高榮偉

在“房住不炒”的大方向下，2018年樓市調(diào)控進一步深化。調(diào)控政策多管齊下，聯(lián)動政策穩(wěn)定市場，有效壓制著不斷涌入的投機購房需求?？偟膩砜矗績r持續(xù)過快上漲勢頭得到有效抑制，房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)積極變化。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步回歸理性狀態(tài)這一趨勢下，對于一些依然抱著“黃金時代”運營模式，習(xí)慣了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售“躺著大把大把賺錢”的房企而言，2018年或許是過往十年里最為難過的一年。然而，“青山遮不住，畢竟東流去?！闭雇?019年，中國樓市站在了一個全新的起點。

樓市已經(jīng)不同于以往

由中國社科院、華夏時報、58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告（2018）》顯示，全國房價在2018年經(jīng)歷了由漲轉(zhuǎn)跌，但一線城市和準(zhǔn)一線城市房價仍處于高位。

不過，當(dāng)下中國的樓市已經(jīng)不同于以往?！耙酝?，調(diào)控只會讓二線三線城市打個哆嗦，如今看來，一線城市也有些扛不住了?！庇蟹康禺a(chǎn)專業(yè)人士指出。日前，在貝殼研究院2019全流通會議上，貝殼研究院發(fā)布了《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報告》。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年。在報告里，他把2018年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)概括為“新房增勢終止，二手低溫運行”，“新房市場達(dá)巨量頂峰，且現(xiàn)回落趨勢，拐點將至。”

早前媒體報道：北京、上海、深圳一些樓盤已經(jīng)開始降價打折，開發(fā)商對回款和清盤要求越來越高，有的推出限時特價房，有的開始簡配降價，甚至一些開發(fā)商為了營造噱頭，喊出買房送車。在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，導(dǎo)致了2018年上半年三四線城市房價的持續(xù)快速上漲。2018年進入下半年，房地產(chǎn)市場調(diào)控開始向三四線城市延伸，致使三四線城市房價漲速持續(xù)回落。此外，商品房限購、限售、限價等措施也對房價起到了很好的引導(dǎo)作用。

多元的手段，加上分類調(diào)控的政策，“可以說中國樓市已經(jīng)總體可控，上漲勢頭得到有效遏制。”“而未來也依然不會出現(xiàn)根本性、全局性的松動?！薄敦斀?jīng)周刊》日前發(fā)文指出。

毋庸諱言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場。房地產(chǎn)政策空間有限的背景下，若想達(dá)到“住房不炒”目標(biāo)，除了宏觀政策調(diào)整以外，房企需要新思路、新作為。正是認(rèn)識到了這一點，眾多房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，尋找合適自己的發(fā)展方向。

作為頭部房企的萬科也一直在嘗試多元化的轉(zhuǎn)型策略，比如商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、住宅租賃、養(yǎng)老、教育等等。近日，萬科集團董事會主席郁亮在華南區(qū)域媒體交流會上表示，中國住宅短缺時代已經(jīng)過去，如果今天的房地產(chǎn)企業(yè)還在延續(xù)過去的思維，幻想“躺贏”是不行的。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極行動起來，為市場去創(chuàng)造價值，才是未來的房企生存之道。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“微”調(diào)為主

近年來，中國房地產(chǎn)周期與中國經(jīng)濟周期始終密切相關(guān)，每輪“穩(wěn)增長”政策離不開房地產(chǎn)政策的放松。展望2019，房地產(chǎn)政策是否會在服務(wù)“穩(wěn)增長”前提下再度有所松動？

一年一度的中央經(jīng)濟工作會議往往是下一年政策制定的風(fēng)向標(biāo)。在12月21日結(jié)束的2018中央經(jīng)濟工作會議上，繼續(xù)強調(diào)了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，同時增加了“因城施策、分類指導(dǎo)”的意見。從中央經(jīng)濟工作會議來看，2019年房地產(chǎn)政策仍沿用了“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”的表述，意味著當(dāng)前決策層不會啟動全面放松房地產(chǎn)以達(dá)到“穩(wěn)增長”目標(biāo)。

數(shù)據(jù)表明，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%;從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。相關(guān)專家指出，“居民杠桿率快速提高，增長態(tài)勢如果延續(xù)下去，對于經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展將產(chǎn)生負(fù)面影響?！?/p>

如何抑制快速增長的居民杠桿率？

第一，加快房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)。要建立房地產(chǎn)市場長效機制，就必須轉(zhuǎn)變之前房地產(chǎn)市場主要依靠單一的商品房供應(yīng)加上少量政府保障房這樣的市場模式，而是通過多渠道供給方式，形成商品房、保障房、合作建房、集體土地租賃住房等多種形式并存的住房市場模式。此外，還要加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮(zhèn)化等房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的配套建設(shè)。

第二，加強相關(guān)金融監(jiān)管。2019年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將采取“因城施策、分類指導(dǎo)”方式。中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》指出，隨著信息科技等新技術(shù)不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融等新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，地方監(jiān)管的機構(gòu)和平臺借助互聯(lián)網(wǎng)開展交易，進一步隱蔽其違規(guī)行為，大幅提高風(fēng)險擴散速度和涉眾規(guī)模。但地方金融監(jiān)管的相對寬松，以及跨區(qū)域風(fēng)險防范和監(jiān)管責(zé)任上的不明確，導(dǎo)致針對此類風(fēng)險的監(jiān)管應(yīng)對極為滯后，風(fēng)險防控存在明顯不足。

