陳淑文 張文慧 朱耘

宋衛(wèi)平時代的綠城，在2019年7月畫上了句號。

7月11日，綠城中國發(fā)布公告稱，宋衛(wèi)平因要投入更多時間發(fā)展個人業(yè)務(wù)等原因，已辭任董事會聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，自本公告日期起生效。李清岸及李永前因工作調(diào)動，各自均以辭任執(zhí)行董事，自本公告日期起生效。

接棒宋衛(wèi)平擔任董事會主席的是張亞東。宋衛(wèi)平說，自己慶幸沒有留下一個千瘡百孔的綠城。

2015年，中交房地產(chǎn)集團（以下簡稱中交）成為綠城中國的控股股東，也開啟了綠城的“混改”之路。

作為央企的中交，于2017年喊出了進入“央企前三”的豪言壯語，但數(shù)據(jù)顯示，2018年，中交地產(chǎn)的銷售額為148.77億元，同為央企，冠軍的位置由保利摘得，銷售額達4048億元，中海為3012億港元，華潤置地、招商蛇口、中國金茂等央企銷售額均排在中交地產(chǎn)之前。

在業(yè)內(nèi)人士看來，中交進入“央企前三”，綠城的作用不可小覷，但《商學院》記者注意到，2018年綠城年度報告顯示其規(guī)模凈利潤為10.03億元，同比下降48.18%。2019年上半年綠城集團累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約743億元，同比減少約1.46%?！渡虒W院》記者就上述數(shù)據(jù)及綠城未來的發(fā)展，向綠城發(fā)去了采訪函，但綠城方面并沒有正面回答記者的問題，只是就一些問題給了些資料鏈接。

而中交自身也很焦慮：7月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布上半年業(yè)績預告，報告期內(nèi)預盈9200萬元，同比下降83.01%。與此同時，中交地產(chǎn)的股價三個月市值縮水三成多，35%的跌幅遠遠超過了大盤以及房地產(chǎn)板塊10%左右的跌幅。

就業(yè)績下跌等相關(guān)問題，《商學院》記者向中交地產(chǎn)發(fā)出采訪函并致電中交地產(chǎn)董事會秘書辦公室，對方稱需向領(lǐng)導匯報相關(guān)問題，再給回復。截至發(fā)稿前，并未得到中交方面的最終答復。

綠城中交人事“換防”

1995年，宋衛(wèi)平創(chuàng)立了綠城，并于2006年7月在香港交易所主板掛牌上市。盡管2015年綠城開啟混改，中交成為綠城的大股東，但宋衛(wèi)平依舊是綠城的“精神領(lǐng)袖”，如今，宋衛(wèi)平時代的綠城，畫上了句號。

除宋衛(wèi)平卸任之外，劉文生同時退任聯(lián)席主席職位，由張亞東接任董事會主席；原董事會成員李青岸、李永前辭去執(zhí)行董事職務(wù)。在非獨立董事人事變動中，綠城老將郭佳峰作為宋衛(wèi)平的股權(quán)代表并擔任執(zhí)行董事；吳天海作為九龍倉集團的股權(quán)代表擔任非執(zhí)行董事；劉文生、周連營、耿忠強、李駿作為中交集團代表擔任綠城中國執(zhí)行董事。

值得關(guān)注的是，在獲委任董事會主席之前，張亞東已辭去在中交集團內(nèi)部行政職務(wù)，以職業(yè)經(jīng)理人身份走馬上任。2018年7月，張亞東受中交集團委派由中交集團進入綠城董事會團隊。

中交人員進入綠城管理團隊起于中交成為綠城第一大股東。2014年末，中交集團以總價60.148億港元購得綠城24.288%股權(quán)，同九龍倉集團共同成為綠城第一大股東，次年3月，綠城發(fā)布公告，宣布中交集團派出人員進駐綠城董事會管理團隊，至此開啟綠城團隊與中交團隊共同管理綠城的新模式。

綠城“換芯”業(yè)績能“煥新”嗎？

人事“換防”之后，綠城管理層可謂全面“換芯”。眼下綠城必須面對的問題是改變銷售業(yè)績下滑的現(xiàn)狀。

根據(jù)綠城官方于7月5日發(fā)布的未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年6月， 綠城與附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共銷售3508套，同比上漲33.5%，銷售面積達到50萬平方米，同比上漲25%；銷售金額為115億元，同比下降9.45%；銷售均價約為23074元/平方米同比下降27.6%。2019年1～6月，綠城集團累計合同銷售面積約為197萬平方米，合同銷售金額達到494億元。除此之外，2019年上半年，綠城集團代建項目累計合同銷售面積達到206萬平方米，合同銷售金額約249億元。同比下降11.07%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，定位高端建筑、超高層建筑的企業(yè)需要經(jīng)濟預期加持，如果經(jīng)濟下行，增速變緩，就容易面臨市場萎靡不振的局勢。

通過查看2018年年度報告，綠城官方給出的解釋為“基于市場環(huán)境變化，計提的減值虧損撥備對股東應(yīng)占利潤的影響較2017年增加6.51億元，以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元?！?/p>

