方菲雅 王昱博

在中央“租購并舉”的住房制度引領(lǐng)下，地方政策紅利逐漸釋放，住房租賃時代正在全面開啟。長租公寓將成為住房租賃市場的主要運營模式，同時吸引多個行業(yè)背景的主體參與租賃住房運營管理，市場分工逐漸呈精細化運作趨勢，租賃住房類REITs也將成為助推行業(yè)規(guī)模擴張的有力杠桿。就廣東省而言，建議從推動租購同權(quán)落地、搭建住房租賃信息平臺、推動金融創(chuàng)新、堅持試點先行四個方面同時發(fā)力，打好“租購并舉”開局之戰(zhàn)。

一、住房租賃市場現(xiàn)狀

（一）住房租賃市場發(fā)展整體滯后。住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)二元化發(fā)展態(tài)勢，住房銷售市場蓬勃發(fā)展，住房租賃市場一直處于落后狀況。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入約85000億元，而房屋出租收入僅為1800億元左右，后者僅為前者的2%，發(fā)展極不均衡。與發(fā)達國家相比，我國住房租賃市場發(fā)展同樣滯后。德國、法國、沒過、英國、日本的租賃住房占比分別為55%、46%、37%、32%、30%，而我國租賃住房占比僅11%，遠遠滯后于國際公認的30%-40%的合理區(qū)間。

（二）部分城市住房租賃需求日益旺盛。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國約有25.8%的城市居民以租賃方式解決住房問題。這一比例仍在不斷增長，根據(jù)《2017-2018中國住房租賃藍皮書》中顯示，2017年我國租賃需求較2016年增長57%。在人口凈流入的大城市，依靠租賃滿足住房需求的群體比例更高，租房甚至成為其主要的居住方式，如深圳市80%的人口靠租房居住，70%的住房處于租賃狀態(tài)，租房顯然已成為深圳生活標配。

（三）租賃人口以中等收入的年輕人為主。根據(jù)國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的《中國家庭發(fā)展報告》顯示，家庭戶規(guī)模呈明顯縮小趨勢。1950年以前我國家庭戶平均規(guī)模為5.3人，1990年降至4人，2016年家庭戶平均規(guī)模為3人。越來越多的年輕人畢業(yè)工作后，從原生家庭中分離出來單獨居住，“分戶”已逐漸成為年輕人邁入新生活的開端。大部分新分戶群體的工作和收入不穩(wěn)定，暫不具備購房能力或還貸能力，需要依靠租房解決居住問題。

二、住房租賃市場存在的主要問題

（一）供需失衡。一是租賃房源供給不足。在一二線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調(diào)查顯示我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3的供需缺口。二是戶型供需失衡明顯。當前市場上的租賃住房房源供需結(jié)構(gòu)失衡，戶型與需求不匹配現(xiàn)象明顯。根據(jù)58同城《2016上半年租房市場報告》顯示，北京、上海、廣州、深圳的一居室均呈現(xiàn)供不應求的局面，而二三居室等大戶型租賃住房均供過于求。究其原因，主要是由于多年來的住房供應體系中，以二居室及以上的大戶型供給為主，適應市場新興“單身貴族”需求的低租金小戶型供給總量較少。

（二）租賃關(guān)系不穩(wěn)定。由于規(guī)制住房租賃關(guān)系的法律太少且力度薄弱，再加上對其他國家普遍實施的優(yōu)先保護承租人權(quán)益的立法在我國和我省均處于缺失狀態(tài)，導致現(xiàn)有住房租賃市場呈現(xiàn)供給方主導的局面：租金定價和漲幅、押金數(shù)額及退還時間與條件、承租期限、承租期間的維修及折舊、是否協(xié)助進行房屋租賃登記等，均由出租人決定，承租人只能被動接受。如果承租人違反約定，出租人可以通過結(jié)束租賃或扣減押金等方式維護自身權(quán)益;而當出租人違反約定時，絕大部分承租人會選擇忍氣吞聲或出錢消災，因為走法律途徑既耗時又費力，而且難以討到說法。對租賃契約的外部約束缺乏，導致租賃雙方均以自身利益最大化為目標，往往不惜損害對方利益而毀約，因此造成市場上短期（1年及以下為主）租賃成為普遍形式，租賃關(guān)系極不穩(wěn)定。

