顧杰 張意 周剛?cè)A

摘要：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是深化住房制度改革，改善城鎮(zhèn)居民住房條件，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的主要舉措。杭州被列入全國(guó)首批12個(gè)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市之一。面對(duì)新形勢(shì)，杭州以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，結(jié)合自身實(shí)際，杭州積極穩(wěn)妥地推進(jìn)各項(xiàng)試點(diǎn)工作，成立市住房租賃管理服務(wù)中心，出臺(tái)《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，編制《杭州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃》，推出全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)，開(kāi)展租賃用地出讓，藍(lán)領(lǐng)公寓籌建等措施。

關(guān)鍵詞：租賃市場(chǎng);租房補(bǔ)貼;租賃機(jī)構(gòu);租賃糾紛

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）01-0051-54 收稿日期：2018-10-18

1杭州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1市場(chǎng)化租賃是主體，政策性租賃住房保障體系漸趨完善

住房租賃已成為居民解決居住問(wèn)題的重要方式，住房租賃市場(chǎng)是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。2015年1%人口抽查顯示，全市城鎮(zhèn)常住家庭戶租房比例達(dá)33.09%。據(jù)杭州市流動(dòng)人口服務(wù)管理委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)，2017年9月1日市、區(qū)（包括主城區(qū)、蕭山、余杭，下同）流動(dòng)人口545.5萬(wàn)人，其中租賃房屋399萬(wàn)人，流動(dòng)人口租房占比73.1%。

杭州市自2011年起啟動(dòng)公租房保障，采取市、區(qū)兩級(jí)保障模式，形成了保障制度上以公租房為主、保障方式上實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼并舉的住房保障體系，著力解決城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人員等群體的住房困難。截至2018年5月，杭州市區(qū)兩級(jí)通過(guò)新建、配建、回購(gòu)等方式籌集房源330余萬(wàn)平方米，累計(jì)推出公租房房源6.14萬(wàn)余套。今年，杭州市又提出“構(gòu)建多層次的租賃住房供應(yīng)保障體系，全面落實(shí)商品住宅配套公共租賃房、人才租賃房政策、籌集建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓”新目標(biāo)，計(jì)劃3年內(nèi)推出4萬(wàn)套藍(lán)領(lǐng)公寓，4年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)5萬(wàn)套人才專項(xiàng)租賃住房，5年內(nèi)公共租賃住房保有總量不少于8萬(wàn)套。

1.2運(yùn)營(yíng)主體擴(kuò)展迅速，產(chǎn)品細(xì)分化

政策紅利和強(qiáng)勁的內(nèi)生市場(chǎng)需求，促使眾多不同類型機(jī)構(gòu)涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，形成開(kāi)發(fā)商系（如萬(wàn)科的泊寓和德信的隨寓公寓等）、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司系（如魔方、YOU+等）、中介系（如鏈家自如、愛(ài)上租等）、酒店管理系（如如家的逗號(hào)公寓等）四大運(yùn)營(yíng)主體，長(zhǎng)租公寓+互聯(lián)網(wǎng)/金融/生活服務(wù)等模式涌現(xiàn)。

1.3住房租賃需求增長(zhǎng)快，消費(fèi)升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯

杭州發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、宜人的環(huán)境，吸引著國(guó)內(nèi)外眾多人才。近三年，杭州年均接收高校畢業(yè)生總量在7.5萬(wàn)人以上，其中2017年共接收79347人，碩士10003人，“雙一流”高校畢業(yè)生9547人。據(jù)我愛(ài)我家關(guān)于租賃人群的統(tǒng)計(jì)，90后占到整個(gè)租賃客群42%，80后占到35%左右，這兩個(gè)年齡段是主要租賃年齡結(jié)構(gòu)。可見(jiàn)杭州住房租賃需求增長(zhǎng)快，且租賃人口趨年輕化、高學(xué)歷化。而年輕高學(xué)歷群體更追求房屋品質(zhì)感、舒適性，社區(qū)配套與服務(wù)。同時(shí)，外來(lái)務(wù)工群體呈現(xiàn)年輕化、長(zhǎng)期化、家庭化趨勢(shì)，致使他們定居城鎮(zhèn)的意愿增強(qiáng)。年輕的外來(lái)務(wù)工人員同樣比較重視居住體驗(yàn)、子女就業(yè)等。

