范晨光
摘要:房地產(chǎn)業(yè)成為雄安新區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容之一,為保證雄安新區(qū)建設(shè)的高質(zhì)量和可持續(xù)性,通過對雄安新區(qū)現(xiàn)狀的分析,同時對比國內(nèi)外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的住房模式,找到適合雄安新區(qū)住房模式的對策,提出雄安新區(qū)住房建設(shè)過程中房價調(diào)控策略,為政策制定者提供決策依據(jù)。
關(guān)鍵詞:雄安新區(qū);住房模式;房價
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1001-9138-(2019)01-0032-34 收稿日期:2018-12-12
1引言
衣食住行是人類賴以生存的基本條件,在溫飽問題逐漸解決之后,住房的需求和改善自然成為老百姓日常生活的主要需求。2017年4月1日,中共中央、國務(wù)院決定設(shè)立雄安新區(qū)。雄安新區(qū)的設(shè)立是國家京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的需要,是調(diào)整優(yōu)化京津冀城市空間結(jié)構(gòu)布局的需要,同時對河北來說,也是與京津地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、提升經(jīng)濟(jì)水平的良好機(jī)遇。新區(qū)的規(guī)則范圍為河北省雄縣、容城縣、安新縣三縣及周邊部分區(qū)域,地理位置優(yōu)勢明顯,交通便利,現(xiàn)有開發(fā)程度低等優(yōu)點(diǎn),但同時伴有經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后,基礎(chǔ)設(shè)施差等缺點(diǎn)。河北省經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒顯示,截至2016年末,雄縣、容城縣、安新縣三縣土地面積1556平方公里,年末總?cè)丝?13.62萬人,地方生產(chǎn)總值218.43萬元,城鎮(zhèn)化率只有44.9%(河北省為53.3%),如表1所示。由此可見,雄安新區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱,因此,房價上漲的空間巨大,吸引了全國各炒房團(tuán)的目光。但雄安新區(qū)自2017年宣布設(shè)立之初就嚴(yán)厲打擊各種炒房行為,并對相關(guān)責(zé)任人依法刑事拘留,還對當(dāng)?shù)胤课葸^戶等事項進(jìn)行凍結(jié),力度之大,可見一斑。2018年4月9日,國家金融與發(fā)展實(shí)驗室理事長李揚(yáng)在博鰲論壇提到,雄安新區(qū)的房地產(chǎn)政策已經(jīng)有了新的模式——“只租不賣”,可見中央要在雄安新區(qū)探索全新的住房模式,這符合雄安新區(qū)“世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、中國特色、高點(diǎn)定位”的建設(shè)理念。
2016年,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波快速上漲行情。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額等核心指標(biāo)均出現(xiàn)較大的同比漲幅。為防止房價過快上漲,解決與之同時出現(xiàn)的相關(guān)問題,中央和地方各級政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,既包括經(jīng)濟(jì)手段,也包括行政手段,從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面進(jìn)行強(qiáng)有力的全方位調(diào)控,對房價穩(wěn)定起到了一定的作用。國內(nèi)學(xué)者對于房價的研究比較多,況偉大和李濤(2012)通過實(shí)證發(fā)現(xiàn),房價是由供求決定,而非地價和土地出讓方式,地價由房價決定,而非土地出讓方式。李玲等(2012)通過對北京的研究發(fā)現(xiàn)政策鼓勵期房價上升,政策收縮期房價下降,政策對房價的調(diào)控具有滯后性,滯后期約3個月。李仲飛和張浩(2015)的研究發(fā)現(xiàn)房價較快增長地區(qū)具有需求拉動型特征,房價較慢增長地區(qū)具有成本推動型特征。高波等(2017)發(fā)現(xiàn)房價比股價更能反應(yīng)一國的金融狀況,利率與房價的相關(guān)性最強(qiáng),房價和利率對總產(chǎn)出的影響周期更長??傊?,雄安新區(qū)的建立勢必對周邊城市房價產(chǎn)生影響,對雄安新區(qū)住房模式及房價調(diào)控政策的研究有重要意義。
2國內(nèi)外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房模式對比
李一丹等(2016)在先前學(xué)者對住房模式定義的基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié),得出定義:一個國家或地區(qū)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,在解決居民住房問題過程中形成的,住房市場與住房保障的各自發(fā)展方式及相互間的匹配關(guān)系。這種匹配關(guān)系涉及住房供應(yīng)、交換、消費(fèi)和管理等環(huán)節(jié),由于社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及住房制度不同,居民對住房需求的變化會發(fā)生改變。
發(fā)達(dá)國家和地區(qū)較為成熟的住房模式主要包括包括美國模式、英國模式、德國模式、新加坡模式等。美國的共有產(chǎn)權(quán)制度已經(jīng)有數(shù)十年的發(fā)展,在美國國內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)成熟,Temkin et al.(2007)對美國共有產(chǎn)權(quán)房項目進(jìn)行了評估,主要包括三種模式:社區(qū)土地信托( Community Land Trust)、有限產(chǎn)權(quán)合作(Limited Equity Cooperatives)和限制合同條款(Deed Restricted)。華佳(2011)從市場化共有產(chǎn)權(quán)房和保障性共有產(chǎn)權(quán)房兩方面對美國共有產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行考察分析,指出其共有產(chǎn)權(quán)制度是自下而上,市場自主發(fā)展起來的,每個城市的做法千變?nèi)f化,各有不同,多樣性強(qiáng)。
