王麗英 王勇

摘要：研究目的為探討農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地范圍及其權(quán)益構(gòu)成，構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格體系。研究方法：文獻(xiàn)資料分析法，對(duì)比分析法，綜合分析法。研究結(jié)果為建立了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)利體系和價(jià)格體系。研究結(jié)論為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)利體系和價(jià)格體系均與國(guó)有土地相似;農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格由基準(zhǔn)價(jià)格和宗地價(jià)格構(gòu)成，根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)、取得方式、“入市”方式等進(jìn)行細(xì)分。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地;經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;價(jià)格體系

一、引言

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（簡(jiǎn)稱“決定”），提出“在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”?！栋不帐∪嗣裾P(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場(chǎng)。土地價(jià)格是土地市場(chǎng)的核心。本文圍繞“決定”綜合考慮農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的權(quán)益、特點(diǎn)、“入市”類型，構(gòu)建合理的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格體系。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地范圍界定

目前學(xué)者關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的范圍的觀點(diǎn)可以分為三類。1.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與集體建設(shè)用地內(nèi)涵一致。2.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是扣除農(nóng)戶宅基地外的其余集體建設(shè)用地占地。3.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。這三種觀點(diǎn)都存在不足。第一種觀點(diǎn)忽略了經(jīng)營(yíng)性的關(guān)鍵因素，擴(kuò)大了用地范圍。第二種觀點(diǎn)忽略了農(nóng)村公共設(shè)施及服務(wù)等非經(jīng)營(yíng)性。第三種忽略農(nóng)村的企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多元化，縮小了用地范圍。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)該同時(shí)包含農(nóng)村集體土地、建設(shè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地三層涵義。1.農(nóng)村集體土地是對(duì)土地所有權(quán)主體的限定。《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村集體土地的所有者為農(nóng)民集體。2.建設(shè)用地是對(duì)土地利用類型的范圍限定?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。3.經(jīng)營(yíng)性用地是對(duì)土地利用性質(zhì)的界定。2007年中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令（第39 號(hào)）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，第五條將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅確認(rèn)為經(jīng)營(yíng)性用地。根據(jù)“決定”農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須符合規(guī)劃和用途管制。綜合來(lái)看，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是農(nóng)民集體所有的，符合規(guī)劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構(gòu)筑物，實(shí)現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性目的的土地。

三、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)益構(gòu)成

關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的權(quán)益，“決定”明確指出與國(guó)有土地“同權(quán)”。根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》國(guó)有土地權(quán)益包括國(guó)家所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同權(quán)，包括與國(guó)有土地具有相同的所有權(quán)權(quán)能，同等的使用權(quán)內(nèi)涵，同樣的他項(xiàng)權(quán)益內(nèi)容。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)益構(gòu)成見(jiàn)表1。

四、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)地價(jià)格體系

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地具有相同形式的土地使用權(quán)價(jià)格，由反應(yīng)土地平均價(jià)格水平的基準(zhǔn)地價(jià)和反應(yīng)某一獨(dú)立宗地價(jià)格水平的宗地價(jià)格構(gòu)成。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、商品住宅、工業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途，分別確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的區(qū)域土地使用權(quán)平均價(jià)格，屬于政策性價(jià)格。根據(jù)經(jīng)營(yíng)類型可以分為商品住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)、娛樂(lè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

宗地價(jià)格是指某一宗土地在某一特定時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格，屬于市場(chǎng)性價(jià)格。根據(jù)價(jià)格形成方式和目的不同可以分為評(píng)估價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格、課稅價(jià)格、交易價(jià)格、理論價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是指在遵循評(píng)估原則，依據(jù)流轉(zhuǎn)目的，選用兩種或兩種以上科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，并按照一定方式進(jìn)行綜合所得的價(jià)格。根據(jù)選用估價(jià)方法不同，評(píng)估價(jià)格可以分為市場(chǎng)比較價(jià)格、收益折現(xiàn)價(jià)格、成本合成價(jià)格、綜合補(bǔ)償價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格是政府對(duì)某一宗地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格。課稅價(jià)格是政府征繳土地相關(guān)稅收所依據(jù)的價(jià)格。交易價(jià)格是指集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)際成交中形成的價(jià)格，根據(jù)成交的方式不同分為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)劃撥價(jià)格、出讓價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)租價(jià)格、抵押價(jià)格等。理論價(jià)格是根據(jù)土地價(jià)格理論，結(jié)合土地價(jià)值原理形成的價(jià)格，是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是土地在公平交易市場(chǎng)條件下的公允價(jià)格。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格體系如圖1所示。

五、結(jié)論

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指農(nóng)民集體所有的，符合規(guī)劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構(gòu)筑物，實(shí)現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性目的的土地。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)益包括所有權(quán)，使用權(quán)應(yīng)該包括劃撥使用權(quán)、出讓使用權(quán)、租賃使用權(quán)、入股使用權(quán)、抵押權(quán)等。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格體系由體現(xiàn)平均價(jià)格水平的基準(zhǔn)地價(jià)和反映特定條件獨(dú)立宗地的宗地價(jià)格構(gòu)成。

參考文獻(xiàn)：

[1]黨國(guó)英.推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換[J].前線，2013（12）.

[2]李冀東.什么是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地[EB/OL].http：// www.110.com/ziliao/article-476095.html，2014-1-9.

[3]溫世揚(yáng).集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“同等入市”的法制革新[J].中國(guó)法學(xué)，2015（04）.

[4]楊遂全，孫阿凡.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍探討[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2015（06）.

[5]王小映.論農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)收益的分配[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2014（10）.

[6]梁燕.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑選擇.[J]. 農(nóng)業(yè)科學(xué)研究，2014（03）.

[7]王文.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及其價(jià)值研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2015（07）.

[8]路婕，李玲，等.農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系研究[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)，2009（19）.

[9]徐子堯，鄭芳.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2015（06）.

（作者單位：王麗英，池州學(xué)院;王勇，江蘇東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司）