張一

在房企普遍“抓回款”以應(yīng)對成本上升沖擊的情況下，萬科卻用財務(wù)穩(wěn)健、規(guī)模繼續(xù)擴張的事實彰顯地產(chǎn)龍頭價值。

8月20日，萬科披露半年報稱，公司上半年實現(xiàn)營收1393.2億元，同比增長31.5%;實現(xiàn)歸母凈利潤同比增長29.8%至118.4億元。

相比萬科2016-2018年的中報，萬科今年上半年的業(yè)績成長表現(xiàn)更加穩(wěn)健，不僅盈利能力持續(xù)增長，經(jīng)營活動凈收益占利潤總額的比重更是高達95.96%，同時35%的凈負債率繼續(xù)保持行業(yè)低位。那么，萬科逆勢成長“密碼”是怎樣的？

行業(yè)面臨重大調(diào)整萬科繼續(xù)創(chuàng)造“超級”現(xiàn)象

盡管面臨嚴峻的調(diào)控及融資政策背景，房企也絲毫未在年中搶收之際懈怠，主流房企更是憑借精準的市場布局和靈活的經(jīng)營策略保持著合同銷售額的增長態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，共計有147家房企銷售金額跨越50億門檻;另據(jù)觀點研究院數(shù)據(jù)，房企銷售金額TOP100的門檻值較2018年增長95.39%至114.1億元。

《紅周刊》注意到，在上半年銷售額位列TOP50的房企中，排名越往后的房企，其銷售額的同比增長率也越高。對此，上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦對《紅周刊》表示，對于3000億以上銷售規(guī)模的“超級房企”而言，不僅面臨著較大的調(diào)控壓力，其規(guī)模擴張與業(yè)績增長的難度也比千億級房企更大;而體量相對較低的房企，業(yè)績上沖的動能則相對更足?！安贿^從日益嚴峻的行業(yè)環(huán)境來看，目前各個規(guī)模的房企的增長形勢都不太妙，雖然銷售額整體規(guī)模仍在增長，但后勁相對較弱?！?/p>

作為穩(wěn)居房企銷售額TOP3的龍頭房企，萬科本身基數(shù)較大，面對今年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜的外部環(huán)境，想要得到較大的業(yè)績增幅，其實存在一定難度。不過，從萬科披露的半年報情況來看，其顯然克服了環(huán)境與規(guī)模的雙重考驗，業(yè)績一如既往實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

半年報顯示，萬科報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%。其中，來自“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的營業(yè)收入為1329.9億元，同比增加32.15%;“物業(yè)服務(wù)”營業(yè)收入同比增加27.05%至52.8億元;來自其向聯(lián)營公司收取的各項費用的“其他業(yè)務(wù)”營業(yè)收入則呈現(xiàn)短期波動，同比下降11.3%至10.5億元。

值得一提的是，在其他頭部房企銷售額普遍下滑的情況下，萬科上半年實現(xiàn)合同銷售額3340億元，同比增長9.63%，依然實現(xiàn)了正增長，這對位列“超級陣營”的規(guī)模房企而言實屬不易。

盧文曦指出，對于位列銷售額TOP5之內(nèi)的頭部房企而言，由于其項目數(shù)量較多、遍布范圍較廣，很難在規(guī)模上有較大的突破。面對嚴峻的行業(yè)形勢，控制運營成本、抵御政策及金融風(fēng)險對鞏固提升基本盤而言有重要意義。

從經(jīng)營成本來看，截至2019年6月底，萬科的銷售期間費用率較去年同期下降了0.32個百分點至8.63%。具體到各項費用，雖然由于研發(fā)規(guī)模的擴大和利息支出等的增加，萬科在報告期內(nèi)的研發(fā)費用及財務(wù)費用等有所升高，但其上半年的成本費用利潤率與去年相比有所提高，由去年同期的17.13%增長至今年6月的19.20%。

凈利增超40%“利潤質(zhì)量”穩(wěn)步提升

雖然已公布業(yè)績的房企整體銷售表現(xiàn)比預(yù)期樂觀，但房企們上半年的盈利能力卻不及往年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至21日，已有超30家房企公布2019年半年報，其中25家房企合計營收為3619.39億元，同比上漲25.9%;合計凈利潤達340.1億元，凈利潤率為9.4%。而據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，170家重點上市房企實現(xiàn)毛利潤5979億元，凈利潤2853億元，同比增長率分別高達42.1%和48%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然處于利潤和規(guī)模的上漲周期，但同時房企業(yè)績增長現(xiàn)乏力，增速較去年明顯放緩，利潤率也有所下調(diào)。

