摘要：本文通過運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的相關(guān)理論，以AMD住宅小區(qū)工程為對(duì)象，通過分析靜態(tài)評(píng)價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目的方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者在進(jìn)行新建項(xiàng)目開發(fā)時(shí)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供了一定的借鑒思路，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

Abstract： Based on the theory of technical and economic analysis， taking AMD residential area construction as the object， through the analysis of the advantages and disadvantages of the method of static evaluation and dynamic evaluation method， and economic evaluation of the plan of the project， this paper provides certain reference for technical economic analysis of real estate development companies and investors in the development of a new project， and promotes the healthy development of real estate industry in China.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);實(shí)踐;研究

Key words： property development project;economic evaluation;practice;research

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）24-0020-02

0? 引言

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷改革開放數(shù)十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成部分， 2018年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。其中住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%;辦公樓投資5996億元，下降11.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。通過近年的調(diào)控等手段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入良性發(fā)展軌道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想取得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須真正進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為投資企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇提供技術(shù)支持。

1? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的和意義

技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目開發(fā)前期運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)預(yù)建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)的一種科學(xué)方法。主要著眼于微觀的財(cái)務(wù)分析，從企業(yè)的角度出發(fā)分析項(xiàng)目的收入和支出情況，為企業(yè)決策提供依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額特別巨大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，影響項(xiàng)目的不確定性因素多，在項(xiàng)目投資前，對(duì)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，對(duì)方案進(jìn)行比選，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是十分必要的，以更好的控制投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，可以分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)分析指標(biāo)不考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如靜態(tài)投資回收期等。通過選取指標(biāo)的不同，可以分為靜態(tài)評(píng)價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法兩種。

2.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)方法及優(yōu)缺點(diǎn)

靜態(tài)評(píng)價(jià)方法的主要步驟：①通過建筑密度、容積率等規(guī)劃限制指標(biāo)，分析預(yù)開發(fā)地塊能夠建設(shè)的最大建筑面積、可租售面積的比例;②通過調(diào)查研究，確定項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案;③開展市場(chǎng)調(diào)查，擬定項(xiàng)目的銷售策略及租售價(jià)格;④估算土地價(jià)格和開發(fā)成本;⑤計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期。

靜態(tài)評(píng)價(jià)方法不需要考慮現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值，計(jì)算方法簡(jiǎn)便、快速。該方法的主要缺點(diǎn)表現(xiàn)在：沒有充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值和資金流動(dòng)情況，評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性有所降低，主要適用于開發(fā)周期較短、資金來源較為單一、投資額不大的項(xiàng)目。

2.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法及優(yōu)缺點(diǎn)

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的主要步驟：①編制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表;②計(jì)算凈現(xiàn)值;③計(jì)算內(nèi)部收益率;④計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法能夠如實(shí)反映項(xiàng)目現(xiàn)金流的變動(dòng)情況，可以準(zhǔn)確地得出評(píng)價(jià)結(jié)論。但該方法需要精確地估算出開發(fā)過程中的相關(guān)成本費(fèi)用，如果做出估算的影響因素多、估算的難度大，就會(huì)影響最后的決策，增加評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。主要適用于開發(fā)周期長(zhǎng)、資金來源的渠道多、投資額較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

融資前分析主要以動(dòng)態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。

3? 動(dòng)靜結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)踐研究

3.1 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于某新城起步區(qū)，距離外環(huán)線2公里，距離高速公路入口約11公里，距離火車站5公里，距離老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心約5公里，距離新城市級(jí)行政中心約1.5公里。項(xiàng)目用地主要為村，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與中華大街標(biāo)高基本相一致。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：規(guī)劃總用地面積50.72萬(wàn)m2，居住用地面積38.41萬(wàn)m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。設(shè)計(jì)方案規(guī)劃容積率為1，總建筑面積38.41萬(wàn)m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機(jī)動(dòng)車停車泊位666個(gè)。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，在充分考慮項(xiàng)目營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要有三種方案可供選擇：高層住宅小區(qū)、多層住宅小區(qū)、混合型住宅小區(qū)?；旌闲妥≌^(qū)方案由低層聯(lián)排住宅組團(tuán)、多層住宅組團(tuán)和中高層住宅組團(tuán)組成，其中低層聯(lián)排住宅組團(tuán)比例為15%，多層住宅組團(tuán)比例為65%左右，中高層住宅組團(tuán)比例為20%。

3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法的運(yùn)用

本項(xiàng)目選取項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分析指標(biāo)，進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。以混合型住宅為例進(jìn)行計(jì)算，其現(xiàn)金流量圖如圖1所示。

3.2.1 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時(shí)將同期央行的長(zhǎng)期貸款利率上浮1%，取ic=8%。計(jì)算混合型住宅所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：

FNPV=47647.50×（1+8%）-1+24519.68×（1+8%）-2+26331.96×（1+8%）-3+20565.86×（1+8%）-4+18338.07×（1+8%）-5=25403.88（萬(wàn)元）>0

同理，計(jì)算出混合型住宅所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為17061.25萬(wàn)元，其他方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值如表1所示。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，項(xiàng)目方案在財(cái)務(wù)上可考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值最大，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.2 計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率采用試算法（內(nèi)插法）來計(jì)算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計(jì)算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。

3.2.3 計(jì)算項(xiàng)目投資回收期（Pt）

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)榱愕臅r(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。

①所得稅前項(xiàng)目投資回收期

②所得稅后項(xiàng)目投資回收期

項(xiàng)目投資回收期相對(duì)開發(fā)周期而言較短，表明項(xiàng)目投資回收快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。通過比較分析，多層住宅的項(xiàng)目投資回收期最短，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

經(jīng)上述各技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)多層住宅小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于高層住宅和混合住宅，因此，在該地塊上開發(fā)多層住宅的經(jīng)濟(jì)效益是最大的。

4? 結(jié)論

通過實(shí)際案例的運(yùn)用，我們發(fā)現(xiàn)靜態(tài)評(píng)價(jià)方法不需要考慮現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值，計(jì)算比較簡(jiǎn)便，但評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性受到影響。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法能夠如實(shí)反映項(xiàng)目現(xiàn)金流的變動(dòng)情況，選擇的評(píng)價(jià)指標(biāo)更能夠反映出項(xiàng)目的盈利能力，可以準(zhǔn)確地得出評(píng)價(jià)結(jié)論。在實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，通常兩種方法同時(shí)進(jìn)行，以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔，以期提供更加科學(xué)的評(píng)價(jià)結(jié)論。

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