從全球來看,英國的住房問題最早產(chǎn)生,從20世紀(jì)70年代開始私有化改革,英國的住房保障形式主要有住房合作協(xié)會、公房整體出售計劃、可承受租金計劃等。汪文雄和李進(jìn)濤(2010)對英國1975-2007年間住房政策改革與實(shí)踐進(jìn)行梳理,指出其政策缺乏連續(xù)性和全面性,但在公平性、可持續(xù)性和融合性方面值得借鑒。王兆宇(2012)對英國住房保障政策發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)行梳理,分析了現(xiàn)行住房保障體系:居有其屋計劃和住有所居計劃,總結(jié)了其住房市場的經(jīng)驗和教訓(xùn),指出不能讓政府承擔(dān)過重的負(fù)擔(dān),也不能一味地放開房地產(chǎn)市場。
德國是低住房自有率的國家,房價卻長期保持穩(wěn)定,這在發(fā)達(dá)國家中是絕無僅有的。余南平(2010)做的系列研究中,對金融危機(jī)下的歐洲不同住房模式的房價變化進(jìn)行研究,將歐洲不同模式的抗壓性反應(yīng)與經(jīng)濟(jì)衰退狀況進(jìn)行關(guān)聯(lián)研究,指出不同的住房市場對泡沫膨脹具有推動和抵御作用;在對德國模式的研究中,指出了其在金融危機(jī)下的出色表現(xiàn),體現(xiàn)了德國住房管制的特殊性,成為可借鑒的典范。徐鐳和朱宇方(2014)通過對比德國模式和美國模式,指出應(yīng)該結(jié)合社會制度,采用“混合模式”,反對以標(biāo)簽化的方式理解政策體系。
新加坡是高住房自有率國家,很多人認(rèn)為新加坡模式是最值得學(xué)習(xí)和借鑒的。陳杰(2012)對新加坡模式從能不能學(xué)、有沒有必要學(xué)和應(yīng)不應(yīng)該學(xué)三個方面深入分析,指出要在高住房自有率和社會保障福利之間做出權(quán)衡,同時認(rèn)為我國未來住房模式的關(guān)鍵是淡化房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用,回歸民生。李俊夫等(2012)描述了新加坡住房模式發(fā)展的歷史演變,并以烏蘭新鎮(zhèn)進(jìn)行案件分析,對我國住房保障政策提供參考建設(shè)。
綜上所述,國內(nèi)外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)已經(jīng)形成了特有的住房模式,每種模式各有優(yōu)劣,很多都是可以借鑒的,美國模式的多樣性和靈活性值得借鑒,而且在房屋共有產(chǎn)權(quán)方面已相當(dāng)成熟,英國模式的整合性和可持續(xù)性值得借鑒,而德國模式高效實(shí)用,對于保持房價穩(wěn)定性方面值得借鑒,香港模式的資產(chǎn)證券化值得借鑒。英美等國家是高住房自有率的國家,而德國等西歐國家是低住房自有率,這和不同國家的國情及文化習(xí)俗息息相關(guān),低住房占有率并不意味著住房問題更多。對于我國而言,絕不可以照搬照抄,因為在我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展差異明顯,應(yīng)因地制宜,探索具有各地區(qū)不同特色的住房模式。
3對策和建議
北京、天津?qū)颖笔【哂泻缥?yīng),河北省的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)又主要集中在產(chǎn)能過剩的鋼鐵和化工等行業(yè),與北京、天津的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此,中央政府決定建立雄安新區(qū)不僅對于建設(shè)京津冀城市群,真正實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展有重要意義,也對河北省的可持續(xù)發(fā)展有重要意義。雄安新區(qū)可作為北京、天津與河北省對接、耦合的“齒輪城市”,讓京津冀協(xié)同發(fā)展高效運(yùn)轉(zhuǎn)起來,雄安新區(qū)又不同于深圳特區(qū)和浦東新區(qū),定位為集中疏解北京非首都功能,優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu),應(yīng)淡化房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用,突出住房的保障作用。
首先,借鑒國際先進(jìn)的住房模式,美國和英國主張高住房自有率,而德國、法國等西歐國家更鼓勵租房而不是買房,可見低住房自有率國家不一定比高住房自有率國家產(chǎn)生的住房問題更多,但低住房自有率并不適合我國國情和人民傳統(tǒng)習(xí)俗。因此,新加坡組屋模式更適合新區(qū)的發(fā)展,同時對抑制房價能進(jìn)到立竿見影的效果。
其次,制定合理的金融政策和稅收政策,房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行貸款和商品房預(yù)售款。利率渠道和信貸渠道是金融貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的主要途徑。在新區(qū)建立一套行之有效的金融政策對房價的調(diào)控很有好處。同時,大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅的出臺,對于房價控制的效果也會十分明顯。
再次,出臺可持續(xù)發(fā)展的土地政策,理順雄安新區(qū)土地供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)、土地利用、規(guī)劃與控制情況,對土地價格形成機(jī)制、土地政策影響房價的機(jī)理與渠道等方面進(jìn)行深入研究分析,從而形成適應(yīng)雄安新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的土地政策。
最后,配套相應(yīng)的住房保障政策,改變傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)保障房建設(shè)的模式,利用PPP、BOT和REITs等新型融資模式建設(shè)保障性住房,鼓勵民間資本參與建設(shè)保障性住房,形成雄安新區(qū)房價調(diào)控政策的合力。