文/成都市龍泉驛區(qū)發(fā)展和改革局 刁龍全

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院西部分院 杜曉娟

精裝房是“全裝修成品商品住房”的通俗名稱，相較毛坯房、清水房，精裝房具有節(jié)約資源、生態(tài)環(huán)保、減少擾民、即買即住等優(yōu)點(diǎn)，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家多采用此種商品住宅交付模式。近年來(lái)，北京、上海、成都等地相繼出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)成品住宅市場(chǎng)發(fā)展。目前，因涉及金額大、信息不對(duì)稱等原因，各地購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)于精裝修的糾紛屢屢發(fā)生。特別是2017年以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)限價(jià)政策頻出，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)精裝修方式變相提高住宅售價(jià)，進(jìn)一步加劇了精裝修糾紛。對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)而言，精裝房帶來(lái)的影響不容小覷。

學(xué)術(shù)界關(guān)于精裝房與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系研究較少，并未聚焦精裝修對(duì)市場(chǎng)影響這一主題。現(xiàn)有研究中裝修價(jià)格對(duì)市場(chǎng)需求的影響尚未明確。同時(shí)，裝修價(jià)格與房?jī)r(jià)其他部分在影響購(gòu)房需求方面的差異也缺乏討論。本文將緊扣這一主題，通過(guò)實(shí)證分析研究精裝修價(jià)格對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響。

1 研究方法及數(shù)據(jù)

既有研究大多通過(guò)理論分析、問(wèn)卷調(diào)查、案例分析等方法研究精裝修價(jià)格對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房意愿的影響。在吸取既有成果基礎(chǔ)上，本文以房地產(chǎn)銷售的真實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)定量研究方法進(jìn)行進(jìn)一步分析。

1.1 研究方法

結(jié)合學(xué)術(shù)界既有研究成果，本文認(rèn)為居民購(gòu)房意愿是價(jià)格、時(shí)期、區(qū)位和項(xiàng)目特質(zhì)等變量的函數(shù)，表現(xiàn)為以下線性形式。

式中，yi代表居民購(gòu)房意愿，xi代表價(jià)格等變量，εi為殘差項(xiàng)。由于居民購(gòu)房意愿難以直接測(cè)度，本文擬以商品住宅項(xiàng)目去化率指標(biāo)近似代替，即某一時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目銷量和總供應(yīng)量的比值。但去化率為比例指標(biāo)且僅在區(qū)間[0，1]內(nèi)取值，無(wú)法觀測(cè)居民購(gòu)房意愿對(duì)應(yīng)的潛在去化率超過(guò)1（市場(chǎng)供不應(yīng)求）或小于0（市場(chǎng)極端蕭條）的部分，故不能完全反映居民真實(shí)的購(gòu)房意愿。

本文采用刪截回歸模型并通過(guò)受限因變量來(lái)推斷總體特征。令yi*為居民潛在購(gòu)房意愿，2個(gè)刪截點(diǎn)分別為0和1，則觀測(cè)到的購(gòu)房意愿如下。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源及模型變量

本文選取成都市新建商品房項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)。目前，成都市新建商品住宅銷售實(shí)施公證搖號(hào)選房，并按棚改家庭、剛需家庭、普通家庭3批次依次進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)須在成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站公示項(xiàng)目預(yù)售信息和搖號(hào)選房結(jié)果。其中項(xiàng)目預(yù)售信息包括項(xiàng)目地址、預(yù)售面積、預(yù)售套數(shù)、3批次配額、套型分布，同時(shí)公布每套住宅面積、清水申報(bào)價(jià)格和裝修方案價(jià)格等；搖號(hào)選房結(jié)果包括3批次房源選購(gòu)數(shù)量、選房人代碼、房源編號(hào)等。因交易過(guò)程公正透明、結(jié)果可信，上述數(shù)據(jù)可被視為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)交易數(shù)據(jù)。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市“5·15”限購(gòu)新政實(shí)施半年內(nèi)（2018年5月16日—11月16日）完成公證搖號(hào)選房并已進(jìn)行結(jié)果公示的住宅項(xiàng)目，收集到118條項(xiàng)目數(shù)據(jù)（含同一項(xiàng)目多次預(yù)售的情況），選取以下變量。

1）項(xiàng)目去化率 因變量，取搖號(hào)選房完成后項(xiàng)目銷售套數(shù)與總可售套數(shù)的比值，并按全部家庭、剛需家庭分別計(jì)算（因普通家庭選房范圍為前2批次剩余全部房源，其成交數(shù)量或高于配額，故不計(jì)算其去化率）。

