摘 要：近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的商業(yè)銀行有了很大進展，在商業(yè)銀行中，個人住房貸款業(yè)務(wù)已變成商業(yè)銀行非常重要的貸款業(yè)務(wù)，逐漸發(fā)展成為居民解決住房問題的直接融資手段。在我國，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)還存在很多不足，尤其是各大銀行在發(fā)放貸款以及貸款管理方面存在很大缺陷，導(dǎo)致商業(yè)銀行潛在風(fēng)險的產(chǎn)生。本文通過對四大商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀進行分析，結(jié)合目前商業(yè)銀行可能產(chǎn)生的風(fēng)險及存在的不足，對其提出了一定的建議，希望能對商行個人住房貸款業(yè)務(wù)提供幫助。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款;商業(yè)銀行;貸款管理

引言

由于近年來經(jīng)濟高速發(fā)展，物質(zhì)生活水平大幅度得到了提高，住房的價格也隨之不斷地上漲。個人住房貸款業(yè)務(wù)，是在當前經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代背景下產(chǎn)生的，商業(yè)銀行提供的，為了滿足購房者購房需要而提供的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，已經(jīng)成了購房者和商業(yè)銀行雙贏的一種途徑。個人住房消費貸款業(yè)務(wù)在為購房者提供便捷的同時，也因其能夠為商業(yè)銀行帶來持續(xù)的收入而成了商業(yè)銀行目前的一項重要業(yè)務(wù)。

1個人住房貸款的含義及特點

個人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行通過提供給購房者一定的資金，用于購房者購買自用住房的貸款活動，購買者需要按照規(guī)定的時間周期性的支付給銀行本金和利息。伴隨著這些年城市地區(qū)房價不斷上漲和持續(xù)的“購房熱”現(xiàn)象，個人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重大，個人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行的收益熱點之一，被譽為商業(yè)銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。就目前而言，個人住房貸款的類型主要有兩種。個人住房貸款一般具有以下特點：①貸款利率較高，相對來說借款人一般比較關(guān)注月供額;②規(guī)模呈周期性（經(jīng)濟周期敏感性較強）;③個人住房貸款金額相對較大且還款年限較長;④個人住房貸款只能用于人們支付購買自用住房;⑤借款人需要按照規(guī)定的周期向銀行歸還月供額。本文發(fā)現(xiàn)在商業(yè)銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)的管理和風(fēng)險防范比較規(guī)范，但其運作流程復(fù)雜。而在實際商業(yè)銀行對處理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，它任存在很多風(fēng)險。

2我國商業(yè)銀行個人住房貸款存在的風(fēng)險

2.1信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指借款人因客觀情況無力還款被迫違約或雖然有能力還款但主觀上放棄還款，從而導(dǎo)致銀行收不上本息，因此遭受一定虧損的可能。我國目前還沒有可供商業(yè)銀行合理評估貸款人情況的信用體系，信息庫資料的導(dǎo)入還不夠全面，相關(guān)信用體系還處于建設(shè)階段。信用體系的缺失，直接導(dǎo)致商業(yè)銀行在對借款人進行評估時存在很大的困難。在判斷是否提供個人住房貸款業(yè)務(wù)的過程中，商業(yè)銀行只能簡單粗略地對借貸人的基本情況進行定性分析，沒有辦法做相對精確的定量分析，這就極大地增加了借貸人不償還貸款的可能，增加了信用風(fēng)險。同時，商業(yè)銀行只能進行靜態(tài)審查。而現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活頻繁，醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)投資等方面的支出都有可能導(dǎo)致借貸人支付能力惡化或者突然下降。靜態(tài)審查由于只審查借貸人在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時的還款能力，因而無法及時避免上述情況的出現(xiàn)。目前來看，我國的借貸信用意識還有待于進一步增強。借貸人為了能成功辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，會給商業(yè)銀行提供虛假的個人資料，這就成為了銀行審查過程中的又一大困難。而且，部分借貸人在發(fā)現(xiàn)拖延還貸或者不還貸能帶來更高的收益時，就會拒絕還貸。一旦錯誤的評估過多，將直接導(dǎo)致本就是負債經(jīng)營的銀行產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)上的障礙。

2.2利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指在借款人在償還貸款期間，商業(yè)銀行因外界宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致貸款利率發(fā)生變動，最終使得銀行遭受一定程度損失。相對來說，中國個人住房貸款額度很大，還款時間很長，通常超過15年。貸款利率有可能在這樣一個周期內(nèi)由于政策、政局、經(jīng)濟等影響而發(fā)生劇變，這將給商業(yè)銀行帶來較大的損失。甚至破產(chǎn)。此外，在銀行的資產(chǎn)比例中個人住房貸款占銀行資產(chǎn)的比重過高，一但時間過長，可能會導(dǎo)致銀行面臨聲譽和流動性損失。同時利率發(fā)生變化也會導(dǎo)致借款人的心理和行為都發(fā)生變化。若利率上升，則會導(dǎo)致個人住房貸款成本增加，有可能會最終導(dǎo)致還款人違約，這會產(chǎn)生信用風(fēng)險。若利率下降，則會導(dǎo)致償還方在約定期限之前還款，這將增加商業(yè)銀行的成本，降低利潤。