1.4租賃土地供應(yīng)充分，未來(lái)租房供應(yīng)量充沛

據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年，以房企為代表的市場(chǎng)租賃房將供應(yīng)147萬(wàn)平方米，國(guó)企牽頭的人才租賃房總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)到72萬(wàn)平方米，政府為主體的公共租賃房76萬(wàn)平方米，合計(jì)295萬(wàn)平方米，按照套均40平方米折算，將提供7.4萬(wàn)套房源。另外，杭州未來(lái)三年交付住宅面積將為4296萬(wàn)平方米，按照30%投資比例折算，可提供近58萬(wàn)套租賃房源?？梢?jiàn)未來(lái)租賃住房供應(yīng)充沛。

1.5租賃市場(chǎng)擴(kuò)容，租金各區(qū)域漲幅不一

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)監(jiān)控的房租行情平臺(tái)顯示，杭州租賃市場(chǎng)的平均租金在2013年1月至2016年12月一直在37-40元/月，平方米間緩慢上漲。2017年以來(lái)，一方面受G20后人口凈入快、城中村集中拆遷的影響，租金上漲迅速。2017年11月達(dá)49.29元/月/平方米，2018年7月達(dá)53.89元/月/平方米。

但各區(qū)域單位租金增幅差異較大，主城區(qū)租金比較平穩(wěn)，郊區(qū)租金保持持續(xù)增長(zhǎng)。隨著城區(qū)租金高企、近郊及遠(yuǎn)郊生活配套、城市軌道交通、公共交通的不斷建設(shè)和延伸，原來(lái)在核心區(qū)域中低端租賃需求將由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移，承租性價(jià)比更高的物業(yè)，核心區(qū)住宅租賃需求將會(huì)減少。主城租客外溢，蕭山、余杭因相對(duì)租金較低，承接外溢客群，租金漲幅較大。

2杭州住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題

2.1供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，低端房源銳減

杭州住房租賃市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位主要表現(xiàn)為戶型、區(qū)域結(jié)構(gòu)性供求矛盾。小戶型、低總價(jià)房源供不應(yīng)求和中心區(qū)域房源供不應(yīng)求。鑒于新市民、低收入人群的收入狀況、租賃過(guò)渡性需求等客觀條件，中小戶型、中低價(jià)位的出租房需求量相對(duì)較大，而市場(chǎng)供給呈現(xiàn)出與實(shí)際需求相背離的狀況。加之近些年城中村大規(guī)模拆遷改造、違規(guī)建筑拆除、群租房及隔斷房整治的影響，導(dǎo)致市場(chǎng)上可供外來(lái)務(wù)工人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，租金快速上漲。外來(lái)務(wù)工人員的居住地不斷地向蕭山、余杭的城中村轉(zhuǎn)移，飽受通勤時(shí)間長(zhǎng)、原有的生活圈隔離、子女就學(xué)不便等。