綜合綠城2018年報及2019年上半年的各項數(shù)據(jù)，是否能夠揭示集團下半年的業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭良好，集團提到的各項原因是否會成為影響綠城集團資金狀況的重要原因？財經(jīng)評論員嚴躍進向《商學院》記者表示，這種情況（銷售金額同比減少約1.46%，業(yè)績下滑）是綠城高端房地產(chǎn)項目本身的特殊性、房地產(chǎn)市場降溫、限價政策，以及綠城集團內(nèi)部人事調(diào)整變動等綜合因素造成。其總體走向還是要根據(jù)綠城實際發(fā)展來評定。

嚴躍進認為，對于綠城集團來說，目前應(yīng)當盡快梳理各項關(guān)系，包括宋衛(wèi)平和綠城的關(guān)系、綠城和藍城的關(guān)系、綠城和中交的關(guān)系。關(guān)系不厘清，會導致外部對于綠城內(nèi)部當前的改革不清晰，干擾供應(yīng)商和投資者的預期，進而反作用于業(yè)務(wù)成績。

在談到綠城當下發(fā)展時，中南民族大學管理學院教授余序洲對《商學院》記者提到，宋衛(wèi)平卸任聯(lián)席主席，張亞東脫離中交體制內(nèi)身份，成為職業(yè)經(jīng)理人接管綠城，能夠?qū)G城文化及管理產(chǎn)生良性影響。在房地產(chǎn)行業(yè)，定位高端建筑、超高層建筑的企業(yè)需要經(jīng)濟預期加持，如果經(jīng)濟下行，增速變緩，就容易面臨市場萎靡不振的局勢。要順應(yīng)經(jīng)濟形勢發(fā)展，探索多樣化業(yè)務(wù)。

綠城有著深深的宋衛(wèi)平烙印，如今迎來了“后宋衛(wèi)平”時代，接棒者張亞東重任在肩。

在同記者溝通時，嚴躍進特別提到了綠城對品質(zhì)及客戶服務(wù)方面的追求。他認為，宋衛(wèi)平卸任之后，綠城需要持續(xù)保持對樓盤質(zhì)量及客戶服務(wù)的嚴要求。

余序洲向《商學院》記者提到，在地產(chǎn)高速成長時期，宋衛(wèi)平的個人特質(zhì)作為重要因素之一，帶動綠城走向輝煌，企業(yè)本身也帶有鮮明的創(chuàng)始人個人風格。當房地產(chǎn)告別高速發(fā)展時期、經(jīng)濟下行時，對于企業(yè)自身的文化、制度會提出更顯性的要求。人事變動能夠在一定程度上為綠城的企業(yè)文化和管理制度帶來不一樣的融合與發(fā)展。

中交凈利大幅下降83%，頹勢難破？

眼下的中交，扭轉(zhuǎn)業(yè)績下滑的頹勢，或許是重中之重。日前，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布了半年度業(yè)績預告，公司2019年上半年歸母凈利潤約9200萬元，上年同期為5.41億元同比下降約83%。

中交地產(chǎn)在公告中解釋稱，上半年利潤之所以大幅下滑，原因有兩個：一是報告期內(nèi)交付面積減少；二是去年同期有并購北京置業(yè)的非經(jīng)常性收益，而今年同期沒有同類業(yè)務(wù)。

嚴躍進對《商學院》記者表示，凈利潤大幅減少，說明企業(yè)在資源整合中，效率是不高的。中交地產(chǎn)這兩年整合了較多的內(nèi)部和外部地產(chǎn)資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時候，正是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的時候，這也會對其業(yè)績帶來沖擊。

相比于3個月前第一季度的凈利潤9083萬元，中交上半年預盈僅9200萬元。也就是說，今年第二季度這3個月內(nèi)，偌大的中交，凈利潤只有不到200萬元增長，同比跌幅超過80%。

《商學院》記者翻查該公司2018年報，中交地產(chǎn)2018土地儲備項目共計44個，占地面積396.04萬平方米。其中30個并表項目，僅有3個新項目在年內(nèi)開工，7個待建項目，8個2017年開工項目，12個2017年以前開工的老項目，新開工項目較少意味著中交地產(chǎn)未來利潤的增幅將主要依靠老項目的銷售結(jié)轉(zhuǎn)。

公司透露，業(yè)績下降主要受項目交付不均衡和并購項目追溯調(diào)整所致，公司絕大部分項目將在第三、四季度集中交付，對全年業(yè)績完成有信心。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《商學院》記者分析到，企業(yè)的業(yè)績波動跟年度的推盤節(jié)奏和存盤量有關(guān)。按照下半年狀況，整個市場的趨勢不太樂觀，對企業(yè)來說要提前做好準備，要加大去貨量，加大放盤量才有可能提高全年業(yè)績。