不少房企在年中搶收的過程中加速推盤，銷售成本及營銷費用等的增長率較往年有所提高，在一定程度上抑制了凈利潤的增長。此外，部分布局二、三線城市的房企由于受到“一城一策”政策影響，利潤空間亦有所壓縮。以南京市為例，南京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟祥遠向《紅周刊》表示，南京市主城區(qū)之外的區(qū)域由于以剛需盤為主，受限價政策影響較大，開發(fā)商的利潤空間十分微薄?！昂芏囗椖客堑貎r2萬元，房價3萬元，再減掉人力和宣傳成本，開發(fā)商基本掙不到錢?！睆埓髠ヒ蔡岬剑{(diào)控收緊，資金成本大幅上升，是房企凈利潤率下滑的主要原因。

盡管行業(yè)整體盈利情況不及往年，萬科仍“逆勢”突圍，上半年實現(xiàn)凈利潤192.9億元，同比增長42.6%，凈利潤增長率較去年同期和2018年末分別增長8.11和10.2個百分點;毛利率較2018年同期提高1個百分點至28.3%。此外，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長29.8%至118.4億元，投入資本回報率（ROIC）也較去年同期上漲0.94個百分點。

值得注意的是，萬科近年來的經(jīng)營活動收益占比一直穩(wěn)步提升，體現(xiàn)了其利潤質(zhì)量的不斷提高。2016年至2018年，萬科的經(jīng)營活動凈收益占利潤總額的比重分別為86.64%、87.16%、89.97%，截至2019年6月份，上述比重增長至95.96%。這說明萬科的大部分利潤來自經(jīng)常性營業(yè)活動，且盈利能力穩(wěn)健增長。

經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增超308%

新項目遍布“粵港澳”等黃金區(qū)域

在房地產(chǎn)行業(yè)融資寒冬之下，做好現(xiàn)金流管理成為房企下半年的重要任務(wù)，作為房企營業(yè)收入跨越到經(jīng)營性現(xiàn)金流的關(guān)鍵一步，銷售回款情況亦成為考驗房企生存能力的重要指標，甚至有房企下發(fā)了“下半年暫停拿地、全員銷售抓回款”的內(nèi)部指令。尤其隨著外部融資趨緊，地產(chǎn)投資資金，特別是拿地資金的來源越來越依賴銷售回款。

不得不說，萬科在維持業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，上半年的回款情況也較往年提升明顯，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長9.7%至1980.55億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較2018年同期增加308.06%至88.5億元。此外，萬科合并報表范圍內(nèi)還有4403.7萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

值得關(guān)注的是，自2019年五月份地產(chǎn)融資政策收緊以來，土地市場交易熱度也有所減退，許多房企的發(fā)展口號也由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“回籠資金”。財經(jīng)評論員嚴躍進向《紅周刊》表示，受“錢緊”影響，預(yù)計下半年房企的拿地節(jié)奏還會繼續(xù)減慢，不過也不排除部分資金相對充裕的房企會選擇以項目合作的方式拿地。

即使在房企紛紛收斂拿地動作之際，萬科的規(guī)模擴張也未受到較大影響，雖然較去年同期拿地規(guī)模有所下降，但仍居行業(yè)前列。萬科中報顯示，集團上半年共獲取新項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬㎡，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬㎡，權(quán)益地價總額約649.8億元，仍占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢。按建筑面積計算，82.0%的新增項目位于一二線城市;按權(quán)益投資金額計算，88.4%位于一二線城市。值得一提的是，近年來由于一二線城市供需活躍，一直是房企搶奪資源的主要戰(zhàn)場。

具體到新增項目的城市分布，萬科項目所在地遍布長三角（南京、寧波、蘇州、溫州）、粵港澳大灣區(qū)（廣州、佛山）、環(huán)渤海（天津、大連、濟南、沈陽、青島、石家莊等）等黃金城市帶，未來也將受到政策及人口等方面的利好影響。

財務(wù)結(jié)構(gòu)合理

有息負債規(guī)模收窄

面對融資環(huán)境的不確定性，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)金融降杠桿是房企下半年的又一主題。萬科在實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健增長的同時，亦維持了較高的資金使用效率和良好的財務(wù)、資金狀況，信用評級亦較為穩(wěn)定。

萬科剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率與2018年末持平，均為76.98%，但較去年同期上漲了1.82個百分點，總負債規(guī)模同比略升。不過，公司有息負債規(guī)模有所收窄，債務(wù)結(jié)構(gòu)也相對更為合理。

截至6月底，萬科有息負債金額為人民幣2253.2億元，較年初減少人民幣358.9億元，占總資產(chǎn)的比例為14.3%;其有息負債占全部投入資本的比重也由2018年期末的52.64%收窄2.98個百分點至2019年6月的49.66%。從有息負債結(jié)構(gòu)來看，萬科的短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計人民幣666.5億元，占比為29.6%;一年以上有息負債人民幣1586.7億元，占比為70.4%。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和666.5億元;凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

在金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企將步入融資寒冬的背景下，繼續(xù)鞏固提升經(jīng)營“基本盤”，保持財務(wù)穩(wěn)健，將是萬科面對高度不確定性的重要王牌。