2.2租賃機(jī)構(gòu)猛增，行業(yè)隱患較多

在政策、市場(chǎng)、資本三重利好影響下，杭州的租賃企業(yè)迅速發(fā)展，集中式和分散式長(zhǎng)租公寓四面開(kāi)花。但繁榮背后存在著政策模糊、盲目跟風(fēng)、管理混亂、產(chǎn)業(yè)化水平低等隱患，出現(xiàn)某些品牌租賃機(jī)構(gòu)以高于市場(chǎng)價(jià)收房、爭(zhēng)奪區(qū)域壟斷、引誘使用租金貸等金融產(chǎn)品、租賃房甲醛超標(biāo)的現(xiàn)象，影響租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。住房租賃主體仍長(zhǎng)期存在所屬行業(yè)確認(rèn)及合法化問(wèn)題，沒(méi)有明確的行業(yè)歸屬，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范缺失，導(dǎo)致行政管理機(jī)關(guān)難以實(shí)施有效的監(jiān)管、服務(wù)。住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化水平低，配套的產(chǎn)業(yè)鏈不完善，市場(chǎng)效率偏低。主要表現(xiàn)在住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理缺乏經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)支撐正處于探索階段，多層次服務(wù)供給還需進(jìn)一步完善。

2.3租賃糾紛頻現(xiàn)，承租權(quán)益受損

杭州住房租賃市場(chǎng)仍屬賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租賃糾紛頻現(xiàn)，承租權(quán)益受損。據(jù)課題組調(diào)查，八成以上的租約租期是以一年及以下為主，四成以上的房東有一年內(nèi)出售該出租住房的計(jì)劃。近四成租客遭遇房租、房東擅自終止租賃等租賃糾紛，隨意漲租、強(qiáng)制退租現(xiàn)象普遍。2018年，杭州住房租賃市場(chǎng)又出來(lái)了部分長(zhǎng)租公寓以高于市場(chǎng)價(jià)收房、爭(zhēng)奪區(qū)域壟斷競(jìng)爭(zhēng)者、爭(zhēng)奪租賃市場(chǎng)定價(jià)權(quán)、引誘使用租金貸等金融產(chǎn)品的等新現(xiàn)象。

2.4租金回報(bào)率低，投資盈利困難

租賃投資收益低，前期投資大，短期盈利難。杭州住房租金回報(bào)率約1%-2%。租金收益率較低客觀上造成了業(yè)主對(duì)于長(zhǎng)期持有物業(yè)的信心不足。而租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)多為“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”的資金密集型重投入模式，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利比較困難。

2.5市場(chǎng)監(jiān)管較弱，亟需提升管理

住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏權(quán)威的統(tǒng)計(jì)信息、住房租賃合同備案率低，政府部門(mén)對(duì)房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展缺乏有效信息。目前已有的“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)”上，入駐房源及租賃機(jī)構(gòu)量較少，監(jiān)管作用比較有限。

另外，住房租賃市場(chǎng)管理主體涉及住房保障、城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)資、國(guó)土規(guī)劃、財(cái)政、稅收、金融、工商、公安、消防、城管等部門(mén)，未建立有效的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、信息共享機(jī)制，導(dǎo)致出現(xiàn)出租房屋管理信息不對(duì)稱、管理不到位的問(wèn)題。加之住房租賃法律法規(guī)不完善、法律監(jiān)管體系不健全，住房租賃市場(chǎng)有效監(jiān)管比較難。

3杭州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展路徑選擇

立足杭州對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的迫切要求，結(jié)合問(wèn)題導(dǎo)向，下一階段，應(yīng)注重構(gòu)建“以人為本、住有所居”的服務(wù)型管理制度，形成合格出租人、合格出租房和承租人權(quán)益保護(hù)“三類制度”，重點(diǎn)從以下五方面著手。

3.1培育多元供應(yīng)主體，構(gòu)建混合型供給關(guān)系

為防止受租賃企業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)壟斷和金融杠桿“三大效應(yīng)”影響，出現(xiàn)高于市場(chǎng)價(jià)瘋狂收房，控制房源和租金漲幅等行為，從供給主體的角度講，就是要增加多元供給主體，形成混合型的供給形態(tài)，才能在保障供給的前提下，提升服務(wù)質(zhì)量，形成良好的租賃服務(wù)關(guān)系。一是發(fā)揮國(guó)有企業(yè)引領(lǐng)示范作用。加大國(guó)企拓展住房租賃業(yè)務(wù)的投入力度，采取新建租賃住房、收儲(chǔ)社會(huì)閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建等途升住房租賃企業(yè)規(guī)范化、規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化運(yùn)作，營(yíng)造依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易的環(huán)境氛圍。三是規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。重點(diǎn)提供規(guī)范專業(yè)的居間服務(wù)。

