李成

行業(yè)的發(fā)展是無數(shù)人艱辛付出、嘔心瀝血的成果，張京作為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開拓者，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究者，是房地產(chǎn)改革的重要參與者，是房地產(chǎn)評估行業(yè)的先行者，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究和發(fā)展作出了多方面的貢獻(xiàn)，起了重要的推進(jìn)作用。

房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的開拓者

張京1984年在北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)，獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。1984到1993年間在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所工作，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是其主要研究方向，多年的學(xué)習(xí)和鉆研為其奠定了重要理論基礎(chǔ)。90年代的國內(nèi)正處于房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的起步時(shí)期，城市土地尚不屬于商品，沒有市場價(jià)格和租金。張京在北京市花費(fèi)了四個(gè)多月的時(shí)間在大柵欄和中關(guān)村等房地產(chǎn)交易案例較多，隱性房地產(chǎn)市場較為發(fā)展的地區(qū)，通過對大量實(shí)地調(diào)查的第一手資料進(jìn)行實(shí)證和數(shù)據(jù)分析，為當(dāng)時(shí)土地價(jià)格和市場租金的確定和分析提供了科學(xué)有效的方法。作為研究成果，張京創(chuàng)作的論文——《房地產(chǎn)租賃市場及黑市土地出租探討——北京大柵欄、中關(guān)村地區(qū)的實(shí)證分析》投交至國家土地管理局舉辦的“中國土地使用制度改革理論研討會(huì)”，于1990年5月30日獲得國家土地管理局頒發(fā)的三等獎(jiǎng)（一等獎(jiǎng)空缺）。張京還參與了中國國家社會(huì)科學(xué)基金、美國福特基金會(huì)資助中美合作研究課題《中國城市土地使用與管理（總報(bào)告）》項(xiàng)目，該項(xiàng)目對我國城市土地使用和管理系統(tǒng)改革的現(xiàn)狀、方向、目標(biāo)、步驟和措施給出了指導(dǎo)性發(fā)展建議，為我國后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究奠定了良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)改革的重要參與者

住房制度改革對我國發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，是一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的全局性改革。房改前國內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有8㎡，因此如何解決人民群眾住房困難是當(dāng)時(shí)非常急迫的工作任務(wù)。住房制度改革使城鎮(zhèn)居民的生活居住條件得到顯著改善，房屋所有權(quán)恢復(fù)，價(jià)值和價(jià)格上漲，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)?！皣鴦?wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下推進(jìn)全國住房制度改革的最高機(jī)構(gòu)。在1991到1993年期間張京作為中國社會(huì)科學(xué)院劉國光副院長的助手，被派到該領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室信息指導(dǎo)處工作。那時(shí)房改辦的工作人員較少，人員都身兼數(shù)職。張京參與了起草和修訂國家住房制度改革政策文件的工作，參與組織國家住房制度改革工作會(huì)議，回應(yīng)和處理全國人大和全國政協(xié)代表和委員有關(guān)房改的議案，對地方房改進(jìn)行調(diào)研、推進(jìn)以及指導(dǎo)等工作。1992年8月張京在其發(fā)表的《住房資金管理與運(yùn)作初探》一文中，分析了住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)，住房公積金的運(yùn)作和管理原則等，對推動(dòng)建立國家住房公積金制度起到了積極作用。張京還參與了溫州、山西、太原和陜西省房改的研究、定位以及推廣工作。對于中國住房制度改革，張京作出了多方面的貢獻(xiàn)。

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的先行者

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，中國城市土地歸國家所有，土地長期實(shí)行無償劃撥使用的制度，土地沒有價(jià)格，沒有市場，不允許買賣。當(dāng)時(shí)北京市決定實(shí)行土地有償使用制度改革，要完成主要區(qū)段土地價(jià)格定價(jià)，完成覆蓋全北京市的商業(yè)、工業(yè)、住宅標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)體系，用以指導(dǎo)和規(guī)范當(dāng)時(shí)及日后北京市所有土地的出讓和轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。這顯然是一個(gè)從無到有，無章可循，無可借鑒的開拓創(chuàng)新性工作，其原創(chuàng)性、重要性和難度不言而喻。

