劉欣緣

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)不同，不同點(diǎn)在于它是資金密集型的，投資時(shí)期長(zhǎng)、規(guī)模大，產(chǎn)品價(jià)值高。其性質(zhì)決定了該產(chǎn)業(yè)鏈需要金融業(yè)的資金支持，雖然金融業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著促進(jìn)的作用，但經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)受到金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重影響。目前存在著許多問(wèn)題，首先通過(guò)從信貸和其他融資方式的角度、所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。其次對(duì)其進(jìn)行歸納總結(jié)，對(duì)我國(guó)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)政策提出合理并且高效的建議。

Abstract： The real estate industry is different from other industries. The difference is that it is capital-intensive， with a long investment period， large scale， and high product value. Its nature determines that the industry chain needs financial support from the financial industry. Although the financial industry has a promoting effect on economic development， the stable development of the economy will be seriously affected by financial risks. At present， there are many problems. Firstly， we analyze the real estate financial risks in China from the perspective of credit and other financing methods， the market risks faced， and the formation and transmission of risks. Secondly， it summarizes and puts forward reasonable and efficient suggestions for preventing real estate financial risk policies in China.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);金融風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策

Key words： estate;financial risk;countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）07-0058-04

0 ?引言

近年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，不但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)，而且還促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。但隨著過(guò)熱的發(fā)展，將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融涉及多種方面，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著非常重要的影響，因此我們要對(duì)其高度重視。雖然房地產(chǎn)業(yè)不斷快速發(fā)展，但在2014年，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)了從未有過(guò)的危機(jī)，不管是大型地產(chǎn)商還是小型開(kāi)發(fā)商都處于萎靡不振的狀態(tài)，再加上政府限購(gòu)政策的出臺(tái)，銀行貸款出現(xiàn)限貸，購(gòu)房者處于冷靜觀望的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始暗淡起來(lái)。直到2015年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇，2016年房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)繁榮。可看出當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)越繁榮，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，則就容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。若泡沫破裂，危機(jī)會(huì)延伸到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)遭受迫害，最終金融風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)，造成金融危機(jī)的產(chǎn)生，因此我們需要提高防范意識(shí)。在金融機(jī)構(gòu)上則需要進(jìn)行改革，讓更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，擴(kuò)展融資渠道，使房地產(chǎn)金融體系逐漸形成更多的層次，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得以分散，從而做到防患于未然。

1 ?房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1 房地產(chǎn)貸款集中度

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)之所以魅力如此之大，是因?yàn)樗母呋貓?bào)率，許多銀行的信貸資金都流向房地產(chǎn)業(yè)，從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售在很大程度上需要銀行信貸的幫助，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展上不斷的進(jìn)步。在銀行總貸款上房地產(chǎn)貸款占有很大的比例，央行對(duì)信貸方面上缺少了制約的手段，總體上沒(méi)有對(duì)其有很好的監(jiān)管和科學(xué)指導(dǎo)，這就會(huì)引起房地產(chǎn)信貸在過(guò)熱市場(chǎng)環(huán)境下呈現(xiàn)出很不理性的增長(zhǎng)，也就會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫增大，從而風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越發(fā)嚴(yán)重。房地產(chǎn)貸款中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)過(guò)高的長(zhǎng)期貸款，銀行需要的流動(dòng)性資產(chǎn)和之前相比有所減少。在負(fù)債業(yè)務(wù)里，活期存款的比重會(huì)比較大的話，銀行就會(huì)面臨危險(xiǎn)，因?yàn)樗鼰o(wú)法很快的獲取現(xiàn)金，缺乏這些渠道和手段，在顧客提款時(shí)，流動(dòng)性資產(chǎn)不能滿足他們的需求，從而造成流動(dòng)性欠缺，最終形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 房地產(chǎn)不良貸款

若把“套牢”作為投資買(mǎi)房的資金，房地產(chǎn)信貸受到的威脅則會(huì)很大，最終誘發(fā)房地產(chǎn)不良貸款。出現(xiàn)不良貸款，會(huì)讓銀行有壞賬，更嚴(yán)重的話會(huì)使金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)在整體質(zhì)量方面受到影響，這些金融機(jī)構(gòu)在被壞賬影響受到損失的同時(shí)，因?yàn)闆](méi)有優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利，顧客提款時(shí)不能夠很快的提取現(xiàn)金，也不能按照規(guī)定的時(shí)間把欠下的債務(wù)還清，最終造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在這幾年里，樓市開(kāi)始升級(jí)調(diào)控，監(jiān)管部門(mén)采取措施，讓銀行要對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)防控制。雖然采取了措施，但對(duì)房地產(chǎn)不良貸款不能小覷。通過(guò)國(guó)際上之前的案例，所得到的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，在貸款放出后的2年或者3年里風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來(lái)，因?yàn)橹行⌒豌y行不斷的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行放貸，所以我們決不能忽視這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3 較大的土地儲(chǔ)備貸款