（三）群租現(xiàn)象突出。城鎮(zhèn)地區(qū)的群租表現(xiàn)為成套住宅分隔成若干間出租供多人居住，或直接模仿集體宿舍擺放多個上下鋪床位;城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)則表現(xiàn)為宅基地上加蓋簡易樓成規(guī)模出租營利。目前一線城市群租現(xiàn)象尤為突出，不僅影響了正常業(yè)主的生活秩序，同時加大了物業(yè)的管理難度，造成較為嚴重的治安、消防等安全隱患。以上海虹口區(qū)高陽路一較大體量的群租房為例，原本共4層樓的建筑，三樓被經(jīng)營者搭建成了兩層空間，樓上樓下都有房間進行出租，五樓625平方米的平臺被分隔成46間房對外出租。從3樓至5樓共有190余間房間，租戶共計400余人，樓內(nèi)人員復雜，電線私拉，消防和治安問題顯現(xiàn)。盡管上海、北京等地已明令禁止群租，但由于大量進城務工人員對低租金的訴求，群租現(xiàn)象仍然難以遏制。

（四）二房東、黑中介問題頻發(fā)。二房東既包括企業(yè)也包括個人，主要由外地常住租客、投資客及企業(yè)主體構(gòu)成。市場上的“二房東”主要有三類違規(guī)行為：通過改造建筑整體結(jié)構(gòu)、套內(nèi)房屋主體結(jié)構(gòu)及使用功能，以增加房屋套數(shù)為手段，謀求高租金利潤;存在隱瞞房屋原始使用情況，不按租賃合同履行約定義務，且存在隨意增設收費明目，克扣租金和押金等現(xiàn)象;租賃發(fā)生糾紛時，二房東時常存在威脅、辱罵、泄露租客隱私信息及強制逐客等侵權(quán)行為。根據(jù)對深圳市上合村的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)的城中村住房絕大部分被二房東統(tǒng)租后再行出租，且違規(guī)改建住房、亂收費、惡意驅(qū)逐租戶等行為普遍存在。

三、廣東省加快建立“租購并舉”住房制度的建議

（一）加快推動“租購同權(quán)”政策落地，為住房租賃市場提供配套政策。廣州已在全國率先提出“租購同權(quán)”。建議以廣州為試點先試先行，針對承租人家庭就近就醫(yī)、其子女就近入學等主要租購不同權(quán)問題提供具體的解決方案和落地細則，打破地區(qū)藩籬，將戶籍制度和社會福利制度一定程度上剝離，爭取形成可借鑒、可復制、可推廣的“廣州經(jīng)驗”。

（二）積極搭建住房租賃信息平臺，將權(quán)益信息與平臺房源信息掛鉤。官方租賃信息平臺可在較大程度上解決租賃信息不對稱問題。應以信息平臺為基礎，將已備案的規(guī)范房源與其可享受的相關(guān)權(quán)益明確掛鉤，一方面可激勵房東備案意愿，另一方面可讓租客更了解自身權(quán)益。

（三）堅持試點先行，避免盲目擴張。構(gòu)建“租購并舉”的住房制度，必須加快培育和發(fā)展國有住房租賃企業(yè)，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。但是，國企平臺的作用主要是在對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控方面，而不是在需求不足的地區(qū)開疆辟土。機構(gòu)化租賃也需要大量的前期投入，且回收周期較長，尤其在需求不足的地區(qū)，融資成本極高。因此，建議根據(jù)各市實際情況因地制宜，堅持試點先行，謹慎發(fā)展。

參考文獻

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