吳小藝

[摘 要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要保持靈活性和創(chuàng)新性，要求項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)管理也保持靈活性。信息化時(shí)代為財(cái)務(wù)管理提供了新契機(jī)，信息技術(shù)的應(yīng)用使得財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化。而這種動(dòng)態(tài)化管理模式滿足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀需求，使房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)時(shí)掌握企業(yè)內(nèi)部控制情況，及時(shí)采取改善措施，保證自身發(fā)展過(guò)程不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立專業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，制定相關(guān)的財(cái)務(wù)管理策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;動(dòng)態(tài)管理;財(cái)務(wù)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.27.145

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)向來(lái)青睞傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，該模式為財(cái)務(wù)人員所熟悉，可操作性強(qiáng)，但與房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展需求不適應(yīng)，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新性要求也不契合。所以財(cái)務(wù)管理總會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。動(dòng)態(tài)化管理模式則不會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)快速轉(zhuǎn)變管理觀念，應(yīng)用新的管理模式動(dòng)態(tài)處理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，解決財(cái)務(wù)問(wèn)題。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行探討。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式存在的問(wèn)題主要包括以下幾方面。其一，管理觀念和方法落后。房地產(chǎn)企業(yè)中的最高領(lǐng)導(dǎo)人員可直接參與財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)決策，如果這些領(lǐng)導(dǎo)人員無(wú)法擁有先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理觀念都會(huì)處于一種落后狀態(tài)，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員也不會(huì)具備創(chuàng)新意識(shí)，其只負(fù)責(zé)核算等簡(jiǎn)單的工作，其他的投資、借款審批等則由領(lǐng)導(dǎo)人員完成，這種方式會(huì)使財(cái)務(wù)管理分散化，不利于財(cái)務(wù)管理的專業(yè)化和規(guī)范化。如果領(lǐng)導(dǎo)人員出現(xiàn)謀私行為，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平會(huì)急速倒退。另外，領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的靈敏度也不如專業(yè)財(cái)務(wù)管理人員高，所以總會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。其二，資金管理制度不健全。企業(yè)財(cái)務(wù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)模型應(yīng)與實(shí)際業(yè)務(wù)保持一致，企業(yè)需要根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)展情況，確定資本回報(bào)率等參數(shù)或標(biāo)準(zhǔn)，這才可以避免資金閑置或利用率差問(wèn)題。[1]但在實(shí)際中，模型與業(yè)務(wù)總會(huì)有偏差，所以經(jīng)常發(fā)生資金不足情況。其三，財(cái)務(wù)監(jiān)控手段單一，財(cái)務(wù)管理水平低。在財(cái)務(wù)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施有效的控制手段，來(lái)防止財(cái)務(wù)危機(jī)或會(huì)計(jì)核算問(wèn)題。如果企業(yè)無(wú)法做好事前預(yù)算和事后控制，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息很容易出現(xiàn)失真情況。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建

2.1 設(shè)計(jì)原理

主要借助信息技術(shù)，構(gòu)建信息平臺(tái)，專門提供項(xiàng)目運(yùn)行監(jiān)督、反映服務(wù)，該平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)信息共享，工作人員既可以及時(shí)傳遞剛產(chǎn)生的項(xiàng)目財(cái)物信息，也可以與領(lǐng)導(dǎo)人員建立信息交互關(guān)系，使領(lǐng)導(dǎo)人員能接收這些信息，將其應(yīng)用在經(jīng)濟(jì)決策等方面。[2]企業(yè)內(nèi)部其他部門也需要將相關(guān)的財(cái)務(wù)信息傳遞到平臺(tái)上，使財(cái)務(wù)人員能有效整合全部資源信息，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2 功能設(shè)計(jì)

功能設(shè)計(jì)主要包括三方面。其一，能對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時(shí)提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)信息。其二，通過(guò)當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)財(cái)務(wù)發(fā)展情況。其三，在未來(lái)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)中，如果出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，該系統(tǒng)還要提供解決建議，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。

2.3 模塊設(shè)計(jì)