90年代初成立了“北京市土地有償使用領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)全市區(qū)段地價(jià)查估辦公室，又下設(shè)“工作協(xié)調(diào)小組”和“技術(shù)方案小組”。張京作為北京市住房和土地管理局聘請的七位技術(shù)專家之一，全程參與了北京市八個(gè)城近郊區(qū)地價(jià)綜合評估。所在技術(shù)方案小組主要負(fù)責(zé)制定土地價(jià)格綜合評估方法以及路線圖，并制定一套可行的科學(xué)技術(shù)解決方案以及實(shí)施步驟。當(dāng)時(shí)的技術(shù)難點(diǎn)主要有：如何在沒有收入和市場公開價(jià)格的情況下，從復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提取土地價(jià)格因素；如何計(jì)算土地價(jià)格，應(yīng)用“收益還原法”、 “假設(shè)開發(fā)法”等評估方法計(jì)算區(qū)段地價(jià)。技術(shù)方案小組根據(jù)房屋買賣、房屋租賃、商業(yè)柜臺(tái)出租、房地入股、以地?fù)Q房、住宅小區(qū)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、寫字樓、高級公寓、酒店經(jīng)營等案例設(shè)計(jì)了八種調(diào)查計(jì)算表格，以方便專業(yè)人員入戶調(diào)查。北京市各個(gè)區(qū)都設(shè)立了辦公室，共組成了121個(gè)調(diào)查小組，有633位專門人員參加了調(diào)查，填寫了7313張調(diào)查評估表格，共調(diào)查評估了全市城近郊區(qū)224個(gè)商業(yè)路線區(qū)段和95個(gè)住宅區(qū)片的平均現(xiàn)狀地價(jià)。1995年10月，清華大學(xué)出版社出版了題為《北京市區(qū)段地價(jià)查估研究》的專著。張京被北京市房屋土地管理局授予為“為北京市土地使用制度改革做出突出貢獻(xiàn)的專家”。

中國房地產(chǎn)價(jià)格評估是一個(gè)從零開始，從小到大的新興行業(yè)。張京是國內(nèi)第一批取得《中華人民共和國土地估價(jià)師資格證書》和《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書》的優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人士。張京當(dāng)年擔(dān)任當(dāng)時(shí)最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“北京建亞房地產(chǎn)展示交易中心”主管評估策劃的副總經(jīng)理。長期以來，根據(jù)自己的學(xué)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)不斷研究探索并持續(xù)致力于推動(dòng)著中國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展，因此可以稱其為是中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的先驅(qū)。

有著不同身份相同目的的房地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)者

1990年至2015年，他在“中國建設(shè)銀行北京市分行”、“中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司北京辦事處”等單位工作，主要是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目評估和策劃，評估資產(chǎn)和項(xiàng)目價(jià)格，并托管了大量的評估和項(xiàng)目資產(chǎn)定價(jià)工作。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場和中介服務(wù)的持續(xù)發(fā)展。在中國建設(shè)銀行北京市分行主要負(fù)責(zé)的是推進(jìn)房地產(chǎn)市場交易的發(fā)展，評估房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目工作。當(dāng)時(shí)在北京東二環(huán)路邊上建立了一個(gè)北京市最大的房地產(chǎn)交易展示中心。把在北京有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)公司引入展示交易中心，設(shè)立公司的展臺(tái)，同時(shí)引入房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和代理銷售機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對投資人、貸款人、使用者和社會(huì)廣大公眾開放。這是北京市房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重大舉措，進(jìn)場企業(yè)囊括了北京市最重要的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。目的是為了提高分散的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的集中度，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的公開規(guī)范發(fā)展，推進(jìn)市場公平公正，并試圖引入社會(huì)公眾的社會(huì)監(jiān)督意識(shí)。