陳智醒

摘 要：市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)的重要方法之一，但是在實(shí)際應(yīng)用中，受因素修正過(guò)于主觀、可比實(shí)例選取不當(dāng)、估價(jià)計(jì)算方法不科學(xué)等方面的影響，降低了土地估價(jià)的準(zhǔn)確性?；诖它c(diǎn)，本文從概述市場(chǎng)比較法入手，分析了土地估價(jià)應(yīng)用市場(chǎng)比較法存在的問題，提出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；市場(chǎng)比較法；網(wǎng)絡(luò)層次分析法

1市場(chǎng)比較法概述

1.1定義

市場(chǎng)比較法又被稱為現(xiàn)行市價(jià)法，具體是指通過(guò)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)與最近成交的類似資產(chǎn)之間的異同進(jìn)行比較分析，調(diào)整類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行確定。在土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法是最為常用且十分重要的方法之一，也是目前技術(shù)較為成熟、與實(shí)際情況最為契合的估價(jià)方法。在實(shí)操中，估價(jià)人員通常會(huì)選取三個(gè)或以上的類似交易類型作為參照物，以實(shí)地調(diào)查的方法獲取估價(jià)對(duì)象的相關(guān)信息，比較并修正一般、個(gè)別及區(qū)域等因素，借助算術(shù)平均法，得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

1.2適用條件

市場(chǎng)比較法是以比較的方式對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，遵循的是替代原則，只有保證選擇的可比實(shí)例具有可比性，且交易數(shù)據(jù)真實(shí)、可靠，才能使評(píng)估結(jié)果具有足夠的說(shuō)服力。該方法的適用條件如下：土地交易市場(chǎng)必須足夠發(fā)達(dá)，因?yàn)榘l(fā)達(dá)的市場(chǎng)才會(huì)有更多可用于比較的實(shí)例，這樣才能滿足比較的需要；可比實(shí)例要與評(píng)估對(duì)象具有高度的相似性，因?yàn)橹挥邢嗨撇趴梢蕴娲嗨贫仍礁?，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性就越高。

1.3操作步驟

市場(chǎng)比較法的操作步驟如下：根據(jù)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，對(duì)相關(guān)的交易實(shí)例進(jìn)行收集，并從收集到實(shí)例中，選取出可比實(shí)例，要保證所選的可比實(shí)例與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，并確保土地用途一致且估價(jià)目的相同；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，對(duì)交易情況進(jìn)行修正，主要包括一般、個(gè)別及區(qū)域因素三個(gè)方面；借助算術(shù)平均法，求出經(jīng)過(guò)調(diào)整之后可比實(shí)例的價(jià)格平均數(shù)，將之作為最終的估價(jià)結(jié)果。

2土地估價(jià)應(yīng)用市場(chǎng)比較法存在的問題

2.1影響因素修正缺乏量化

在土地估價(jià)中，運(yùn)用市場(chǎng)比較法調(diào)整和修正地價(jià)影響因素時(shí)，過(guò)于依賴估價(jià)師的主觀判斷和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，使得不同估價(jià)師可能會(huì)對(duì)同一影響因素產(chǎn)生不同的判斷，選用不同的修正系數(shù)，影響著估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。同時(shí)，市場(chǎng)比較法在修正影響因素時(shí)沒有引入權(quán)重系數(shù)，只是逐一修正系數(shù)，未能考慮不同影響因素對(duì)土地估價(jià)產(chǎn)生的不同影響程度，易導(dǎo)致土地估價(jià)結(jié)果失真。如，在商業(yè)用地估價(jià)中，地段繁華程度的影響因素較大；在工業(yè)用地估價(jià)中，交通運(yùn)輸條件的影響因素較大；在住宅用地估價(jià)中，人居環(huán)境的影響因素較大等。而在實(shí)際的土地估價(jià)中，估價(jià)師只將土地假設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)宗地，對(duì)影響地價(jià)的因素進(jìn)行逐項(xiàng)打分，以獲取因素修正比率，未能考慮到用地類型和影響因素的影響程度。

2.2可比實(shí)例選取不規(guī)范

在我國(guó)土地評(píng)估中，估價(jià)師掌握的實(shí)例數(shù)量較少，只能在評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫(kù)或網(wǎng)絡(luò)上查找相似案例，將其作為可比實(shí)例，難以保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。同時(shí)，我國(guó)土地估價(jià)市場(chǎng)的監(jiān)督力度不足，部分估價(jià)師違反執(zhí)業(yè)操守，根據(jù)委托人的需求選取可比實(shí)例，并對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以達(dá)到高估或低估土地價(jià)格的目的，導(dǎo)致土地估價(jià)結(jié)果失真。

2.3估價(jià)計(jì)算方法不科學(xué)