而在克而瑞2019年上半年銷售業(yè)績排名中，中交地產(chǎn)以90.8億元的銷售額排名106位。中交地產(chǎn)一季報顯示，2019年1-3月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積17.8萬平方米，權(quán)益簽約銷售金額17.01億元，權(quán)益銷售回款金額19.67億元。而2018年1-3月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積12.82萬平方米，簽約銷售金額14.41億元。今年一季度銷售額實現(xiàn)同比增長。

此外，《商學院》記者翻閱中交地產(chǎn)年報發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負債率也逐年高升，2016～2018年的資產(chǎn)負債率分別是82.52%、88.56%、89.48%。

值得注意的是，在2018年度報告中，公司也坦言，公司雖在縱向發(fā)展水平上取得了明顯成績，但與行業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)相比較，整體規(guī)模仍相對偏小，市場占有率及行業(yè)影響力較為有限，需進一步加強規(guī)模化發(fā)展，穩(wěn)健、積極擴大經(jīng)營規(guī)模，提升規(guī)模效益。從這一點上看，由于規(guī)模偏小導致項目收入利潤確認得不均衡，使得公司短期業(yè)績出現(xiàn)較大波動。

中交進入“央企前三”靠綠城？

事實上，中交的地產(chǎn)板塊依靠著央企巨頭中交集團，但多年遲緩發(fā)展的步調(diào)并沒有讓中交地產(chǎn)揚名?，F(xiàn)在的中交地產(chǎn)連央企前十都排不進去，那么，2017年中交地產(chǎn)“央企前三”的目標如何實現(xiàn)？

中交地產(chǎn)背負著中交集團這個世界500強企業(yè)要在地產(chǎn)板塊做大做強的雄心壯志，但目前來看，中交地產(chǎn)還無心擔起重任，綠城中國變成了其實現(xiàn)地產(chǎn)大夢的另一重要依托。

不過，有著“央企前三”夢的中交始終擔任著自己的任務(wù)，這個任務(wù)從五年前入股時就清晰明確，也決定了綠城內(nèi)部的改變注定不會是一場和風細雨。

在完成綠城中國和中交地產(chǎn)業(yè)績的實際并表之后，2016年地產(chǎn)集團的銷售業(yè)績?yōu)?260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

然而，2016年中交地產(chǎn)銷售業(yè)績只有51億元左右。

到了2017年，據(jù)綠城中國披露的業(yè)績顯示，2017年實現(xiàn)合同銷售金額1033億元，加上代建項目的430億元合同銷售金額，累計全年合同銷售金額共1463億元。

據(jù)中交房地產(chǎn)集團旗下兩家上市公司披露的業(yè)績來看，2017年中交地產(chǎn)與綠城中國合計合同銷售金額達到1582.11億元。

當中交地產(chǎn)抱上綠城中國這條“大腿”銷售金額與“央企第二”的中海相差不到500億元了。

由此可見，當年要實現(xiàn)“央企前三”的目標，中交地產(chǎn)并不是主力軍，而是得依靠綠城中國。

然而，背靠著央企的優(yōu)勢不足以為綠城帶來預想中的成績。2018年，綠城定下1600億元的銷售目標，最終合約銷售金額卻只有1564億元，同比增幅僅6.9%，在2018年房企銷售榜單中排名第17位。

業(yè)績不如預期，中交希望用人事上的調(diào)整來改變綠城的現(xiàn)狀。

對此，嚴躍進告訴《商學院》記者，對于此類地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，確實業(yè)績成長性弱于預期，所以后續(xù)需要快馬加鞭。從實際過程看，當前中交和綠城的業(yè)務(wù)模式還是有很多不匹配和協(xié)調(diào)的地方。單純從這個角度看，后續(xù)中交還是需要積極完善和綠城的關(guān)系。

入股綠城參與這場混改至今，中交對綠城的野心不只是簡單的第一大股東地位，其改造甚至重塑綠城的計劃正在一步步加緊。

2018年中交空降綠城集團一名執(zhí)行總裁張亞東，排名僅次于綠城總裁曹舟南，顯示出加強管控綠城的意圖。

2019年，綠城執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁李永前將回歸中交，接替耿忠強擔任中交地產(chǎn)董事兼總裁。 與此同時，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁李青岸也將回歸中交，接替李青岸的人選為中國交建物資采購管理中心總經(jīng)理周連營。

中交入主后的這些年，“去宋衛(wèi)平化”這一話題始終圍繞著綠城。宋衛(wèi)平卸任后，中交總裁耿忠強宣布請辭，隨即前往杭州赴任綠城執(zhí)行總裁一職。

嚴進躍表示：“中交地產(chǎn)和綠城中國的關(guān)系還是很微妙，尤其是宋衛(wèi)平離職一事，未來綠城的經(jīng)營也是中交需要考慮的內(nèi)容。比如說綠城后續(xù)項目運營出現(xiàn)各類維權(quán)等，往往購房者可能會把指責拋給中交。”

此次與綠城開啟“換崗”模式，中交目的旨在加強中交和綠城的融合效應(yīng)，至于是否能夠達到預期效果，則還有待觀察。《商學院》記者也將對中交地產(chǎn)和綠城中國持續(xù)關(guān)注。