林權(quán)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)我國社會繁榮發(fā)展、提升社會公眾的生活水平與質(zhì)量，具有非常重要的作用。然而，隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)難度的增大，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理風(fēng)險也呈現(xiàn)遞增趨勢。當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)項目方面的研究，大多側(cè)重于傳統(tǒng)的成本、質(zhì)量管理等方面，多未系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目投資過程中所面臨的風(fēng)險問題，以有針對性提出應(yīng)對策略。對此，本文從政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險等四個方面，概括分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。然后，從投資決策階段、前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計階段和項目建設(shè)階段等方面，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制措施。

Abstract： Real estate industry plays a very important role in promoting the prosperity and development of our society and improving the living standard and quality of the public. However， with the increasing difficulty of real estate project development， the risk of real estate project management also shows an increasing trend. At present， the research on real estate project investment risk management still needs to be further improved. In this regard， this paper summarizes and analyses the investment risk of real estate development projects from four aspects： policy risk， economic risk and market risk. Then， from the investment decision-making stage， the pre-formalities， the planning and design stage and the project construction stage， the paper puts forward the investment risk control measures for real estate development projects.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;投資風(fēng)險;控制

Key words： real estate development projects;investment risk;control

中圖分類號：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）11-0050-03

0 ?引言

自改革開放以來，我國在經(jīng)濟與社會等領(lǐng)域取得較大成就。與此同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，在一定程度上帶動了我國水泥、鋼鐵等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)成為支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。此外，房地產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)我國社會繁榮發(fā)展、提升社會公眾的生活水平與質(zhì)量，具有非常重要的作用。然而，在我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展進(jìn)程中，也出現(xiàn)了投資增長速度相對較快、房屋空置與閑置率較大、項目開發(fā)建設(shè)周期相對較長等特點，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資、建設(shè)與運營過程中出現(xiàn)多種問題，亦引起了水泥、鋼鐵等材料價格不斷提高，在一定程度上增加了建設(shè)工程項目投資成本與其他行業(yè)的生產(chǎn)成本。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為促進(jìn)中國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，其越趨規(guī)范化，并已形成完善的商業(yè)模式進(jìn)行項目投資運作。同時，房地產(chǎn)行業(yè)開始由粗放型生產(chǎn)模式向精細(xì)化作業(yè)方式轉(zhuǎn)變，并在調(diào)控模式方面，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)傾向依托自身實力進(jìn)行經(jīng)營管理，對于外部調(diào)控方面正在弱化。此外，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)管管理越發(fā)規(guī)范化和法制化，但隨著我國改革開放的不斷深入，包括外資與本土在內(nèi)的資金不斷涌入，其內(nèi)外部競爭壓力仍呈現(xiàn)遞增趨勢，并且利潤空間隨著競爭壓力的增大逐步遞減，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度。因此，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的過程中，需深入了解所在區(qū)域的內(nèi)外部復(fù)雜環(huán)境，充分認(rèn)識房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)實情況。

隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)難度的增大，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理風(fēng)險也呈現(xiàn)遞增趨勢。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、建設(shè)與運營過程中，越發(fā)重視項目的風(fēng)險控制。同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理，并通過降低自身產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，增大競爭優(yōu)勢。然而，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)項目方面的研究，大多側(cè)重于傳統(tǒng)的成本、質(zhì)量管理等方面，多未系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目投資過程中所面臨的風(fēng)險問題，以有針對性提出應(yīng)對策略。因此，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理方面的研究，仍有待于進(jìn)一步完善。對此，本文在系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，制定相關(guān)應(yīng)對措施。

1 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的投資風(fēng)險問題，可系統(tǒng)歸納為政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險等方面（如圖1所示），具體分析如下：

1.1 政策風(fēng)險方面

我國房地產(chǎn)項目所面臨的政策風(fēng)險，包括稅收、土地、金融等方面的政策風(fēng)險。

①稅收作為我國政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，其涉及到房地產(chǎn)開發(fā)過程中的多種稅費。房地產(chǎn)項目的稅收政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在，為充分保障我國宏觀經(jīng)濟的調(diào)控效度，我國目前稅收政策處于動態(tài)調(diào)整階段，由此稅收政策對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成一定影響，使得房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中產(chǎn)生一定影響。

②土地作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的必備資源，土地政策的變動程度亦成為房地產(chǎn)開發(fā)的另一影響因素。土地政策變化具有難以預(yù)測的特點，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險。

③房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融政策風(fēng)險主要影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來收益，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其項目資金多數(shù)來源于銀行等金融機構(gòu)，因此貸款利率的變動會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)與融資成本。此外，金融機構(gòu)信貸政策的變動，亦會對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生一定影響。因此，金融政策的變動會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資建設(shè)造成重要影響。

