摘?要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在很大程度上對(duì)我國(guó)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著重要的作用，因此從某種層面上一直認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的支柱。這都意味著如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)，就很大程度上會(huì)對(duì)我國(guó)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，最終可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列情況的演變。就目前實(shí)際情況分析研究探討來看，2019年到2020年這一階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性明顯出現(xiàn)擴(kuò)大，因此在金融層面容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)而可能會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)，而本文也就針對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;金融風(fēng)險(xiǎn);波動(dòng)性研究

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從2003年4%的房地產(chǎn)增長(zhǎng)率貢獻(xiàn)情況到2004年55%銀行貸款比重，由這兩年的情況就已經(jīng)很明顯可以認(rèn)知到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中在當(dāng)時(shí)和現(xiàn)階段的重大影響。然而就2019年美國(guó)經(jīng)濟(jì)所出現(xiàn)的倒掛，可2020年當(dāng)前我國(guó)所面臨的疫情，在很大程度上影響了2020年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)節(jié)。就目前我國(guó)實(shí)際情況來說，全體國(guó)民經(jīng)濟(jì)很大程度上是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密不可分的，尤其是其杠桿作用，在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而這也就要求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化時(shí)必然需要軟著陸，這在當(dāng)前的緊張局勢(shì)下來說是較為困難的?？赡芤簿途唧w針對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行了分析，并且根據(jù)實(shí)際情況針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范作以研究。

一、房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)兩方面的內(nèi)涵

（1）從理論層面分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從理論層面可以有諸多要點(diǎn)，比如說房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的不同分類、形成機(jī)理、效應(yīng)、阻礙因素等，而同樣可以從長(zhǎng)期我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，上下起伏震蕩的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況是長(zhǎng)期存在的。而同樣在分類方面，主要是存在著房地產(chǎn)周期和專門波動(dòng)兩個(gè)層面，而實(shí)際層面上，專門波動(dòng)和周期性波動(dòng)是通過不同的方式產(chǎn)生的，這也是兩者的主要區(qū)別，就前者是非理性投機(jī)，而后者則是房地產(chǎn)投資行為和理性投機(jī)。而實(shí)際上前者作為專門波動(dòng)，由于非理性投機(jī)而沒有規(guī)律性，在這種情況下也可以發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張和收縮持續(xù)時(shí)刻較短。后者作為周期性波動(dòng)，有著規(guī)律性的擴(kuò)張收縮和長(zhǎng)時(shí)刻的人數(shù)波動(dòng)，在處理相關(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分析時(shí)，一定要做好觀察。而同樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)因素的阻礙層面上，主要是基于利率，貨幣，信用，通貨膨脹等多個(gè)層面進(jìn)行的阻礙，除此之外，在政策因素和新時(shí)代到來等多個(gè)方面也會(huì)產(chǎn)生影響，而在導(dǎo)致后者產(chǎn)生的因素方面，主要是道德風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范和國(guó)際金融沖擊等各個(gè)方面。

（2）從機(jī)制層面來分析金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

以房地產(chǎn)波動(dòng)較為類似的是金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)涵，在更深層面上也需要對(duì)其產(chǎn)生原因和因素等方面進(jìn)行分析。目前就世界各類型的金融風(fēng)險(xiǎn)觀測(cè)可知，其高強(qiáng)度破壞性和高傳染性是世界金融危機(jī)中常見到的，然而同樣其具備擴(kuò)張性、客觀性和可治理性，就2008年我國(guó)規(guī)避金融危機(jī)的有效措施來看，其防范是有跡可循的。而在產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的諸多層面上，金融市場(chǎng)波動(dòng)性和脆弱性是貨幣與商品運(yùn)動(dòng)相脫節(jié)、經(jīng)濟(jì)虛擬化、貨幣過度供給等層面導(dǎo)致金融危機(jī)的重要原因。那么導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的形成，從機(jī)制層面上主要是緣于金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、不穩(wěn)定的金融特性和信息不對(duì)稱等方面。而之所以高傳染、強(qiáng)破壞，則是基于金融國(guó)際資本流淌和周期性波動(dòng)等方面。