我國(guó)在實(shí)施土地儲(chǔ)備制度時(shí)，政府把土地的使用權(quán)高度的壟斷下來(lái)，將這些土地用拍賣(mài)的形式賣(mài)出去，獲得的收益作為地方財(cái)政其中一個(gè)的重要來(lái)源。其風(fēng)險(xiǎn)就是它本身自有的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在收購(gòu)?fù)恋氐臅r(shí)候所用的資金，是從銀行貸款而來(lái)的，但是他們卻沒(méi)有事先去調(diào)查出現(xiàn)階段市場(chǎng)的需求是怎么樣的，盲目的購(gòu)買(mǎi)這些土地。通過(guò)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)升高的態(tài)勢(shì)會(huì)下降，利用轉(zhuǎn)手將土地賣(mài)出而獲得的收益，如果這個(gè)收益不能夠?qū)鶆?wù)還清，就會(huì)用貸款高價(jià)的把土地收購(gòu)回來(lái)，如果不能把貸款還清，最后會(huì)變成貸款風(fēng)險(xiǎn)。有些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)當(dāng)面是講這些貸款融資是用作于土地儲(chǔ)備上的，其實(shí)他們卻沒(méi)有那么去做，把這些資金用于不是土地儲(chǔ)備的業(yè)務(wù)。有些地方上的政府會(huì)把土地儲(chǔ)備當(dāng)作抵押，引誘銀行給他們進(jìn)行貸款，實(shí)際上是這些政府拋出的魚(yú)餌，等待著銀行這條大魚(yú)上鉤，但他們把這些資金用于其它地方上。有些地方操作很是不規(guī)范，他們會(huì)掛在工程建設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資來(lái)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最終導(dǎo)致自己有很多的債務(wù)，無(wú)法還清。這樣會(huì)讓土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)遭受很大的影響和風(fēng)險(xiǎn)隱患，土地儲(chǔ)備貸款不斷的興起，這樣就更容易會(huì)讓金融風(fēng)險(xiǎn)得以顯現(xiàn)出來(lái)。

1.1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值驚人，已超過(guò)50%，而國(guó)際上，50%為警戒線。這已超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，所以一有風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)讓企業(yè)和銀行遭受傷害。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量讓不少人受到擔(dān)憂，國(guó)家進(jìn)行很大強(qiáng)大的監(jiān)管能力，貸款的門(mén)檻不斷的提高，大部分企業(yè)面臨著經(jīng)營(yíng)難的艱難時(shí)期，信用風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。由于風(fēng)險(xiǎn)的原因，許多銀行會(huì)將一些房貸利率優(yōu)惠產(chǎn)品進(jìn)行下架處理。若企業(yè)現(xiàn)階段有很大的壓力，在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面，即使一些房企貸款的金額很大，它所籌集的現(xiàn)金流凈額以及資金挺充足的，但是在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額方面卻呈現(xiàn)出負(fù)值的狀態(tài)，所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可想而知是很大的。有些企業(yè)是用風(fēng)險(xiǎn)行為來(lái)將所貸款的金額擴(kuò)大化的，例如假首付和假按揭這些方式來(lái)騙取銀行的貸款。最嚴(yán)重的是一些開(kāi)發(fā)商選擇跑路，不管這些還正在施工的工程，造成爛尾樓、欠債、欠貨、欠薪等嚴(yán)重問(wèn)題，這樣就會(huì)讓信貸資金面臨著很大的影響。所以銀行就會(huì)有高要求，高門(mén)檻的條件來(lái)約束著開(kāi)發(fā)商。

1.1.5 個(gè)人住房貸款

我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家和其它發(fā)達(dá)國(guó)家相比，在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋上對(duì)銀行貸款，所獲得的資金需求是在正常的范圍內(nèi)的。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)幅度大，可想而知潛力是很大的。雖然個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋也存在著風(fēng)險(xiǎn)，但是當(dāng)前還是能夠很好的去控制的，中國(guó)沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款也很快，但也會(huì)面臨著風(fēng)險(xiǎn)隱患。若不良貸款率過(guò)高就會(huì)造成房?jī)r(jià)下降，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷的去積累，積累越來(lái)越多，從而造成嚴(yán)重的影響。

