曾履行過上述對外借款事宜的信息披露義務(wù)，還是該筆“其他經(jīng)營費用”的計提另有隱情，尚需陽光100做出解釋。

除了上述對外借款被劃入“其他經(jīng)營費用”外，陽光100還有兩筆對外應(yīng)收款項陷入訴訟糾紛，存在還款風險。

陽光100曾向新城燦投資有限公司出借的一筆本金為2.3億元、年利率為8%的借款，貴州萬峰谷生態(tài)文化旅游發(fā)展有限公司（下文簡稱：“貴州萬峰谷”）為上述借款提供保證。今年2月份，該筆借款已到期，但借款方尚有1.2億元本金及利息尚未償還，貴州萬峰谷也未履行保證責任。陽光100向北京市第三中級人民法院提起訴訟，要求貴州萬峰谷代為清償借款本金人民幣1.2億元、利息及逾期付款違約金（至本息付清之日止）等。日前法院已受理該案件，但尚未發(fā)布開庭公告。

此外，陽光100還曾于2015年將成都市成華區(qū)人民政府、成都成華區(qū)危房改造開發(fā)辦公室訴至四川省高級人民法院，要求其就一土地開發(fā)及居民搬遷項目尚未支付的地價及費用共計5.96億元履行支付義務(wù)。雖然陽光100方面已經(jīng)于2018年7月向四川省高院遞交了撤訴申請，并計劃與被告方盡快達成和解協(xié)議、確定和解金額，但相關(guān)和解協(xié)議拖至2018年底仍未達成。

向關(guān)聯(lián)方借款 “爛尾”項目要重生？

在陽光100的對外借款中，有一筆一年期的1.18億元借款由其全資子公司無錫農(nóng)林提供給陽光100控股股東關(guān)聯(lián)公司煙臺盛和。公開資料顯示，煙臺盛和為廣西嘉祥的全資附屬公司，而廣西嘉祥分別由范曉華及劉朝暉擁有60%及40%股權(quán)。由于范曉華和劉朝暉女士皆為陽光100控股股東，因此，陽光100附屬公司的此筆對外借款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

陽光100為何會在流動資金儲備收緊且面臨較高短期償債壓力之際向關(guān)聯(lián)方提供此筆借款？陽光100方面解釋稱，煙臺盛和主要經(jīng)營一家百貨店，公司也計劃于近期啟動煙臺的商業(yè)房地產(chǎn)項目二期建設(shè)，或會在該項目中與煙臺盛和開展進一步合作。公司高層認為，向煙臺盛和提供借款為煙臺盛和與本集團的未來業(yè)務(wù)合作奠定了良好基礎(chǔ)，此借款條款公平合理，也將為公司帶來可觀回報。

《紅周刊》記者了解到，上述“商業(yè)房地產(chǎn)項目二期建設(shè)”指的是煙臺陽光100城市廣場，該項目一期于2006年開盤。二期建設(shè)是芝罘區(qū)的老城改造重點項目，但已停工近十年之久，成了“爛尾樓”。

面對上述僵局，煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長季善亭、芝罘區(qū)住房和建設(shè)局局長任松泰承諾該項目將于今年正式動工，盡快解決當?shù)鼐用竦幕剡w訴求。日前，煙臺市自然資源和規(guī)劃局已于6月25日核發(fā)公示了陽光壹佰城市廣場二期（海港路D地塊）項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。該項目二期建設(shè)看似已步入正軌，但由于該項目工程一直延期開發(fā)與陽光100方面的資金短缺不無關(guān)系，在審批流程通過以后，解決項目建設(shè)的資金缺口以推進二期工程的順利實施，成為陽光100面臨的一大難題。

值得一提的是，煙臺陽光100城市廣場一期在售項目的運營情況也不樂觀。從2006年開盤到2018年末，仍有1.6萬平方米的已完工在售面積，而且最近幾年該項目的合約銷售額始終未在業(yè)績報告中呈現(xiàn)出來。據(jù)記者了解，該項目靠近煙臺火車站，地處煙臺市中心黃金地段，臨近煙臺大悅城、百盛購物中心、振華商廈等。

記者走訪陽光100城市廣場B座發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)客流量較少，入駐商戶并不多，且大多數(shù)門店都空無一人。據(jù)煙臺當?shù)鼐用窠榻B，前往商場的客人多數(shù)是去商場5層的新世紀電影城觀影的。值得一提的是，煙臺盛和所運營的百貨店品牌“壹百貨”即位于煙臺陽光100城市廣場B座。但如今，原本掛在商場外的“壹百貨”牌匾已消失不見。

轉(zhuǎn)型不利 融資成本高企

陽光100近年來“向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型”，其對于近期若干項目的股權(quán)拋售，也解釋為“割舍”掉不符合轉(zhuǎn)型方向的高成本項目，以緩解資金壓力。

陽光100對主營業(yè)務(wù)的調(diào)整始自2014年，即從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)街區(qū)運營商。五年過去了，陽光100董事長易小迪對轉(zhuǎn)型成果似乎頗為滿意，其在公司2019年初的電話會議中表示，“2018年‘喜馬拉雅（服務(wù)式公寓）產(chǎn)品線增長快，市場口碑好，將成為陽光100未來最大的利潤增長點;阿爾勒產(chǎn)品線也駛上了運營創(chuàng)造價值的新賽道，產(chǎn)品價格也在不斷上升;街區(qū)綜合體項目也成為當?shù)爻鞘袝蛷d……”

但從業(yè)績來看，2016年、2017年和2018年，陽光100的營業(yè)收入分別為69.8億元、69.1億元、76.0億元，分別同比增長8.75%、-1.01%、9.95%。這三年的凈利潤情況也是漲跌互現(xiàn)，2018年甚至同比下滑105.05%至虧損2995萬元。這三年公司營業(yè)收入的90%來自物業(yè)銷售。同時，陽光100在2018年僅完成銷售目標的69%。另從其項目周轉(zhuǎn)情況來看，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高達1882.85天，比素有高周轉(zhuǎn)之稱的碧桂園高出了近三倍。

因此，對于易小迪的上述評價，很難贏得業(yè)界的認同?？硕鸢l(fā)布的《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》顯示，陽光100的排名下滑至第157位。

在“小而美”的預(yù)期中僅保住“小”的陽光100，將為此付出較高成本。前不久，陽光100以向北京信托轉(zhuǎn)讓項目公司79%的股權(quán)、12%-13%的年利率為代價，為其在河北省的興隆縣高鐵新城、興隆西站前廣場和高鐵路項目開發(fā)向北京信托融資20億元，并以剩余21%的股權(quán)做質(zhì)押。若陽光100在兩年期滿及之前還款，則將全數(shù)收回所轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。

此外，陽光100于28日發(fā)行的美元債年利率也高于行業(yè)融資成本的平均水平，這在地產(chǎn)開發(fā)的白銀時代顯然是個危險信號。