范廣明

【摘?要】本文從設計角度就住宅建筑的品質與成本控制措施進行探討，結合現(xiàn)行規(guī)范，為當下房地產企業(yè)的提質降本提供了一條實施途徑。

【關鍵詞】住宅;品質;成本;優(yōu)化

Residential building quality， cost optimization design technical measures

Fan Guang-ming

（Qingdao Urban Planning and Design Institute?Qingdao?Shandong?266071）

【Abstract】This paper discusses the quality and cost control measures of residential buildings from the design perspective， and combines the current norms to provide an implementation path for the current real estate enterprises to improve the quality.

【Key words】Residential; quality; cost; optimization

1. 總則

（1）住宅建筑應本著適用、經濟、美觀、的原則。在不降低客戶體驗的前提下，盡可能降低建造成本，為用戶創(chuàng)造最大價值。

（2）規(guī)劃、建筑、結構、設備、景觀、室內等各專業(yè)應統(tǒng)一協(xié)調，密切配合，做到建筑設計品質最高、成本最低。

2. 場地規(guī)劃設計

（1）在滿足日照、通風、視線干擾（不宜超過18米）、綠化、景觀等規(guī)劃條件前提下，應盡量做到低層高密度設計。地塊最北側臨城市道路一排建筑可適當拔高，以提高容積率，節(jié)約用地。

（2）建筑高度可按照消防規(guī)范的分級設計，高度以27米、33米、54米、100米為臨界點設計不要超越，也不要降低太多。

（3）如有地下車庫，建筑間距宜符合停車模數(shù)，垂直停車約為5.3+6.2+5.3=16.8米，平行停車約為2.7+3.8+2.7=9.2米，平行加垂直約為2.7+5.3+6.2=14.2米，建筑間距宜為上述組合模數(shù)的整數(shù)倍。

（4）建筑高寬比不宜超過6，以免造成結構成本過高。

（5）變電所、換熱站、水泵房等宜沿車庫周邊接近市政管線處布置，不應布置在主體投影范圍內。

（6）綜合管線布置應經濟合理、盡量減少車庫頂板覆土厚度，覆土厚度不宜超過1500。車庫在坡地上可以適當錯臺布置，減小覆土厚度和土方量。

（7）小區(qū)主路可為環(huán)狀，組團路、宅前路沿建筑一個長邊即可，高層消防撲救面可前后兩棟樓合用，但要直通安全出口;多層住宅消防車道到達周邊160X160米范圍內道路即可;盡量減少道路硬化面積，增加綠化。

（8）場地如有高差，交接處應盡量采用植草護坡，避免使用硬質護坡及擋土墻。坡比大于1：2時可采用硬質護坡和擋土墻，擋土墻高度不宜大于1.5米，過高擋土墻可分段布置。坡地建筑應合理控制土方量和擋土墻高度及數(shù)量。詳見坡地建筑技術措施。

3. 建筑設計

套型設計應經濟、適用。平面宜規(guī)整，不應有過多凸凹，盡量減少外窗面積，降低體型系數(shù)，以降低節(jié)能、結構成本。

3.1?標準層平面中部戶型進深可較小，端頭戶型進深可加大，可采用中廳南北臥室布局。既滿足采光通風，又加大結構剛度，節(jié)約成本。單體長度盡量不要超過結構一個伸縮縫距離。

3.2?立面宜簡潔、大方，避免過多裝飾性構件，盡量做到裝飾構件功能化。立面石材、面磚面積要適當，畫龍點睛即可，不宜大面積使用，一般石材幕墻不宜超過3層。

3.3?立面窗不宜過大，不宜采用低窗臺及過多凸窗，在滿足采光通風的要求下，盡量減小窗墻比。住宅開啟窗扇面積不小于房間面積1/15，公建啟窗扇面積不小于外墻面積10%。立面應注明雨落管位置，立管應優(yōu)先布置在凹槽、陰角或空調格柵內，不宜在主立面上露明布置。立面石材、鋁塑板、金屬板、仿石涂料等幕墻分格線，不足整塊時應布置在陰角處。

空調機位設置應經濟合理、便于安裝。位置應靠近外窗開啟扇布置，形式可采用挑板加低護欄三面或兩面臨空方式，不宜采用雙側擋板單面臨空方式。如有凸窗應優(yōu)先布置在凸窗下部。

3.4?詳圖設計。

3.4.1?樓梯平臺轉向處采用垂直扶手，不凸入平臺，以減少平臺寬度。

梯段或平臺不應頂在窗洞中部，確實無法避免時，應做護窗欄桿不小于900高，底部做100X100高反沿。

3.4.2?墻身詳圖設計要符合經濟、美觀的原則。線腳在不影響效果的前提下要盡量簡潔且符合模數(shù)。線腳尺寸較小且較繁瑣時可采用保溫線腳;出挑超過300的線腳可采用混凝土線腳。女兒墻頂部應有混凝土壓頂板線腳。節(jié)點詳圖應引注防水、保溫做法。