④房地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險是指，房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)政策變動，會在一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求結(jié)構(gòu)，并影響房地產(chǎn)項目的遠(yuǎn)期收益，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生損失。因此，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的變動，會對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成一定影響。

1.2 經(jīng)濟風(fēng)險分析

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟風(fēng)險主要體現(xiàn)在利率、通貨膨脹及國民經(jīng)濟運行等方面。

①利率作為我國政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，通過引導(dǎo)資本投入，合理調(diào)控我國經(jīng)濟運行方式與方向。房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，需投入大量資金，通常超過其總投資額度的一半，因此需獲得包括銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)支持。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，利率變動所產(chǎn)生的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在兩個方面：利率使得地產(chǎn)自身價值降低，利率提高在一定程度上增加了項目費用。此外，利率增加也會抑制社會公眾的購房需求，影響社會公眾的商品房購買力，并對企業(yè)的資金造成影響。

②房地產(chǎn)項目開發(fā)成本涉及前期階段、建設(shè)階段等，通貨膨脹使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，從而增加商品房的銷售成本，使得社會公眾對商品房的購買期望降低，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生損失。

③國民經(jīng)濟的運行與發(fā)展情況，會對房地產(chǎn)開發(fā)活動起重要作用。國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康快速發(fā)展，可以推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而宏觀經(jīng)濟停滯則會使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)蕭條情況。因此，國民經(jīng)濟的運行情況在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的前景，進(jìn)而影響房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)。

1.3 市場風(fēng)險分析

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險主要涉及原材料供應(yīng)、市場需求等方面。

①原材料供應(yīng)方面的風(fēng)險主要為，房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中需要大量的鋼鐵、水泥等材料，所需材料的價格水平及變動情況可對房地產(chǎn)項目的投資額度與收益水平產(chǎn)生重要影響。此外，鋼鐵、水泥等建材的價格可能隨著季節(jié)變動，產(chǎn)生一定波動，如旺季價格上漲、淡季價格下跌。與此同時，近年來我國政府為保護(hù)自然環(huán)境，關(guān)停部分能源消耗量大、污染浪費嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，以調(diào)整我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這增加了房地產(chǎn)業(yè)建筑材料供應(yīng)的難度，使得建材價格發(fā)生明顯變動，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難度增大。

②房地產(chǎn)項目的市場需求風(fēng)險受多種內(nèi)外部因素的綜合影響，主要表現(xiàn)為商品房的供大于求，致使房地產(chǎn)商品房出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，從而對所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展造成一定影響。同時，如果房地產(chǎn)市場的供小于求，則會致使房地產(chǎn)商品房價格增長，亦會在一定程度上使得房地產(chǎn)項目出現(xiàn)投資風(fēng)險。

1.4 決策與經(jīng)營方面風(fēng)險分析

我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)營與決策方面的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投資決策、項目類型時機等方面。

①房地產(chǎn)項目的投資決策風(fēng)險方面主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)初期對土地進(jìn)行購買的過程中，出現(xiàn)的投資風(fēng)險問題。隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，社會公眾對商品房的質(zhì)量、多樣化等方面的需求不斷提升，使得房地產(chǎn)商品房的價格逐步增長。同時，房地產(chǎn)項目投資呈現(xiàn)周期循環(huán)態(tài)勢，具體表現(xiàn)為收縮—低谷—高峰—恢復(fù)等環(huán)節(jié)。伴隨著房地產(chǎn)項目的大規(guī)模投資，根據(jù)其趨勢變化，需要一段時間恢復(fù)正常產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)項目在開放經(jīng)營的過程中，應(yīng)科學(xué)合理地進(jìn)行可行性分析，避免投資決策過程中的盲目性。

②房地產(chǎn)開發(fā)項目類型和時機風(fēng)險主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型表現(xiàn)為寫字樓、商品房等多種形式，不同形式的項目會對房地產(chǎn)項目的開發(fā)造成不同程度的影響。同時，因房地產(chǎn)項目多表現(xiàn)為一定的周期性，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，應(yīng)把握好一定時機，綜合考慮周邊的經(jīng)濟發(fā)展水平、公眾收入水平以及公眾消費心理等宏微觀環(huán)境。

2 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制措施，可歸納為投資決策階段、前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計階段和項目建設(shè)階段等方面（如圖2所示），具體如下：

2.1 投資決策階段風(fēng)險控制。

房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資決策階段的風(fēng)險控制應(yīng)側(cè)重于政策風(fēng)險控制、強化對區(qū)域市場的適應(yīng)能力、充分評估經(jīng)濟可行性。