1.2 其他房產(chǎn)融資方式風(fēng)險(xiǎn)

一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)用發(fā)行股票、債券來(lái)融資，有成本低、并不用償還成本和也不用交利息的優(yōu)點(diǎn)，但這些上市的房產(chǎn)公司把原先給銀行帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到股票投資者上，它們是通過(guò)配股和增發(fā)等其他方法來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的。這條鏈條上如果有某一處斷裂，就會(huì)造成很大的傷害，傷害的范圍很廣，最終讓一整個(gè)股市受到牽連。房地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目需要很大的資金，流動(dòng)性能也很差，當(dāng)然面臨的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)巨大。我國(guó)企業(yè)在債券市場(chǎng)上，運(yùn)作機(jī)制并沒(méi)有很成熟，多次出現(xiàn)一些企業(yè)債券不能夠按照規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償清的例子，發(fā)債融資有很高的要求，也比較嚴(yán)格，并不能夠讓一些中小型企業(yè)進(jìn)入到其中去的。當(dāng)前，如果通過(guò)第三方管理機(jī)構(gòu)對(duì)這些產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，這樣的做法會(huì)對(duì)產(chǎn)品的發(fā)行和銷(xiāo)售有很大的影響。若信托公司并沒(méi)有很強(qiáng)的將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)，又或者在風(fēng)險(xiǎn)管理方面上沒(méi)有足夠高的水平，這樣就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)得以產(chǎn)生。

2 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2.1 區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

全國(guó)100個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)收入比高于8.9均值的城市共29個(gè)，主要可分為三類(lèi)。第一類(lèi)城市是北京、上海、深圳、廈門(mén)這類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心一、二線城市，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口比重大，因此，雖然已出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)水平明顯上升后并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑跡象，依然處于高位。第二類(lèi)城市是珠海、惠州、石家莊等城市群內(nèi)主要城市，由于貨幣發(fā)行量的激增和經(jīng)濟(jì)下行壓力下資產(chǎn)荒之間的矛盾，促使資金以“抱圈取暖”的方式，大量流入樓市尋求高收益，而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展后勁強(qiáng)的城市，就成為了資金投放的最好標(biāo)的，此類(lèi)城市承接了調(diào)控城市的大量溢出購(gòu)房需求促使房?jī)r(jià)上漲。第三類(lèi)城市主要是汕頭、贛州、衡水等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的三四線城市，此類(lèi)城市人均收入較低，因此雖然房?jī)r(jià)水平不是很高，但房?jī)r(jià)收入比排名比較靠前。但是有些地方價(jià)格上漲迅猛，甚至超過(guò)有些發(fā)達(dá)國(guó)家的中心城市了，中國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，居民收入低房?jī)r(jià)卻高，這種現(xiàn)象很不合理。

2.2 房?jī)r(jià)高時(shí)造成房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)是周期性，房地產(chǎn)繁榮并不是一直都有的，它只會(huì)存在某一個(gè)階段中。若該階段結(jié)束了，其發(fā)展就會(huì)有很大的變化，就會(huì)引起房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)下降并有可能發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)減速;利率市場(chǎng)化，會(huì)使房?jī)r(jià)下跌;中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨改革，處于轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，這樣勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)格有所下降;對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控等方面上。

2.3 房地產(chǎn)投機(jī)熱潮的泡沫風(fēng)險(xiǎn)

住房是一種很普通的消費(fèi)品，有居住和投資的性質(zhì)，并且作為投資有很高的回報(bào)率。這樣的情況會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律，房?jī)r(jià)偏高會(huì)使正常的價(jià)值偏離原有的軌道，這樣就形成了非常不理性的市場(chǎng)，這是無(wú)效的市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為一種投資，投資后能夠取得高收益，不僅吸引了市民而且還吸引了許多企業(yè)對(duì)其進(jìn)行投資，這些企業(yè)放棄之前的行業(yè)看中了房地產(chǎn)有高收益的情況后，紛紛都投資房地產(chǎn)。這樣的做法對(duì)其他行業(yè)會(huì)有很大的阻礙，不利于我國(guó)綜合實(shí)力和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.4 房屋空置導(dǎo)致資源閑置浪費(fèi)

