過(guò)去幾年，太古地產(chǎn)（01972.HK）重建太古坊及灣仔近金鐘一帶的寫(xiě)字樓，不斷將金鐘太古廣場(chǎng)的吸引力以至規(guī)模效益擴(kuò)大。理論上，資產(chǎn)愈優(yōu)質(zhì)，股價(jià)較每股資產(chǎn)凈值（NAV）折讓的幅度便愈窄。隨著太地不斷優(yōu)化手上物業(yè)組合，股價(jià)理應(yīng)愈來(lái)愈接近每股NAV。

太地今年首季旗下寫(xiě)字樓租金升幅介乎9% 至20%，辦公樓租用率約98%。

太地今年首季旗下寫(xiě)字樓租金升幅介乎9%至20%，辦公樓租用率約98%，零售商場(chǎng)出租率均為100%，表現(xiàn)均理想。太地計(jì)劃以23.75億元（港元.下同）出售香港英皇道一商業(yè)大廈50%權(quán)益，非核心資產(chǎn)的出售料可增加2019年基本利潤(rùn)，從而提高派息。相關(guān)交易若事成，有助提高市場(chǎng)對(duì)于同區(qū)集團(tuán)項(xiàng)目之估價(jià)，同時(shí)推動(dòng)其整體資產(chǎn)凈值。

盈利能力未盡反映

若以盈利角度預(yù)測(cè)市盈率（P/E），太地現(xiàn)價(jià)估值不貴。至于以長(zhǎng)線收息角度的預(yù)測(cè)股息率，或是與股價(jià)較每股NAV折讓用法較接近的預(yù)測(cè)市賬率（P/B）來(lái)看，太地現(xiàn)價(jià)估值雖與歷年平均水平相若，但盈利預(yù)測(cè)不乏調(diào)升空間，加上上月再有出售非核心資產(chǎn)行動(dòng)，未來(lái)也不乏提升派息及賬面資產(chǎn)值的空間。換言之，不論預(yù)測(cè)P/B或是股息率的估值，未來(lái)有望隨盈利及派息預(yù)測(cè)調(diào)升而返回吸引水平。

太地未有經(jīng)歷2007年大牛市，加上本地地產(chǎn)股不是2015年A股快速大牛市的焦點(diǎn)股。參考核心物業(yè)同樣以?xún)?yōu)質(zhì)地點(diǎn)見(jiàn)稱(chēng)，并同時(shí)致力中、港收租業(yè)務(wù)為主，物業(yè)銷(xiāo)售為副模式的另一本地老牌收租股恒隆地產(chǎn)（00101.HK），其預(yù)測(cè)P/B更曾高見(jiàn)1.65倍的水平，而上市至今平均約0.81倍。值得注意的是，恒隆地產(chǎn)逾半租金收入來(lái)自?xún)?nèi)地。

太古地產(chǎn)于2012 年1 月，由母公司太古以介紹形式分拆上市。

而恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)溢利約占四成，在近月中美貿(mào)戰(zhàn)憂慮再升溫之下，市場(chǎng)近月予恒隆地產(chǎn)的交易估值急降。另外有傳，太地將與恒地（00012.HK）共同發(fā)展鲗魚(yú)涌濱海街舊樓項(xiàng)目，占地約4.3萬(wàn)方呎。現(xiàn)時(shí)灣仔繞道的開(kāi)通，到達(dá)港島東更為便捷。加上本港甲級(jí)寫(xiě)字樓需求持續(xù)緊張，將會(huì)進(jìn)一步提升港島東寫(xiě)字樓的商業(yè)價(jià)值及租金。

太古目前持有太古地產(chǎn)82% 股權(quán)，主席及行政總裁為施銘倫與白德利。

現(xiàn)價(jià)先買(mǎi)第一注

至于另一個(gè)不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合的長(zhǎng)升收租股領(lǐng)展（00823.HK），其上市至今預(yù)測(cè)P/B平均值大約處于1.1倍。由大型同業(yè)估值來(lái)看，進(jìn)一步證明太地的平均及最高預(yù)測(cè)P/B估值水平本身已有低估之嫌。無(wú)論如何，太地資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但內(nèi)地租金收入占比又不像恒隆地產(chǎn)那般高，理應(yīng)更快修復(fù)至較高預(yù)測(cè)P/B的估值水平，而0.8倍預(yù)測(cè)P/B的估值其實(shí)對(duì)長(zhǎng)線優(yōu)質(zhì)磚頭股來(lái)看，也只是合理的估值水平。

參考彭博綜合券商預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，在計(jì)及資產(chǎn)優(yōu)化及升值等因素之后，太地今年的每股預(yù)測(cè)賬面值，將按年增長(zhǎng)約1.7%至48.53元。如太地股價(jià)回升至約0.8倍預(yù)測(cè)P/B，太地股價(jià)便可升至38.82元。投資者不妨現(xiàn)價(jià)買(mǎi)入第一注，如有機(jī)會(huì)回落至30元水平，可考慮加多兩倍注碼買(mǎi)入第二注，初步目標(biāo)36元，中線目標(biāo)38.82元。

太古地產(chǎn)（01972.HK）半年走勢(shì)圖