2）清水價(jià)格 自變量，控制房屋價(jià)格影響，取項(xiàng)目預(yù)售公示中申報(bào)清水價(jià)格的均值。

3）裝修價(jià)格 自變量，衡量裝修價(jià)格影響，取項(xiàng)目預(yù)售公示中數(shù)種裝修方案價(jià)格的均值。

4）交易期日 自變量，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)影響，取選房日期距2018年5月15日相隔的天數(shù)。

5）圈層 自變量、分類變量，控制區(qū)位影響。成都市城市格局為典型的單中心圈層結(jié)構(gòu)，錦江區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)等核心區(qū)域?yàn)橐蝗?；郫都區(qū)、新都區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)等近郊區(qū)為二圈層，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（市）縣為三圈層。

6）到區(qū)域中心距離 自變量，控制區(qū)位影響。對(duì)于一、二圈層住宅項(xiàng)目，取其所在地到成都市中心（天府廣場(chǎng)）的路網(wǎng)距離；對(duì)于三圈層住宅項(xiàng)目，取其所在地到該區(qū)（市）縣城區(qū)中心的路網(wǎng)距離。

7）到地鐵站距離 自變量，控制區(qū)位影響，取各項(xiàng)目所在地到最近地鐵站的路網(wǎng)距離。

8）套均面積 自變量，控制項(xiàng)目個(gè)體影響，取項(xiàng)目預(yù)售公示中每套住宅的平均面積。

9）套均居室數(shù)量 自變量，控制項(xiàng)目個(gè)體影響，取項(xiàng)目預(yù)售公示中每套住宅居室數(shù)量的均值。

2 實(shí)證分析

在描述性統(tǒng)計(jì)分析基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將模型分為“全市”“中心城區(qū)”“遠(yuǎn)郊區(qū)”3類，同時(shí)每類分“全部家庭”“剛需家庭”2種，運(yùn)用刪截回歸模型，分析精裝修價(jià)格對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響程度和區(qū)域差異，下文為具體研究結(jié)果。

2.1 變量描述性統(tǒng)計(jì)分析

因一圈層項(xiàng)目數(shù)量較少（5個(gè)），將一、二圈層合并為中心城區(qū)，并按此將數(shù)據(jù)分為2部分，分別求取各變量均值如表1所示。由表1可看出，中心城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)雖在去化率上差異不大，但裝修價(jià)格差異明顯，中心城區(qū)裝修價(jià)格相當(dāng)于其清水價(jià)格的18.2%，而遠(yuǎn)郊區(qū)僅為12.1%。

從項(xiàng)目分布上看，中心城區(qū)精裝房項(xiàng)目比重高達(dá)57.4%，遠(yuǎn)郊區(qū)僅為28%，精裝修項(xiàng)目分布存在顯著的空間差異。

2.2 回歸分析結(jié)果

綜上所述，因精裝修價(jià)格和項(xiàng)目分布存在顯著空間差異，本文建立全市、中心城區(qū)、近郊區(qū)3類回歸模型。同時(shí)，為討論剛需家庭對(duì)精裝修的敏感性差異，每類模型又分為“全部家庭”“剛需家庭”2種?；貧w分析采用R軟件中ARNE開(kāi)發(fā)的“CensReg”程序包。

因刪截回歸模型為非線性回歸模型，其自變量對(duì)因變量影響的邊際效應(yīng)并不等于回歸系數(shù)，模型報(bào)告的各變量邊際效應(yīng)如表2所示。

表1 變量均值統(tǒng)計(jì)

表2 變量邊際效應(yīng)

2.3 裝修價(jià)格對(duì)居民購(gòu)房意愿影響的分析

控制變量中，清水價(jià)格、到區(qū)域中心距離、到地鐵站距離對(duì)居民購(gòu)房意愿有顯著負(fù)向影響，符合預(yù)期。交易期日系數(shù)顯著為負(fù)，表明從時(shí)間趨勢(shì)看，居民購(gòu)房意愿呈顯著降低趨勢(shì)。圈層結(jié)構(gòu)變量為負(fù)數(shù)，說(shuō)明相較二、三圈層（近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)），購(gòu)房者更傾向于一圈層（核心區(qū)）。套均面積影響為負(fù)，表明成都市購(gòu)房者偏好小套型。套均居室數(shù)量影響為正，在控制套均面積不變的情況下，套均居室數(shù)量越大，表明該項(xiàng)目對(duì)住宅面積利用率越高，更易受購(gòu)房者青睞。除變量二圈層外，剛需家庭變量的邊際效應(yīng)絕對(duì)值均大于全部家庭邊際效應(yīng)絕對(duì)值，剛需家庭購(gòu)房意愿對(duì)上述因素更敏感。