開(kāi)發(fā)商盲目的投資房地產(chǎn)，會(huì)讓很多房屋變成空置房，這樣會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，其本身也會(huì)存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。所謂空置房就是正在等待出售或者出租，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就無(wú)法繼續(xù)的賣(mài)房，房屋無(wú)法變現(xiàn)，則會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。越多的空置房，就會(huì)造成機(jī)會(huì)成本越高。它會(huì)占用很多的開(kāi)發(fā)資金，如果市場(chǎng)在需求方面有不足時(shí)，就會(huì)面臨銷(xiāo)售難得處境，資金就很難變現(xiàn)，造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的增加。

許多空置房是以投資為目的的，這樣就會(huì)讓購(gòu)房者不能合理的購(gòu)房，在供應(yīng)和需求方面出現(xiàn)很多不合理的現(xiàn)象，消費(fèi)者買(mǎi)不到房屋，售房者不賣(mài)房。社會(huì)資源會(huì)遭受浪費(fèi)，增加機(jī)會(huì)成本，資源不能夠得到合理的配置。最近幾年房屋空置率出現(xiàn)了新問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有給出，調(diào)查統(tǒng)計(jì)局還未公布，時(shí)間方面也沒(méi)有得到統(tǒng)計(jì)，在房屋空置狀態(tài)上和什么時(shí)候空置的時(shí)間并沒(méi)有能夠很明確、準(zhǔn)確通過(guò)統(tǒng)計(jì)局給出，這就很難計(jì)算出房屋空置率到底是多少。

3 ?房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制和形成

形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的渠道有很多，但幾乎都是大同小異，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最頂端的時(shí)候，信用不斷的擴(kuò)展，這樣也會(huì)造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累直至爆發(fā)金融危機(jī)。從風(fēng)險(xiǎn)形成到風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)是一個(gè)并不漫長(zhǎng)的過(guò)程，若政策逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)低迷，那些債務(wù)又無(wú)法按規(guī)定的時(shí)間償還時(shí)，這個(gè)時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形成的基礎(chǔ)是信貸擴(kuò)張，而前提則是房地產(chǎn)泡沫。

3.1 房?jī)r(jià)上漲迫使銀行信貸擴(kuò)張

房地產(chǎn)高收益的特點(diǎn)提升了許多投機(jī)性的需求，在全國(guó)中不管是一、二線大城市，還是三、四線小城市都在“炒樓”。這些炒房者開(kāi)始組成一個(gè)個(gè)群體，在全國(guó)各地進(jìn)行大范圍的倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋，這樣做嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，迫使房?jī)r(jià)上升，上漲速度迅速，最終形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)高吸引了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)貸款的需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)高也帶來(lái)了高利潤(rùn)，這樣就會(huì)受到房地開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，加大投資力度，資金需求量也會(huì)隨之增加。在結(jié)構(gòu)方面，有40%到50%的資金來(lái)源都是從銀行中貸款出來(lái)的，與此同時(shí)，我國(guó)有些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的不合理現(xiàn)象，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，消費(fèi)者不能夠一次性付清需要購(gòu)買(mǎi)房屋的費(fèi)用，這樣就會(huì)需要從銀行貸款資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。房地產(chǎn)也是作為極其重要的抵押品，房?jī)r(jià)提高，能夠伴隨著借款人向銀行貸款的能力有所增強(qiáng)。

3.2 銀行信貸擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

銀行信貸不斷的發(fā)展，擴(kuò)張后，消費(fèi)者就更有資金去購(gòu)買(mǎi)房屋，把自己之前購(gòu)買(mǎi)的房屋作為抵押物向銀行貸款，從而能夠繼續(xù)有資金購(gòu)買(mǎi)房屋，反反復(fù)復(fù)。大型機(jī)構(gòu)投資者可以貸款大量的資金把錢(qián)投入到其他城市進(jìn)行“炒房”，大量的消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)，因?yàn)閷?duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的需求增加了，房?jī)r(jià)也隨之提高了，這樣就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)偏離它本身原有的價(jià)值，因此造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，最終形成能夠自我膨脹的機(jī)制。如圖1所示。

3.3 銀行信貸擴(kuò)張有流動(dòng)性和信用風(fēng)險(xiǎn)

銀行信貸在不斷擴(kuò)大，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能夠在銀行獲得的貸款額度有所提高，負(fù)債的范圍也在增加。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率水平上，處于整體上升的階段，個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)變小，但不排除沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人不能夠?qū)y行的借款償還清時(shí)，就有信用風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在中長(zhǎng)期貸款上，銀行所占比重高，但流動(dòng)性資產(chǎn)較少。若活期存款相比于銀行其他負(fù)債業(yè)務(wù)中會(huì)比較多，在資金融入方面并沒(méi)有能夠及時(shí)獲取現(xiàn)金的渠道以及手段，現(xiàn)金的流動(dòng)性能差，導(dǎo)致顧客不能及時(shí)取款，最終形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 房?jī)r(jià)下跌可能造成金融風(fēng)險(xiǎn)

