【摘要】隨著經(jīng)濟社會的高速發(fā)展，近年來，大型商業(yè)綜合體項目在全國各地如雨后春筍般涌現(xiàn)，規(guī)模之宏大，業(yè)態(tài)之豐富，人流之密集，設(shè)備之先進均前所未聞，特別是商業(yè)綜合體項目中的機電系統(tǒng)更是錯綜復(fù)雜，從設(shè)計到施工，到調(diào)試再到后期運行反饋，在設(shè)計、招商、施工、運營等各個階段會遇到各種各樣的問題，而其中很多問題都是設(shè)計階段比較容易忽略的，筆者在房地產(chǎn)行業(yè)從事大型商業(yè)綜合體設(shè)計管理8年，跟蹤了四個大型商業(yè)綜合體項目的全生命周期管理，下面就其中各階段遇到的一些典型問題經(jīng)驗做一下簡單分析，與同行共勉。

【關(guān)鍵詞】大型商業(yè)綜合體;全生命周期;問題經(jīng)驗

1、方案設(shè)計階段

1.1冷源形式確定。根據(jù)商業(yè)綜合體項目所在城市的能源結(jié)構(gòu)和價格、優(yōu)惠政策、以及環(huán)保要求等進行經(jīng)濟技術(shù)分析確定。沒有特殊政策要求的城市，一般選用初投資較低、運行效率較高以及維護方便的電制冷機組?，F(xiàn)在部分城市使用了冷源與熱源均使用市政蒸汽的綁定的政策，即夏季使用蒸汽溴化鋰機組制冷，冬季使用市政蒸汽供熱，建議綜合考慮溴化鋰機組在后期制冷量衰減、效率以及維護保養(yǎng)等方面的因素，綜合確定。冰蓄冷系統(tǒng)也可根據(jù)城市電價政策，經(jīng)過經(jīng)濟分析比較后確定。近年來，磁懸浮機組應(yīng)用逐漸興起，也可根據(jù)部分負荷和初投資情況，經(jīng)濟計算分析后確定。

1.2熱源形式確定。部分城市已明確冬季供熱不再提供任何形式的市政熱源，需要各個地塊綜合考慮燃氣鍋爐供熱、地源熱泵、空氣源熱泵、污水源熱泵等清潔能源供熱的可行性，特別是部分周圍已經(jīng)建成居住居民區(qū)的地塊，涉及環(huán)保、規(guī)劃等較多的外界因素，需要加強與規(guī)劃、市政供熱等政府部門的溝通。

1.3大型中央空調(diào)水冷兩管制還是四管制系統(tǒng)確定。一般選用兩管制系統(tǒng)，盡管大型商業(yè)綜合體項目在理論上存在很多空調(diào)內(nèi)區(qū)，需要考慮冬季供冷的可能性，但考慮到大型商業(yè)綜合體內(nèi)實際投入運營后，因餐飲租戶排油煙和補風不平衡導(dǎo)致的負壓比較嚴重，加之建筑整體密閉性不是很理想，滲漏冷風較多，基本不存在冬季供冷的可能，故兩管制系統(tǒng)已經(jīng)足夠。筆者所服務(wù)的一座大型商業(yè)綜合體項目建筑面積40多萬平米，已經(jīng)開業(yè)近4年，之前花巨資設(shè)計和施工的四管制系統(tǒng)，冬季沒有出現(xiàn)過空調(diào)內(nèi)區(qū)供冷的情況。

1.4中庭風量平衡。商業(yè)項目開業(yè)后因餐飲租戶排風和送風不平衡以及建筑內(nèi)部本身存在的煙囪效應(yīng)，導(dǎo)致建筑物內(nèi)一般均呈負壓，特別是在冬季大量冷風灌入，溫度較低，大量增加了建筑運行能耗。餐飲油煙補風是影響冬季中庭負壓的重要因素，建議在方案階段對餐飲油煙補風熱負荷適當考慮或加大一層等主要入口處的空調(diào)熱負荷。

1.5防寒防凍是寒冷地區(qū)和嚴寒地區(qū)的重要設(shè)計要點。方案階段要結(jié)合規(guī)范及本地區(qū)已開業(yè)的商場的實際運行情況采取有針對性的措施。

1.6方案設(shè)計階段需要認真落實規(guī)劃條件、項目環(huán)評報告、當?shù)叵酪蟮日惻闹刑岢龅膯栴}。

1.7應(yīng)考慮原公安部113號文對燃氣餐飲布置的影響，重點溝通燃氣餐飲外墻與建筑后勤疏散等如何二者兼顧。

1.8目前，使用電氣灶具的餐飲日益增多，使用燃氣灶具的餐飲日益減少，在方案設(shè)計階段需重點考慮，結(jié)合筆者所服務(wù)的四個商業(yè)綜合體項目招商成果，電氣餐飲租戶比例在60-70%左右，燃氣餐飲租戶比例在30-40%左右。