（3）從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)形成層面進(jìn)行觀察

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是近幾年來開始快速提升的，在這種情況下，貨代抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)因此而提升，由此而相對(duì)的對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低。就目前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的具體情況和房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高來看，主要是金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)層面的信用認(rèn)識(shí)方面而引起的，這都是要求房地產(chǎn)信用供給提升。就目前實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格由于疫情等諸多原因有所下降來看，金融機(jī)構(gòu)的資本會(huì)由于違約而出現(xiàn)減少，同樣可以通過企業(yè)借貸發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這些情況在很大層面上都是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的金融供在這些因素層面上出現(xiàn)了降低。那么在時(shí)代的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程中，通過提升資本備用金來及時(shí)反映金融機(jī)構(gòu)資本脆弱性的情況，在很大層面上反而會(huì)使得房地產(chǎn)業(yè)的信用供給再一次的減少，由此而就導(dǎo)致了惡性循環(huán)。也就是信用供給減少導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)上升，在這之中所面臨的就是房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。同樣房地產(chǎn)價(jià)格下跌面臨的是緊縮措施所帶來的壓力，最終通過金融風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露和泡沫破滅釀成金融危機(jī)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的主要影響因素分析

（1）主要原因是經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生存的主要環(huán)境就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中所發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，因此國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，發(fā)展指數(shù)等方面，都深刻的影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)和生存環(huán)境。

（2）重要原因是政府政策改變

而這個(gè)國(guó)家從2010年到2020年之間所不斷變化的房地產(chǎn)政策來看，為了平衡由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所帶來的諸多社會(huì)問題，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而作為我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)行業(yè)，各地區(qū)城市房地產(chǎn)的水平就是其發(fā)展水平，這也就從另一個(gè)層面上表明，房地產(chǎn)水平降低將會(huì)導(dǎo)致城市建設(shè)水平進(jìn)一步下降，因此兩者相掛鉤之后，政策的出臺(tái)就需要深刻的考慮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。而我國(guó)的房管局正是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響進(jìn)行考慮的重要部門，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展和城市發(fā)展的具體實(shí)際情況，出臺(tái)相關(guān)行業(yè)策略，尤其是體現(xiàn)在法律法規(guī)和土地資源的嚴(yán)格控制方面。

（3）直接原因是供需關(guān)系影響

房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，自然也會(huì)受到供需關(guān)系的影響，并且在任何市場(chǎng)波動(dòng)當(dāng)中，供需關(guān)系影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是必然的。那么從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體情況可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)人民與房地產(chǎn)波動(dòng)之間的關(guān)系，人民的需求在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此分析我國(guó)近期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系變化，最為明顯的就是我國(guó)人口老齡化和人口的逐年下降，這種情況導(dǎo)致了供需關(guān)系出現(xiàn)問題，也就是大量建設(shè)的房地產(chǎn)開始遠(yuǎn)超住房人口的需求，因此進(jìn)一步就提高了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（4）間接原因是資金來源和產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)相關(guān)問題

而就房地產(chǎn)資金來源大多數(shù)源自于單位自籌和銀行貸款等方式來看，主要是前期我國(guó)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度，導(dǎo)致其快速發(fā)展，這也就意味著過去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)與國(guó)家大量投入是有關(guān)的。然而后期一旦在政策上導(dǎo)致銀行貸款發(fā)生變化，就有可能會(huì)引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，這也就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的主要原因。而就我國(guó)的消費(fèi)者主要情況來說，住房需求的消費(fèi)者占大多數(shù)，然而更多是由于房地產(chǎn)價(jià)格過高而難以進(jìn)行消費(fèi)。另一類型則是具有較多的房產(chǎn)，希望通過大量的房地產(chǎn)投資而球的回報(bào)，相對(duì)于前者來說，后者更能影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)企業(yè)曲線上升，但是這會(huì)深遠(yuǎn)的影響供求關(guān)系的發(fā)展，而最終導(dǎo)致房產(chǎn)波動(dòng)。

三、進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略探討

（1）通過我國(guó)資金投入強(qiáng)化來平衡經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。