鑒于此，當(dāng)前及今后較長時期，防控和化解區(qū)域性金融風(fēng)險是地方金融監(jiān)管工作的重中之重。各地要根據(jù)實際情況，健全信用體系，加大金融違法違規(guī)行為處罰力度，切實加強金融監(jiān)管。建立健全中央與地方金融監(jiān)管、風(fēng)險處置、信息共享、消費者權(quán)益保護等協(xié)作機制，防范區(qū)域性金融風(fēng)險監(jiān)管空白和監(jiān)管套利。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出：2019年，“要加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項行動?！睍h也強調(diào)要繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。

第三，積極引導(dǎo)可持續(xù)消費觀。積極倡導(dǎo)適度消費和理性消費，倡導(dǎo)消費與家庭支付能力相適應(yīng)。積極引導(dǎo)青少年群體對“消費就是美德”、“揮霍就是氣派”的消費觀念進行理性判斷，避免奢侈浪費之風(fēng)過度泛濫。

2019年的房地產(chǎn)市場將以“微”調(diào)為主?？紤]到房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的諸多風(fēng)險，預(yù)計全國范圍內(nèi)不會迎來大規(guī)模放松的政策調(diào)整，因城施策的“微”調(diào)預(yù)料將會是2019年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵?！胺孔〔怀础钡年P(guān)鍵是穩(wěn)住房價，穩(wěn)住房價的手段最直接的就是抑制杠桿。

“抑制住了杠桿，房地產(chǎn)未來的風(fēng)險就會降低，經(jīng)濟也不會因為房地產(chǎn)畸形發(fā)展而受到拖累。這應(yīng)該是未來樓市的走勢?！备２妓菇鹑诶碡攷熢u審委員劉磊指出。

中國樓市正處在巨變的前夜

無獨有偶，在“房住不炒”定位和“因城施策、分類指導(dǎo)”精神指導(dǎo)下，住建部提出了“三穩(wěn)”目標(biāo)。

2018年12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。住建部在會上提出，2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽明確表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭，并不意味著調(diào)控政策絲毫都不放松。1月4日晚，央行開年后釋放政策大禮包。全面降準(zhǔn)1個百分點，釋放資金1.5萬億，考慮到一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素，凈釋放長期資金約8000億元。此次降準(zhǔn)的力度超出以往，凸顯經(jīng)濟下行壓力與民營企業(yè)運行困境。最近宏觀經(jīng)濟指標(biāo)仍呈下行態(tài)勢，如2018年12月PMI是自2016年8月以來首次低于50;11月工業(yè)企業(yè)利潤增速由正轉(zhuǎn)負(fù);11月76項主要工業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量負(fù)增長33項。央行這一操作，既與春節(jié)前資金緊張有關(guān)，也凸顯了經(jīng)濟下行背景下的政策放松趨勢。這次降準(zhǔn)表明，房地產(chǎn)在過去兩年過于嚴(yán)格的調(diào)控政策之后，也將逐步落實因城施策，有望迎來邊際放松。

當(dāng)下，“房價—收入—購房”螺旋式上漲這樣的模式已難以為繼。與以往不同的是，中國的房價已達(dá)世界頂端，而且已處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。在國際國內(nèi)房地產(chǎn)形勢已經(jīng)發(fā)生深刻變化的大背景下，深化改革仍然是經(jīng)濟平穩(wěn)運行的關(guān)鍵所在。雖然宏觀政策可以起到對沖和托底的作用，但在貨幣政策有效性遞減，財政政策面臨債務(wù)約束的情況下，破解當(dāng)前中國經(jīng)濟乏力困局的根本方法仍是繼續(xù)深化改革開放。深化房地產(chǎn)改革，創(chuàng)新思路，建立基礎(chǔ)性制度和長效機制是題中應(yīng)有之義。

房地產(chǎn)長效機制猶如希望的朝陽噴薄欲出。財政部部長肖捷發(fā)表《加快建立現(xiàn)代財政制度》文章稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施，這可以視作房地產(chǎn)稅加速的信號。房產(chǎn)稅、租售同權(quán)、土地供給等將使得中國房地產(chǎn)市場告別短期波動劇烈，走出房價屢控屢漲的怪圈。當(dāng)下，供給側(cè)已到了攻堅階段，房地產(chǎn)長效機制已涉及到財稅、土地、公共服務(wù)均等化等方面。相比于以往的進展緩慢，十九大后，房地產(chǎn)長效機制正在加快推進，有望破冰。

發(fā)改委副主任寧吉喆表示，“房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺”。這也驗證了新城控股高級副總裁歐陽捷所說，樓市未來以“穩(wěn)”為主，市場會在2019年觸底回暖。具體表現(xiàn)為：土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少，整個市場處于一個成交量和價格相對穩(wěn)定，但并不火熱的底部狀態(tài)。

綜上所述，十九大之后，中國房地產(chǎn)已處于十字路口。未來中國經(jīng)濟的發(fā)展需要降低對房地產(chǎn)的過度依賴，要求在創(chuàng)新中尋找中國經(jīng)濟的新動能。在這樣的時代背景下，中國樓市站在一個全新的起點。

毫無疑問，2019年，中國的樓市將更加注重質(zhì)量的增長。房地產(chǎn)稅的加快落地，以及地方與中央財權(quán)與事權(quán)的理順，將從根本上擺脫土地財政的羈絆。有專家指出：“中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來新時代?！?/p>

雖然，2019年樓市仍然是一片朦朧的剪影，但是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已經(jīng)明確，前進的目標(biāo)已經(jīng)清晰可見，中國房地產(chǎn)新時代已經(jīng)呼之欲出。