【摘要】從實證的角度分析利率與商品住宅房價格關(guān)系，本文主要分析實際利率與商品住宅房價格的關(guān)系，采用我國近十年的利率和住房價格指標的季度數(shù)據(jù)，運用協(xié)整檢驗和Granger因果檢驗的分析方法。研究結(jié)果表明：實際利率與住房價格雖然不存在協(xié)整關(guān)系，但實際利率在很大程度還是可以解釋住房價格的波動。存在較為明顯的滯后性，越往后推移作用效果越顯著。短期內(nèi)，住房價格不是實際利率的格蘭杰成因，從長期來看，住房價格是實際利率的格蘭杰成因，滯后12和13期，住房價格在長期內(nèi)顯著影響利率。短期內(nèi)，實際利率對住房價格影響沒有顯著性的。由此給出的政策建議是：深化利率市場化改革;保持利率政策的一致性和連續(xù)性，加強利率政策的調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】利率 住房價格 協(xié)整檢驗 Granger因果檢驗

1引言

在2008年次貸危機中，美國房地產(chǎn)市場泡沫的破裂最終引發(fā)了全球性金融危機。這給傳統(tǒng)的貨幣政策操作體系提出了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展壯大離不開金融機構(gòu)信貸資金的支持，研究貨幣政策對房價的作用效果對于維持經(jīng)濟穩(wěn)定具有重要意義。20世紀90年代以后，在低通貨膨脹率的環(huán)境下，部分國家房地產(chǎn)價格都經(jīng)歷大幅上漲。房價大幅上漲會累積資產(chǎn)泡沫、引發(fā)民生等社會問題。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就會給經(jīng)濟帶來巨大的負面沖擊。認識貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的作用效果，才能制定更合理的政策，才能維持經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與貨幣政策有著十分緊密的聯(lián)系。因房地產(chǎn)行業(yè)具有資本匯集的特點，其發(fā)展離不開融資的支持。銀行貸款是中國購房者和開發(fā)商最主要的融資渠道。貨幣政策影響銀行系統(tǒng)的放貸能力，進而影響房地產(chǎn)市場的資金密集程度，利率變動將直接影響房地產(chǎn)市場參與者的融資成本。

2文獻綜述

目前關(guān)于房價及其影響因素的實證分析主要采用的兩個模型。（1）VAR模型。黃飛雪和王云采用SVAR模型，得出結(jié)論：貨幣量的增加和匯率上升都會帶來房價的大幅上漲，而利率提高所帶來的房價下降程度甚微。但是該文缺乏對房價的投資效應分析，得出的結(jié)論值得商榷。VAR模型所處理的經(jīng)濟變量過少是該模型的主要缺陷，這樣對貨幣政策效果的分析難免會出現(xiàn)偏差。（2）FAVAR模型。沈悅在國內(nèi)首次利用FAVAR模型，解決了VAR模型的缺陷，根據(jù)我國152個變量的時間序列數(shù)據(jù)，分析了房價對貨幣政策傳導機制。

另外，不少研究表明，利率越高房價越高。平田等學者卻認為利率與房價負相關(guān)。孟慶斌和榮晨研究發(fā)現(xiàn)長期內(nèi)利率上升對房價具有負效應，短期內(nèi)反而會加劇房價波動。與上述觀點不同，也有學者認為利率對房價影響不明顯。

3實證分析

3.1數(shù)據(jù)來源

本文樣本區(qū)間為近十年的季度數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于各年的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國人民銀行》。

3.2單位根檢驗

本文采用ADF檢驗，商品住宅房平均價格有明顯的截距時間趨勢，因此ADF檢驗類型選擇含有常數(shù)項和時間趨勢項。實際利率檢驗類型選擇無常數(shù)項和無時間趨勢項。根據(jù)AIC和SC的值確定最佳之后期，我們可以得知HP和RRL都是非平穩(wěn)時間序列。

HP和RRL的二階差分進行ADF檢驗，得出二階差分則是平穩(wěn)的時間序列。商品住宅房平均價格和實際利率是I（2）過程。由于兩個變量都是二階平穩(wěn)序列，因此它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。

3.3協(xié)整檢驗

經(jīng)過反復比較和剔除，并引入滯后項，采用Eviews軟件，彈出各種準則對應的最優(yōu)滯后階數(shù)。結(jié)果中顯示各個準則對應的最優(yōu)滯后階數(shù)比較統(tǒng)一，所以模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2。以期得到最大回歸解釋能力的協(xié)整回歸模型，得到的協(xié)整回歸模型為：

4結(jié)論及政策啟示

實際利率與住房價格雖然不存在協(xié)整關(guān)系，但實際利率在很大程度還是可以解釋住房價格的波動。存在明顯的滯后性，而且越往后推移作用效果越顯著短期內(nèi)，住房價格不是實際利率的格蘭杰成因，從長期來看，住房價格是實際利率的格蘭杰成因，滯后12和13期，住房價格在長期內(nèi)顯著影響利率。短期內(nèi)，實際利率不是住房價格的格蘭杰成因，即短期內(nèi)實際利率對住房價格影響不顯著。

參考文獻：

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作者簡介：黃蓉（1993-），女，重慶巫山人，重慶理工大學2017級資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估。