齊佳惠

摘 要：在國(guó)際市場(chǎng)上運(yùn)用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越普遍。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)數(shù)量與投資性房地產(chǎn)發(fā)展的數(shù)量大相徑庭，主要是由于企業(yè)在運(yùn)用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題。通過(guò)對(duì)問(wèn)題的分析，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式現(xiàn)狀進(jìn)行了研究，有針對(duì)性的解決企業(yè)面臨的困境。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量

中圖分類(lèi)號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.32.058

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)其計(jì)量的準(zhǔn)確性要求越來(lái)越重要。財(cái)政部頒發(fā)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新增了公允價(jià)值模式，能夠更加精準(zhǔn)地反映資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，對(duì)于投資性房地產(chǎn)投資者和財(cái)務(wù)報(bào)告使用者來(lái)說(shuō)都是有利的，他們所得到的數(shù)據(jù)信息更加真實(shí)準(zhǔn)確。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)量少之又少，為何公允價(jià)值模式在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展數(shù)量如此之少？可能是由于企業(yè)在運(yùn)用中遇到了不少阻礙。本文通過(guò)分析投資性房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)研究其存在的主要問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決措施。

1 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀

首先，公允價(jià)值模式最大特征就是隨著市場(chǎng)價(jià)值變化而變化，因此這種模式更能真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，對(duì)信息使用者的決策更有利，即符合決策有用觀。

可以看出目前我國(guó)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的企業(yè)較少，企業(yè)很難轉(zhuǎn)變?cè)谐杀灸Ｊ降挠^念，一時(shí)難以接受公允價(jià)值模式。

2 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 市場(chǎng)環(huán)境的限制

我國(guó)目前市場(chǎng)環(huán)境條件對(duì)公允價(jià)值的發(fā)展還不能完全滿(mǎn)足，還沒(méi)有達(dá)到成熟的階段。我國(guó)嚴(yán)格規(guī)定公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的使用和應(yīng)用，要求當(dāng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)一旦要采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)必須滿(mǎn)足：①有相關(guān)成熟市場(chǎng)；②有相關(guān)估值技術(shù)。

2.2 加劇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)波動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)波動(dòng)會(huì)受到很多方面的影響，其中一個(gè)重要的影響因素就是計(jì)量的方式。具體而言，投資性房地產(chǎn)每年的公允價(jià)值變動(dòng)損益將會(huì)影響企業(yè)的凈利潤(rùn)，如果對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響，管理層將會(huì)承擔(dān)來(lái)自各方的盈利壓力。

2.3 公允價(jià)值計(jì)量成本較高

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要獲取公允價(jià)值就只有兩種途徑：一是企業(yè)自己的會(huì)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這種方式主觀性很強(qiáng)，會(huì)很大程度影響公允價(jià)值的準(zhǔn)確性和唯一性；二是聘請(qǐng)外來(lái)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值，但由于目前我國(guó)的估值技術(shù)不發(fā)達(dá)和對(duì)于公允價(jià)值估值的忽視，所以從事估值的機(jī)構(gòu)較少且價(jià)格較貴，所以導(dǎo)致計(jì)量成本相對(duì)較高。

2.4 對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)不準(zhǔn)確

公允價(jià)雖然更能夠反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值，但同時(shí)也存在市場(chǎng)價(jià)值和賬面價(jià)值失衡問(wèn)題。例如房地產(chǎn)投資上升發(fā)展時(shí)，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)高于其實(shí)際價(jià)值，可能出現(xiàn)資產(chǎn)過(guò)分虛高的現(xiàn)象，致使對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值估計(jì)不準(zhǔn)確。

3 針對(duì)公允價(jià)值在運(yùn)用中存在問(wèn)題的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)建設(shè)良好的公允價(jià)值市場(chǎng)環(huán)境

市場(chǎng)環(huán)境是公允價(jià)值發(fā)展的重要基礎(chǔ)，資產(chǎn)的公允價(jià)值都是在市場(chǎng)中體現(xiàn)出來(lái)的。加強(qiáng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)建設(shè)至關(guān)重要。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但還有很多缺陷。從房地產(chǎn)準(zhǔn)則中可以看出我國(guó)并沒(méi)有十分鼓勵(lì)公允價(jià)值計(jì)量的推廣，只是相比以前有所放寬，可能也是擔(dān)心當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境不適應(yīng)公允價(jià)值的健康發(fā)展，怕公允價(jià)值影響正常經(jīng)濟(jì)秩序。

3.2 完善公允價(jià)值估值技術(shù)

估值技術(shù)是CAS39 中的一大亮點(diǎn)。但就目前而言我國(guó)估值技術(shù)并不完善，且全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，缺少類(lèi)似房地產(chǎn)估值信息。企業(yè)自身的人員缺乏專(zhuān)業(yè)的估值知識(shí)，導(dǎo)致估值結(jié)果不準(zhǔn)確且?guī)в兄饔^情緒。全國(guó)也沒(méi)有統(tǒng)一的估值技術(shù)和模型，如果企業(yè)外聘專(zhuān)業(yè)估值機(jī)構(gòu)也可能由于采用技術(shù)不同導(dǎo)致結(jié)果不唯一。因此，需要不斷完善估值技術(shù)來(lái)使公允價(jià)值在我國(guó)運(yùn)用更加廣泛。

3.3 建立健全相關(guān)監(jiān)督機(jī)制

公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)并不廣泛，而對(duì)公允價(jià)值的監(jiān)督管理更是缺乏。健全監(jiān)督機(jī)制：第一，監(jiān)管部門(mén)要仔細(xì)審查公允價(jià)值的運(yùn)用條件，加強(qiáng)監(jiān)督管理的力度，強(qiáng)化披露；第二，除了對(duì)公允價(jià)值本身的監(jiān)管以外還要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管；第三，必須對(duì)利用公允價(jià)值來(lái)控制利潤(rùn)的行為加大處罰力度，有利于規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為，有利于公允價(jià)值的健康發(fā)展。

3.4 增加獲取公允價(jià)值的途徑

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，相關(guān)制度不完善，在市場(chǎng)中房地產(chǎn)價(jià)格很可能受此影響而波動(dòng)，或?qū)?dǎo)致獲取錯(cuò)誤的公允價(jià)值信息，所以必須增加獲取公允價(jià)值的途徑和方式。政府可以建立一套專(zhuān)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的獲取系統(tǒng)來(lái)得到更加可靠的公允價(jià)值。

3.5 提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)素養(yǎng)

隨著公允價(jià)值的不斷推廣和應(yīng)用，企業(yè)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)先進(jìn)的公允價(jià)值專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)提高自身的職業(yè)素養(yǎng)。企業(yè)也應(yīng)該對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)企業(yè)人員對(duì)于公允價(jià)值的敏感度以便更加及時(shí)有效獲取市場(chǎng)相關(guān)信息。

4 結(jié)語(yǔ)

作為時(shí)代發(fā)展產(chǎn)物的公允價(jià)值在我國(guó)的廣泛應(yīng)用已成為大勢(shì)，雖然在推廣過(guò)程中存在各種阻礙和困難，如：市場(chǎng)的限制、估值技術(shù)的約束等。但社會(huì)在進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管力度，努力提升會(huì)計(jì)人員的職業(yè)技能和素養(yǎng)，對(duì)公允價(jià)值理論的研究不斷加深，公允價(jià)值必將在我國(guó)得到長(zhǎng)足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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