在導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的諸多因素方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生的變化很大程度是人為不可控的，因此更多程度上只能加強(qiáng)投資政策調(diào)控來幫助其獲得穩(wěn)定，那么這也就要從投資政策角度由三方面入手。也就是要求改變房地產(chǎn)的目前主體投資結(jié)構(gòu)、規(guī)模和結(jié)合新時(shí)代的具體情況。實(shí)際投資行為在很大程度上所影響的是房地產(chǎn)的現(xiàn)階段，尤其是在環(huán)境變化時(shí)期，因此在這一階段明確產(chǎn)權(quán)并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行完善的金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是有重要意義的。而緊接著在投資規(guī)模方面進(jìn)行調(diào)控，也就是通過房地產(chǎn)投資規(guī)模數(shù)量大小，保證其與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相同，這一方式是保證我國(guó)的房地產(chǎn)投資處于健康狀態(tài)的重要方式，而在具體應(yīng)用上，則要控制資金投入和規(guī)模比例。最后則是根據(jù)目前的政府投資具體情況，進(jìn)行房地產(chǎn)政府投資活動(dòng)的規(guī)范，在這一過程中，政府在其中所起的作用是極為主要的，并且要有意識(shí)的強(qiáng)調(diào)政府在其中的引導(dǎo)作用。

（2）通過我國(guó)房地產(chǎn)管控加強(qiáng)來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

房地產(chǎn)管控此處主要是針對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的管控，這是金融危機(jī)防范當(dāng)中控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的手段。在這一過程中要嚴(yán)格重視并控制房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，將其縮小的一定的健康價(jià)格范圍之內(nèi)，這就是促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展也是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。然而近年來可以發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所導(dǎo)致的房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲是普遍出現(xiàn)的，然而當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以產(chǎn)品價(jià)格分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)格和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不相一致。這種情況下，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該是合理進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，使其恢復(fù)正常，尤其是相比于過去為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展而盲目提高，相比已經(jīng)有較大的進(jìn)步。

（3）通過房地產(chǎn)金融系統(tǒng)健全來完善個(gè)人征信

個(gè)人征信主要是針對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際供需關(guān)系進(jìn)行考慮，這也就是深刻的發(fā)現(xiàn)了目前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的主要入手點(diǎn)。相比于我國(guó)近期內(nèi)突發(fā)的疫情事件來說，長(zhǎng)期的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致供需關(guān)系的變化是最為重要的，因此完善個(gè)人征信以保證房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在健康范圍之內(nèi)是有必要的。而在這些方面一定是需要有關(guān)部門進(jìn)行支持，通過技術(shù)參考意義的數(shù)據(jù)來規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，而同樣這點(diǎn)對(duì)于單一融資的銀行貸款方式來說，這也是分散風(fēng)險(xiǎn)而引導(dǎo)正確的貸款方向的重要做法。并且就個(gè)人征信系統(tǒng)的健全主要作用來說，是更大程度上限制個(gè)人貸款大量買房情況的出現(xiàn)，也就是購(gòu)房者貸款的控制，很大程度上可以避免多人貸款的違約。

四、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段特殊時(shí)期的到來，在很大程度上影響了我國(guó)乃至于世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相比于本來在2019年下半年就岌岌可危的世界經(jīng)濟(jì)情況來說，在這一階段，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很大程度上會(huì)成為我國(guó)內(nèi)部金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的苗頭。因此首先要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行分析和控制，由此而進(jìn)一步避免金融危機(jī)在我國(guó)出現(xiàn)和發(fā)生的情況。同樣面對(duì)于世界經(jīng)濟(jì)的危機(jī)情況，也要進(jìn)一步打理好我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，那么就本文的分析來看，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱仍然存在著較多問題，應(yīng)該及時(shí)由金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面的考量來進(jìn)行切實(shí)的管控和解決。

參考文獻(xiàn)

[1]李樹峰.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略的相關(guān)分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019（34）：38+40.

[2]曹艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策研究[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019（13）：25+27.

[3]賈哲棟.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2018（03）：106-107.

作者簡(jiǎn)介：毛國(guó)強(qiáng)（1967—），男，漢族，浙江臨安人，本科，金融經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)規(guī)劃、立項(xiàng)、施工銷售。