2、施工圖設(shè)計階段

2.1考慮精裝天花和幕墻百葉的美觀因素，暖通專業(yè)天花空調(diào)風口的形式、尺寸等宜結(jié)合精裝天花綜合考慮;幕墻百葉的尺寸和位置宜幕墻石材或玻璃等材料的尺寸分格確定。在堅持功能實現(xiàn)的同時，盡量提高美觀效果。

2.2各類防火閥的設(shè)置位置及設(shè)計屬性應(yīng)統(tǒng)一。大型商業(yè)綜合體暖通專業(yè)一般是分區(qū)繪圖，每個設(shè)計人員的認知水平不相同，造成相同部位或相同功能的設(shè)計標準不相同，造成后期安裝和采購的困難。

2.3在堅持功能合理的前提下，各類風管主管線的尺寸和走向應(yīng)與精裝天花標高要求吻合，合理布置。

2.4消防排煙系統(tǒng)應(yīng)當提前考慮系統(tǒng)承擔豎向和水平方向較多風口帶來的漏風率較大，發(fā)生火災(zāi)時，起火確認點排煙口風量較小的問題，建議適當加大排煙風機風量或適當隔離火災(zāi)時不啟動的其它排煙口。

2.5真冰場除濕系統(tǒng)的氣流組織應(yīng)合理，既要考慮天花及周邊墻面防潮，也要考慮考慮夏季中庭風量失衡引起室外熱濕灌入而引起冰面起霧現(xiàn)象。

2.6設(shè)備變頻：大型建筑物內(nèi)的空調(diào)水泵、風柜等一般使用變頻，需提前考慮變頻信號的輸入條件?？照{(diào)水泵變頻建議使用最不利環(huán)路處的壓差，風柜變頻建議使用空調(diào)回風溫度。

2.7各類風管或水管的管井，特別是較大的尺寸，應(yīng)與建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)校核管井內(nèi)是否存在影響管線安裝的結(jié)構(gòu)梁或板等，此問題在筆者服務(wù)的幾個商業(yè)項目中均存在。

2.8暖通專業(yè)在一些風管或水管較大的區(qū)域，應(yīng)加強與給排水、強弱電等專業(yè)的溝通，防止各專業(yè)均在此布置較多管線引起局部凈高過低。

3、招商運營階段

3.1如果店鋪平面調(diào)整較大，需要重新校核各管路系統(tǒng)的壓力、流量以及平衡等。

3.2如果店鋪發(fā)生業(yè)態(tài)變更，如餐飲變零售，建議原設(shè)計條件繼續(xù)預(yù)留，方便后期此租戶退租后的重新招商。

3.3現(xiàn)場施工安裝階段發(fā)生的招商變更，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)場條件后再出變更圖，以免造成大量拆改，產(chǎn)生無效成本。

3.4部分租戶的工程條件指標要求較高，如冷熱負荷指標等，與原設(shè)計出入較大，應(yīng)充分與租戶溝通，了解其實際需求情況，必要時需其提供詳細負荷計算說明，再做最后決定，防止租戶的隨意需求，造成原設(shè)計條件的大量拆改，以及后期實際運行后的“大馬拉小車”現(xiàn)象。

3.5因租戶設(shè)計水準偏低，其裝修二次機電圖紙應(yīng)進行詳細審核，圖紙內(nèi)容應(yīng)與一次機電設(shè)計相符，與規(guī)范相符。

4、開業(yè)后營運階段

4.1筆者所服務(wù)的第一個商業(yè)綜合體項目在開業(yè)后，存在底層主入口處溫度較低、中庭負壓較大的情況，均是前期設(shè)計與后期實際運營不符造成的，相關(guān)經(jīng)驗已在后續(xù)幾個項目中加以改善，基本沒有出現(xiàn)類似的情況，相關(guān)措施已在上文中論述。

4.2后期調(diào)試運營階段出現(xiàn)的問題，應(yīng)當積極分析問題出現(xiàn)的原因，總結(jié)經(jīng)驗，最大程度上對后期的項目的設(shè)計做適當改善。

結(jié)語：

商業(yè)綜合體項目暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計相當復(fù)雜，既要考慮前期初投資，又要考慮開業(yè)后的運行節(jié)能，還要考慮與精裝、幕墻、景觀等的完美結(jié)合，筆者服務(wù)了四個大型商業(yè)綜合體項目，從開發(fā)商角度積累了不少的設(shè)計管理經(jīng)驗，簡述以上所列與各位同行共分享。

作者簡介：

李海明，青島地鐵華潤置地開發(fā)有限公司，山東青島。