①增強自身政策風(fēng)險抵抗能力。因房地產(chǎn)項目對政府政策方面的敏感度較高，因此政策方面成為房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)過程中的重要風(fēng)險因素，房地產(chǎn)企業(yè)需提高自身的政策分析與運用能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時關(guān)注政府最新政策方向，對于不利因素，及時采取針對性措施。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與金融機構(gòu)、咨詢公司等保持密切聯(lián)系，獲取與房地產(chǎn)項目相關(guān)的全面信息，通過調(diào)整公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營管理方向等，最大程度避免政策風(fēng)險。

②強化對區(qū)域市場適應(yīng)能力方面，系統(tǒng)分析項目可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃及實施人員，需充分了解所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，尤其是商品房供需現(xiàn)狀，此外還需充分了解項目選址附近的建筑物及遠(yuǎn)期規(guī)劃情況等，進(jìn)而結(jié)合所在區(qū)域的消費者消費偏好，開發(fā)、建設(shè)符合所在區(qū)域要求的房地產(chǎn)項目。另外，項目管理人員還應(yīng)充分評估預(yù)警項目未來的收益情況，結(jié)合項目實際情況，不斷完善已有方案，從而使得項目建設(shè)滿足經(jīng)濟、社會與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展要求。

2.2 項目前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計方面的風(fēng)險控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目在前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計方面的風(fēng)險控制，應(yīng)側(cè)重于部門之間協(xié)調(diào)溝通、優(yōu)化設(shè)計等方面。

①對于前期手續(xù)與規(guī)劃設(shè)計中存在的風(fēng)險問題，首先應(yīng)與政府、業(yè)界等相關(guān)部門建立良好的溝通協(xié)調(diào)機制，在房地產(chǎn)項目開發(fā)工作實施前，應(yīng)與政府相關(guān)部門充分協(xié)調(diào)溝通，了解政策導(dǎo)向、所在區(qū)域的規(guī)劃情況以及其他方面的情況，為房地產(chǎn)項目的施工進(jìn)度安排與建造成本控制，提供保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目在實施過程中，還應(yīng)保持與政府及其他部門單位的溝通，保證信息的通暢。

②優(yōu)化設(shè)計方面，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇合適的設(shè)計單位，以強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案，保證設(shè)計質(zhì)量水平。同時，還需及時跟進(jìn)項目的設(shè)計過程，重點查驗項目設(shè)計的進(jìn)度與具體內(nèi)容，強化對設(shè)計中期的抽檢，以及時發(fā)現(xiàn)潛存的問題，有針對性提出改正措施。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的風(fēng)險應(yīng)對措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的應(yīng)對措施可歸納為強化項目總體成本控制、嚴(yán)控工程項目評標(biāo)過程、完善材料及設(shè)備的采購等方面。

①強化房地產(chǎn)項目成本控制方面，建設(shè)單位應(yīng)重視項目設(shè)計階段的成本控制，通過嚴(yán)格設(shè)計方案審批、提高設(shè)計效率等方面，提升設(shè)計質(zhì)量與效率水平。同時，還應(yīng)嚴(yán)格控制項目的成本，通過投資估算、預(yù)算及結(jié)算等過程，全面綜合控制項目的投資預(yù)算。

②房地產(chǎn)項目的建設(shè)單位還應(yīng)重視投標(biāo)過程中的公開公平公正與透明，嚴(yán)格審查招標(biāo)文件各個條款，強化房地產(chǎn)項目的內(nèi)部控制。此外，建設(shè)單位還應(yīng)重視房地產(chǎn)項目的材料與設(shè)備的采購，在市場調(diào)研、研討的基礎(chǔ)上，制定采購計劃，嚴(yán)格按照既定計劃采購相關(guān)材料設(shè)備。同時，還應(yīng)選擇物優(yōu)價廉、信譽較好的材料與設(shè)備供應(yīng)商，強化房地產(chǎn)項目的材料采購控制。

3 ?結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)我國社會繁榮發(fā)展、提升社會公眾的生活水平與質(zhì)量，具有非常重要的作用。雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)管管理越發(fā)規(guī)范化和法制化，但隨著我國改革開放的不斷深入，包括外資與本土在內(nèi)的資金不斷涌入，其內(nèi)外部競爭壓力呈現(xiàn)遞增趨勢，在一定程度上增加了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度。隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、建設(shè)與運營過程中，越發(fā)重視項目的風(fēng)險控制。然而，目前房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險管理方面，仍側(cè)重于傳統(tǒng)的成本、質(zhì)量等方面，多未系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目投資過程中所面臨的風(fēng)險問題，從而有針對性提出應(yīng)對策略。因此，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理方面的研究仍有待于進(jìn)一步完善。對此，本文在系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，制定相關(guān)應(yīng)對措施。首先，從政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險等四個方面，概括分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。然后，從投資決策階段、前期手續(xù)及規(guī)劃設(shè)計階段和項目建設(shè)階段等方面，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制措施。

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