在應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要按照可比實(shí)例調(diào)整后的價(jià)格，經(jīng)綜合計(jì)算后，得出最終的估價(jià)結(jié)果。如果估價(jià)人員選取不同的可比案例，對(duì)因素進(jìn)行調(diào)整后，會(huì)得出不同的價(jià)格。故此，必須運(yùn)用數(shù)學(xué)計(jì)算的方法才能確定出估價(jià)結(jié)果，如算術(shù)平均法，由于該計(jì)算方法將所有的可比案例同等看待，所以無(wú)法體現(xiàn)出選取的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的相似度，也不能真實(shí)反映出對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響程度。計(jì)算方法過(guò)于簡(jiǎn)單，科學(xué)性嚴(yán)重不足，由此導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。

3土地估價(jià)應(yīng)用市場(chǎng)比較法的解決方法

3.1引入網(wǎng)絡(luò)層析分析法

在土地估價(jià)中，為彌補(bǔ)市場(chǎng)比較法在修正因素上的缺陷，可引入網(wǎng)絡(luò)層次分析法（ANP）對(duì)各種相互作用的因素進(jìn)行綜合分析，得出混合權(quán)重，避免出現(xiàn)主觀隨意性，提高估價(jià)結(jié)果的精確度。基于ANP模型的土地估價(jià)市場(chǎng)比較法的實(shí)施步驟如下：收集土地交易資料，包括土地位置、面積、交易方式、規(guī)劃容積率、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的情況；選取與待估土地處于同一供需圈、交易時(shí)間相近、用途相同的可比案例；根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等不同用途的土地，選取土地價(jià)格影響因素變量；構(gòu)建土地估價(jià)ANP網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，歸類確定元素，元素劃分為個(gè)別因素和區(qū)域因素，找出各元素之間的依存關(guān)系；通過(guò)對(duì)各元素進(jìn)行兩兩比較，確定因素對(duì)土地價(jià)值的貢獻(xiàn)率，利用軟件確定ANP超矩陣；對(duì)極限超矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，確定待估宗地價(jià)格影響權(quán)重；分別累加計(jì)算可比實(shí)例價(jià)格和權(quán)重，確定目標(biāo)層整體價(jià)格，結(jié)合待估土地權(quán)重計(jì)算待估土地價(jià)格。

3.2建設(shè)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)

由市場(chǎng)比較法的定義可知，可比實(shí)例是最終得出評(píng)估對(duì)象估價(jià)結(jié)果的前提，所以構(gòu)建一個(gè)完善的可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)于市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中的有效應(yīng)用具有重要意義，能夠?yàn)樵摲椒ǖ膶?shí)際操作提供豐富的參照物。建議評(píng)估機(jī)構(gòu)將可以公開的交易案例整合到一起，由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)匯總，依托這些內(nèi)容，構(gòu)建交易信息平臺(tái)，借此來(lái)實(shí)現(xiàn)信息資源共享。通過(guò)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，能夠?yàn)楣纼r(jià)人員應(yīng)用市場(chǎng)比較法提供更多可以選擇的可比實(shí)例，從而使所選的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的相似度更高，提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。同時(shí)，該數(shù)據(jù)庫(kù)建成后，可對(duì)市場(chǎng)比較法起到一定的規(guī)范作用，能減少主觀因素對(duì)估價(jià)的影響。此外，為提高該數(shù)據(jù)庫(kù)的可用性，應(yīng)對(duì)其中的可比實(shí)例進(jìn)行系統(tǒng)分類，并定期更新，使其能夠成為市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中的有效助力。

3.3改進(jìn)評(píng)估結(jié)果計(jì)算方法

在相關(guān)關(guān)系的研究中，回歸模型是較為重要的工具之一，因市場(chǎng)比價(jià)法中的估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例存在相關(guān)關(guān)系。鑒于此，可在估價(jià)結(jié)果的確定中，對(duì)回歸模型進(jìn)行運(yùn)用，借此提升估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)比較法的計(jì)算過(guò)程中，對(duì)回歸模型進(jìn)行使用時(shí)，需要先對(duì)數(shù)據(jù)間的線性關(guān)系進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，如果可比實(shí)例通過(guò)檢驗(yàn)，便可直接對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行計(jì)算，若是可比實(shí)例未能通過(guò)檢驗(yàn)，則可利用求加權(quán)平均數(shù)的方法，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行計(jì)算，具體做法是將選取的每個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格計(jì)算出來(lái)，乘以相應(yīng)的權(quán)重后加和，最終的結(jié)果可以作為估價(jià)結(jié)果。

結(jié)論：

總而言之，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地評(píng)估市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用進(jìn)行改進(jìn)，彌補(bǔ)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用缺陷。在土地評(píng)估中，可引入網(wǎng)絡(luò)層次分析法對(duì)各種相互作用的因素進(jìn)行綜合分析，量化確定各因素的權(quán)重，同時(shí)還要建設(shè)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)，完善評(píng)估結(jié)果計(jì)算方法，從而保證土地估價(jià)的準(zhǔn)確性。

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