模塊設(shè)計(jì)主要包括四個(gè)模塊。其一，基礎(chǔ)信息模塊。該模塊可以儲(chǔ)存大量的項(xiàng)目信息和財(cái)務(wù)信息，包括預(yù)定目標(biāo)或管理報(bào)表中的信息等，可為財(cái)務(wù)人員和領(lǐng)導(dǎo)人員提供最全面、最完整的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。其二，可行性研究模塊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)之前，領(lǐng)導(dǎo)人員需要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，站在經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行研究時(shí)，需要了解項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。[3]該模塊需要負(fù)責(zé)分析工作，為領(lǐng)導(dǎo)人員決策提供參考建議。該模塊分析研究的參考數(shù)據(jù)皆來(lái)自基礎(chǔ)信息模塊。其三，成本控制模塊。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生大量成本，為了實(shí)現(xiàn)成本最小化，利潤(rùn)最大化目標(biāo)，該模塊需要控制成本，并基于此目的，制定比較適合項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)成本參數(shù)，并降低成本目標(biāo)分解為多個(gè)小目標(biāo)，將其下發(fā)到相關(guān)的管理人員，使成本得到精細(xì)化管理。另外，該模塊還可以對(duì)項(xiàng)目反映的成本信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，使管控過(guò)程出現(xiàn)的各種問(wèn)題得到有效解決。其四，績(jī)效評(píng)估模塊。該模塊主要對(duì)前三個(gè)模塊的運(yùn)行情況及項(xiàng)目實(shí)施狀況進(jìn)行分析判斷，作出評(píng)估建議，使項(xiàng)目最終達(dá)成目標(biāo)。該模塊具有動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)，其在動(dòng)態(tài)評(píng)估中，可使項(xiàng)目實(shí)施狀況得以實(shí)時(shí)查詢。另外，該模塊還可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，使整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理狀況和實(shí)施狀況得到全面解析與評(píng)估。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理策略

3.1 項(xiàng)目前期制定合適的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

主要包括兩方面：其一，設(shè)定項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。企業(yè)需要針對(duì)項(xiàng)目具體情況和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本事項(xiàng)等，編制針對(duì)性較強(qiáng)的預(yù)算計(jì)劃，編制人員需要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)各種資金成本的利用情況和回報(bào)效果，這些數(shù)據(jù)是項(xiàng)目可行可靠研究的參考依據(jù)。[4]如果項(xiàng)目可行，企業(yè)則需要基于預(yù)算計(jì)劃，制定符合企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理目標(biāo)，使項(xiàng)目收入最大化，成本最小化。其二，平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流。財(cái)務(wù)人員需要在前期測(cè)算項(xiàng)目資金流，使其穩(wěn)定化和平衡化，資金運(yùn)行安全可靠性才能得到保證，這可以為項(xiàng)目開(kāi)展提供資金支持。在此方面，財(cái)務(wù)人員需要參考項(xiàng)目收支狀況等信息來(lái)平衡現(xiàn)金流。

3.2 實(shí)施過(guò)程動(dòng)態(tài)管控財(cái)務(wù)指標(biāo)

主要包括以下幾方面：其一，管控項(xiàng)目成本。根據(jù)預(yù)算計(jì)劃和管理總目標(biāo)、分目標(biāo)要求，各部門需要做好協(xié)調(diào)合作，使成本消費(fèi)處在控制范圍內(nèi)。各部門需要及時(shí)將某一段的財(cái)務(wù)信息傳遞給財(cái)務(wù)人員，由財(cái)務(wù)人員及時(shí)更新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，使項(xiàng)目成本發(fā)生狀況一目了然，領(lǐng)導(dǎo)人員可以快速找到成本失控環(huán)節(jié)，在及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管控計(jì)劃后，項(xiàng)目整體成本也會(huì)可控。其二，管控項(xiàng)目收入資源。項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，收入資源是不斷發(fā)生變化的，財(cái)務(wù)部門需要采集相關(guān)信息，更新項(xiàng)目總收入，并將其作為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況分析工作的對(duì)比參數(shù)，如果其與目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，財(cái)務(wù)人員還要分析這種差異的原因，并將其傳遞給各大部門，由其調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)展策略。其三，管控現(xiàn)金流。這可以保證項(xiàng)目開(kāi)展資金鏈永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)斷裂問(wèn)題。其四，管理財(cái)務(wù)目標(biāo)。在財(cái)務(wù)實(shí)際動(dòng)態(tài)監(jiān)控中，財(cái)務(wù)人員可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常財(cái)務(wù)狀況，如果利潤(rùn)低于預(yù)計(jì)目標(biāo)，財(cái)務(wù)人員可及時(shí)通報(bào)給項(xiàng)目部門，使部門及時(shí)采取調(diào)整措施，這可以使最終的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況達(dá)標(biāo)。

3.3 實(shí)施后的財(cái)務(wù)管理評(píng)估工作

在項(xiàng)目開(kāi)展完畢，財(cái)務(wù)人員還要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理情況進(jìn)行分析總結(jié)，從中汲取經(jīng)驗(yàn)，完善管理計(jì)劃。主要對(duì)總體收入、資金流等參數(shù)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到其中的優(yōu)缺點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理水平更高。[5]

4 結(jié) 論

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要從實(shí)際出發(fā)，了解房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需求等，然后整合資源，判斷企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的可行性，如果財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理可靠，財(cái)務(wù)人員還需要提供相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，供企業(yè)構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模型和系統(tǒng)。企業(yè)還需要引入信息技術(shù)等，來(lái)創(chuàng)建動(dòng)態(tài)化管理系統(tǒng)，使其能實(shí)時(shí)采集財(cái)務(wù)信息，分析財(cái)務(wù)狀況。

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