精裝修價(jià)格系數(shù)顯著為負(fù)，表明裝修價(jià)格提高將抑制居民的購(gòu)房意愿。如表2所示，裝修價(jià)格每上漲1000元/m2，對(duì)應(yīng)的去化率將降低7.74%。就絕對(duì)值而言，裝修價(jià)格的邊際效應(yīng)大于清水價(jià)格的邊際效應(yīng)，即裝修價(jià)格上漲對(duì)居民購(gòu)買意愿的負(fù)面影響高于清水價(jià)格上漲。若將裝修價(jià)格和清水價(jià)格視為房?jī)r(jià)的不同組成部分，即表明在同等價(jià)格（含裝修價(jià)）的清水房和精裝房中，居民購(gòu)買前者的意愿將高于后者。原因可能是，精裝房雖提供了裝修產(chǎn)品，但存在風(fēng)格不合、質(zhì)量問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者或許認(rèn)為其凈效用為負(fù)，傾向予以規(guī)避。

從剛需家庭看，裝修價(jià)格的影響方向仍未改變，但絕對(duì)影響程度增加，裝修價(jià)格每上漲1000元/m2，去化率將降低9.43%，影響程度比全市均值高21.8%，這可能與剛需家庭收入層次偏低有關(guān)。然而，裝修價(jià)格對(duì)剛需家庭購(gòu)房意愿影響的相對(duì)程度有所減弱。在全市家庭中，裝修價(jià)格邊際效應(yīng)絕對(duì)值是清水價(jià)格的2.15倍，但剛需家庭僅為1.66倍。這一現(xiàn)象可能是由于剛需家庭尚無(wú)自有住宅，對(duì)住房需求較普通家庭更迫切，對(duì)精裝修容忍度更高。同時(shí)，精裝房雖存在一定問(wèn)題，但一定程度上有利于剛需家庭盡快入住，負(fù)面影響趨于弱化。

2.4 裝修價(jià)格影響的區(qū)域差異

從絕對(duì)影響程度看，無(wú)論是全部家庭還是剛需家庭，裝修價(jià)格對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)居民購(gòu)房意愿的影響將高于中心城區(qū)，分別達(dá)1.28倍和1.23倍。中心城區(qū)住宅精裝修比例遠(yuǎn)高于遠(yuǎn)郊區(qū)，中心城區(qū)居民更適應(yīng)精裝修交付模式，故受到的影響相對(duì)較弱。

從相對(duì)影響程度看，裝修價(jià)格對(duì)中心城區(qū)剛需家庭購(gòu)房意愿的影響是清水價(jià)格影響的2.01倍，而全部家庭模型中這一數(shù)字僅為1.71倍，其強(qiáng)弱關(guān)系與全市趨勢(shì)正好相反，表明在同等房?jī)r(jià)（含裝修）情況下，中心城區(qū)剛需家庭將精裝修視為負(fù)效用的程度高于平均。

從家庭差異看，裝修價(jià)格對(duì)中心城區(qū)剛需家庭的影響是對(duì)全部家庭的1.18倍，而遠(yuǎn)郊區(qū)這一數(shù)字僅為1.14倍，二者存在較大差異，主要原因或許是大城市收入差距大于小城市，導(dǎo)致大城市剛需家庭對(duì)價(jià)格的敏感程度更高。

3 結(jié)語(yǔ)

本文以成都市新建商品住宅公證搖號(hào)選房結(jié)果公示數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，構(gòu)建居民購(gòu)房意愿影響因素模型，研究結(jié)論如下。

1）精裝修對(duì)居民購(gòu)房意愿有顯著負(fù)向影響 地方政府在推動(dòng)成品住宅發(fā)展過(guò)程中應(yīng)充分考慮其對(duì)本地居民購(gòu)房意愿的影響，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在制定銷售價(jià)格時(shí)，也應(yīng)綜合考慮市場(chǎng)需求對(duì)裝修價(jià)格彈性大小的影響。

2）裝修價(jià)格對(duì)居民購(gòu)房意愿影響高于房?jī)r(jià)影響 裝修價(jià)格的邊際效應(yīng)大于清水價(jià)格，表明近年來(lái)多地發(fā)生的關(guān)于精裝修質(zhì)量、價(jià)格等問(wèn)題的糾紛，已嚴(yán)重影響精裝房在居民心中的形象，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)精裝房的認(rèn)可度較低。然而，隨著成品房市場(chǎng)逐步規(guī)范、裝修價(jià)格趨于透明、品質(zhì)保障體系持續(xù)完善，未來(lái)裝修價(jià)格對(duì)購(gòu)房意愿的影響或?qū)p弱。

3）精裝修影響存在區(qū)域差異 中心城區(qū)居民對(duì)裝修價(jià)格的敏感程度低于遠(yuǎn)郊區(qū)。考慮到中心城區(qū)精裝修實(shí)施比例更高的現(xiàn)狀，推斷隨著精裝修逐步推廣，居民對(duì)裝修價(jià)格的敏感程度將呈下降趨勢(shì)。