凸窗頂、空調板頂應做防水，與墻交接處防水應上翻250.空調板保溫材料應滿粘。

外窗臺應向外坡10%，女兒墻頂、開敞陽臺頂、雨棚反沿頂、檐溝反沿頂應向內坡10%。散水應向外坡5%，入口臺階平臺應向外坡1%。外窗臺應比內窗臺低。

3.4.3?門窗詳圖設計：

（1）開啟窗扇不宜過大，不低于房間面積1/15即可。平開窗寬度不宜大于600，高度不宜大于1400。推拉窗寬度不宜大于900，凈高不宜大于1500。固定扇應盡量加大，減少橫豎撐，6厚鋼化玻璃可不大于4.0平米。推拉窗因氣密性很難達到7級，外窗不宜采用。防火玻璃窗應盡量避免使用，必要時可在窗后設襯墻，使耐火極限達到要求。外窗詳圖應注明窗臺高度，開啟方式、分格尺寸、安全玻璃使用位置。落地窗底部應有100～150高翻沿。

（2）門窗表應注明門窗保溫構造及窗戶的傳熱系數(shù)。

（3）外窗開啟面積不應小于房間面積的5%，廚房為10%且不小于0.6平米。懸窗應有折減系數(shù)，為窗扇與垂直方向夾角的正弦。當角度大于70度時方為完全開啟。

3.4.4?衛(wèi)生間詳圖設計：衛(wèi)生間外窗不宜過大，一般600寬內開內倒窗即可;有外窗衛(wèi)生間可不設垂直排氣道，在外窗中頂部板下50處設直徑110圓洞預留安裝排氣扇。無外窗衛(wèi)生間底層可設置懸吊排氣道，在距頂板200處用結構挑板托住，裝修時置于吊頂中，增加底層衛(wèi)生間面積，節(jié)約造價。立管盡量靠近大便器布置，利于排水，節(jié)省造價。立管與排風管并排布置時，應注意排風口方向不應朝向立管。

3.4.5?廚房詳圖設計：盡量采用U型廚房，其次為L型，再次為I型;廚房窗頂宜預留安裝吊柜位置，窗頂距地宜為1700;底層廚房可設置懸吊排氣道，在距頂板250處用結構挑板托住，裝修時置于吊頂中;水盆靠外窗設置時，底部應設置300高固定扇，防止水龍頭擋窗。廚房應注意流線設計，洗、切、炒均應有適當空間。

3.5?節(jié)能保溫設計。

（1）外窗面積不宜過大，滿足通風采光要求即可。外窗應盡量避免采用Low-E玻璃，特別是雙銀Low-E玻璃及中空充氬氣玻璃。

（2）窗墻比應嚴格限制，不得超過規(guī)范限值。

（3）節(jié)能判定應盡量避免采用直接判定法，應權衡判斷，使耗熱量指標盡量接近限值。

（4）墻體保溫材料推薦順序應為EPS板、擠塑板、聚氨酯板、巖棉板、STP板等，一些新型阻燃AEPS板，自保溫砌塊也可以選用，盡量避免采用巖棉板、STP板。幕墻保溫材料應優(yōu)先采用玻璃棉，其次采用巖棉。屋面保溫材料應優(yōu)先采用擠塑板。用巖棉外墻保溫時，勒腳部分應為擠塑板。地下室保溫應采用擠塑板。

（5）應注明建筑朝向、角度。

3.6?屋面防水設計。

（1） 雨落管宜布置在平面凹槽或陰角處，使找坡距離最短，且安全。也可布置在空調板內。一根雨水管匯水面積在150～200平米左右。小屋面可以采用一根立管加一個泄水口的方式，直徑75泄水管設在落水口附近，距完成面200，外挑150。

（2）1～3層或小于10米的屋面可采用無組織排水，多層宜采用有組織外排水，高層宜采用內排水，嚴寒地區(qū)應采用內排水，寒冷地區(qū)宜采用內排水。

（3）雨水管穿線腳時應有預留槽或預留孔。線腳寬度小于300時可采用預留槽寬度120，線腳寬度大于300時可以預留直徑120孔。

（4）防水材料的選用應本著安全，經濟的原則，做多方案比較，確定最優(yōu)方案。一般低端項目可采用聚乙烯丙綸（SBC）防水卷材+聚合物水泥膠結料、改性瀝青防水卷材（SBS），改性瀝青防水涂料，聚合物水泥防水涂料（JS）等，高端項目采用自粘式改性瀝青防水卷材、合成高分子防水卷材、合成高分子防水涂料、CPS反應粘接型防水構造、水泥滲透結晶防水涂料（內防水）等。

3.7?無障礙設計。

（1）高差不大于300的無障礙坡道可不設防護欄桿、扶手。

（2）入口平臺應保證門開啟時，凈寬不小于1500。

（3）無障礙坐便器扶手尺寸定位，靠墻扶手墻邊距坐便器中心450，旋轉扶手距坐便器中心350。

3.8地下室設計。

（1）地下室防水應延伸至室外地坪以上500高，地下室窗井、風井、管道井等坑口均應高出室外地坪500高，地下室入口標高宜高出室外標高500;車庫入口應設高出室外地坪150高反坡并設排水溝。

（2）主體落在大底盤車庫上的建筑及基礎埋深在常年地下水位以下的有地下室?guī)r石地基建筑可不設散水。