到2018年全國(guó)房屋空置率達(dá)到了21.5%以上，因?yàn)榇罅康馁?gòu)買(mǎi)房屋的消費(fèi)者將房屋作為自己投資的東西，就將房屋閑置在那，這樣就造成了房屋在供給方面只增不減。將土地和商品房供給進(jìn)行壟斷，以至于使房?jī)r(jià)上升。若房屋供給大量增加就會(huì)讓消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)將不會(huì)上漲，這樣就會(huì)讓他們不想把錢(qián)投入到房地產(chǎn)中，也就對(duì)其的需求沒(méi)有原先那么高了，造成供大于求，使其面臨價(jià)格下跌的情況。房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)套住企業(yè)和機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值遭受縮水，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。如圖2所示。

4 ?政策建議

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不合理現(xiàn)象，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，造成這樣現(xiàn)象的主要原因是因?yàn)橥顿Y性需求過(guò)熱。政府采取了信貸政策以及稅收政策等許多措施，來(lái)應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)象的發(fā)生，這些措施有信貸政策以及稅收政策等。許多人通過(guò)炒房來(lái)獲得大量的利益，為了抑制這種現(xiàn)象，在房地產(chǎn)信貸方面，如若消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第三套房屋貸款時(shí)就要交付高額的貸款利率，從而削減炒房的熱度。并且規(guī)定了在購(gòu)買(mǎi)第一套房屋，但購(gòu)買(mǎi)人并不是常住人口，在當(dāng)該消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第二套房屋，甚至是第三套房屋時(shí)，當(dāng)?shù)氐你y行將不能貸款給該消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋，這樣的做法抑制了投資性質(zhì)的炒房。而在稅收政策方面，規(guī)定了投資者不能在短期內(nèi)經(jīng)常性的買(mǎi)賣(mài)房屋，如若發(fā)現(xiàn)則將會(huì)把營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的稅率提高。與此同時(shí)，空置房占現(xiàn)有房屋的利率一直在攀升，如何解決該問(wèn)題呢？若是能夠征收房屋空置稅，并且也征收物業(yè)稅，這樣的做法會(huì)將購(gòu)買(mǎi)房屋的投機(jī)成本以及所持有成本提高，也會(huì)能夠?qū)⒄嬲?gòu)買(mǎi)房屋并入住的消費(fèi)者的購(gòu)房成本降低，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，從而達(dá)到最終的目的。

地價(jià)高是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一，所以完善好土地儲(chǔ)備制度是很重要的。政府部門(mén)可建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備庫(kù)，通過(guò)對(duì)其建設(shè)用途進(jìn)行分類(lèi)，并將土地進(jìn)行管理規(guī)劃好。由市場(chǎng)來(lái)決定土地供應(yīng)的數(shù)額，最好不要使政府將其壟斷掉。我們需要的是一個(gè)透明、公開(kāi)、有效的監(jiān)督以及防止公款受到挪用的土地儲(chǔ)備貸款。在存款保險(xiǎn)方面，金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，可作為存款保險(xiǎn)的資金來(lái)源，當(dāng)銀行出現(xiàn)問(wèn)題，并不能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制好時(shí)，若先前已參保，即使遇到支付難的問(wèn)題時(shí)，也能夠保障存款人的利益，防止出現(xiàn)銀行存款擠兌現(xiàn)象。為了房地產(chǎn)金融能夠更好的得到發(fā)展，減小風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，要完善好個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的征信制度、金融監(jiān)管機(jī)制和法律體系;對(duì)抵押物價(jià)值缺口嚴(yán)格進(jìn)行控制;管理好房地產(chǎn)信貸的差異性和區(qū)域性;分散融資渠道潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

5 ?結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段，我國(guó)房產(chǎn)金融和市場(chǎng)方面仍有潛在風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)還未爆發(fā)，但我們需要時(shí)刻提高警惕，假若國(guó)民經(jīng)濟(jì)有健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整體上并沒(méi)有過(guò)熱的情況，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也就不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，也就不能夠說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)破裂了，甚至也無(wú)法表明房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融還是存在著相當(dāng)大的隱患，我們要做好前期的防范措施。創(chuàng)建好評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和防范措施上，要有能夠有效的進(jìn)行衡量和一定的評(píng)價(jià)，這對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極為重要的影響。

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