3.2構(gòu)建多層次租賃產(chǎn)品體系，拓展低端租賃房源

一是提供多元化租賃產(chǎn)品。以稅收優(yōu)惠、貸款貼息、土地出讓金優(yōu)惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、人才公寓等構(gòu)成的多層次住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃梯度消費(fèi)。二是拓展低端租賃住房市場(chǎng)。堅(jiān)持“改建為主、新建為輔”，為低收入群體提供經(jīng)濟(jì)適用住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，統(tǒng)一規(guī)劃、集中設(shè)置，配套建設(shè)單位租賃房、職工宿舍等。對(duì)有助于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新的企業(yè)所建職工宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓，從居住層面扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套建設(shè)租賃房等服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總面積的比例可從7%適當(dāng)提高，上海已提升約至15%。對(duì)于區(qū)域商辦、工業(yè)廠房閑置過(guò)大，職住不平衡的，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將合法閑置和低效利用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)辦公用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。

3.3推進(jìn)住房租賃制度建設(shè)，制訂地方租賃標(biāo)準(zhǔn)

側(cè)重租賃雙方權(quán)利義務(wù)約定、房屋維保、合同規(guī)格、租金管理。一是建立健全合格出租人、合格出租房和承租人權(quán)益保護(hù)“三類制度”。建立住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，完善房屋租賃登記備案制度和租賃企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度;修訂《杭州市房屋租賃管理?xiàng)l例》，明確住房租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，加強(qiáng)承租人合法權(quán)益保障。二是制定更嚴(yán)格的地方性租賃住房建設(shè)管理規(guī)范。明確人均居住面積、個(gè)人改造住房租賃等標(biāo)準(zhǔn)，為承租人安全居住提供制度保障;明確住房租賃管理流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)承諾等規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)。制訂《長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)與配置標(biāo)準(zhǔn)》《個(gè)人住宅出租管理與服務(wù)規(guī)范》《房屋租賃居間業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等地方標(biāo)準(zhǔn)。

3.4完善租房補(bǔ)貼制度，引導(dǎo)租住新模式

逐步加大貨幣化住房保障政策的實(shí)施力度。縮減保障性住房建設(shè)支出，增加保障性住房租金補(bǔ)貼支出。完善公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼制度，探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，建立貨幣補(bǔ)貼動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼覆蓋面，將在杭穩(wěn)定就業(yè)、社會(huì)所需基本公共服務(wù)相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)務(wù)工人群納入范圍。

完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策。各地政府、各用人單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合區(qū)域和單位實(shí)際，制定引進(jìn)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)用人單位主體責(zé)任，減輕引進(jìn)人才租房壓力，幫助引進(jìn)人才租房安居，建立以市場(chǎng)化運(yùn)作為主導(dǎo)，長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租住新模式。

3.5加強(qiáng)市場(chǎng)多方監(jiān)督，保障租賃市場(chǎng)健康發(fā)展

優(yōu)化“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)”，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)管。依托“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)”強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)管，建議該平臺(tái)改成易記的名字，大力宣傳，優(yōu)化使用體驗(yàn)，鼓勵(lì)市民、機(jī)構(gòu)通過(guò)此平臺(tái)進(jìn)行交易，從而建立住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場(chǎng)主體的信用管理體系，形成守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，建立行業(yè)退出、禁入和行刑銜接機(jī)制;加強(qiáng)住建與金融、人社、工商、國(guó)土等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，建立信息共享及通報(bào)制度，構(gòu)建分工明確、條塊結(jié)合、齊抓共管的管理模式;設(shè)立住房租賃糾紛投訴熱線，建立住房租賃公益律師隊(duì)伍，為住房租賃當(dāng)事人提供法律援助服務(wù)。