2.3內(nèi)部管理風(fēng)險

對于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，除了要考慮外部因素所帶來的風(fēng)險，也要客觀認識到內(nèi)部管理上存在的不足。首先，銀行在整個貸款業(yè)務(wù)辦理的過程中，始終存在著對借貸人情況審查的不足。銀行判斷是否為借貸人辦理業(yè)務(wù)時，對借貸人的資產(chǎn)與資格的審核不夠細致全面。銀行工作人員在辦理業(yè)務(wù)的過程中，僅僅是按照常規(guī)的步驟進行簡單的審查，缺乏對借貸個人的具體經(jīng)濟情況以及購房用途的審查。由于缺乏動態(tài)審查機制，銀行也無法及時了解借貸人支付能力的變化情況。其次，銀行內(nèi)部負責(zé)風(fēng)險管理預(yù)警的專業(yè)人員的數(shù)量無法滿足風(fēng)險評估工作的需要，銀行內(nèi)部的業(yè)務(wù)人員也存在著為了提高自己業(yè)務(wù)量而忽視借貸人資格審查的情況。由于商業(yè)銀行本身對個人住房貸款體系的設(shè)置就不夠完整，就可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)人員放貸給滿足基本借貸要求而實際上并不具備充足還貸能力的人。最后，商業(yè)銀行沒有對被抵押房屋的變現(xiàn)風(fēng)險進行全面詳細的評估。如果房屋還沒有完工，銀行就無法立即進行變現(xiàn);如果房屋已經(jīng)完工，購房者拒絕還貸且堅持居住在房屋中，即使銀行提起訴訟，在實踐中也很難做到強制處置，銀行還是要蒙受損失。

3商業(yè)銀行對個人住房貸款的管理

（1）貸款前的管理。在貸款審批之前，商業(yè)銀行調(diào)查人員會對申請個人住房貸款的借款人信用的真實性進行核查，嚴格把控借款人的個人準入關(guān)，確保個人住房貸款的高質(zhì)量，降低信用風(fēng)險，減少不良貸款率。（2）貸款后的管理。商業(yè)銀行大多設(shè)有專門的貸款后的管理部門，其部門主要負責(zé)對借款人的日常監(jiān)督，對客戶的還款意愿償還能力等進行跟蹤記錄，根據(jù)貸款人的詳細情況，將其分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五類，并對后三類情況的貸款人進行嚴格監(jiān)管，必要時可采取措施強制要求借款人還款，盡量減少銀行的風(fēng)險。同時，對于逾期60天、90天、180天以上的借款人，銀行會采取各種方式進行催收，對于實在無能力還款的借款人，銀行應(yīng)及時對抵押物進行處理，盡可能減少損失。

4對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的建議

4.1完善個人信用體系

個人信用體系需要綜合考慮借貸人的家庭收入情況、是否有過不良信用記錄等。相關(guān)的信用信息資料越全面，商業(yè)銀行可供分析的資料就越充足，商業(yè)銀行對借貸人的選擇結(jié)果就會越可靠，應(yīng)發(fā)放貸款數(shù)額的確定就會越合理。商業(yè)銀行行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)建立完善的信用體系，在綜合考慮個人住房貸款業(yè)務(wù)特殊性的條件下，科學(xué)設(shè)置所需要參考的因素，詳盡收集影響借貸人支付能力的資料。商業(yè)銀行在進行信用體系的設(shè)置時，要充分注意運用定量分析與動態(tài)分析的方法，以規(guī)避一部分可以預(yù)測的風(fēng)險。如果僅僅完善現(xiàn)有的定性分析和靜態(tài)分析辦法，仍然無法從根本上提高風(fēng)險預(yù)測的準確度。商業(yè)銀行也可以根據(jù)實際情況設(shè)置一些獎懲制度，如對按時還貸的借貸人，給予適當延長還款截止日期的權(quán)利;對拒絕還貸的人，限制其借貸的數(shù)額，公布信用差的借貸人的名單，進行追責(zé)。

4.2強化政府監(jiān)管職能

加強政府監(jiān)管，重點做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管與引導(dǎo)，加強對項目建設(shè)的監(jiān)管，完善市場監(jiān)管體系。房地產(chǎn)行業(yè)存在著不確定性，國家需要針對不同的時期制定不同的政策來調(diào)控，建立良好的外部環(huán)境，而商業(yè)銀行可以隨時根據(jù)國家政策調(diào)整自己的制度，及時掌握形勢變化。

4.3流動性風(fēng)險的防范

商業(yè)銀行可以通過采用資產(chǎn)證券化的途徑;哎有效轉(zhuǎn)移個人住房貸款所引致的流動性風(fēng)險。借款人在利率較低時提早還款也可能導(dǎo)致銀行流動性風(fēng)險。銀行可以把握利率走勢，來降低流動性風(fēng)險。同時銀行可以在個人住房貸款和銀行剩余的不良資產(chǎn)中發(fā)行新資產(chǎn)，并根據(jù)固定現(xiàn)金流量為發(fā)行可在市場上交易的證券。資產(chǎn)證券化可以將與該資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給在市場上持有此類證券的投資者。與此同時，銀行也可以通過發(fā)行證券，快速提取資金，同時也降低了銀行的流動性風(fēng)險。隨著我國金融業(yè)環(huán)境的持續(xù)變好，除資產(chǎn)證券化這種方式之外，還有其它方式去控制或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)風(fēng)險。

4.4防范開發(fā)商風(fēng)險

要加大對開放商的監(jiān)管力度。商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的時候，對于擬合作的開發(fā)商，要按照規(guī)章制度調(diào)查公司的資信、信用、經(jīng)營、納稅情況。對于有疑問的樓盤，則采取實地考察，確定其工程質(zhì)量及完工情況，確保及時控制開發(fā)商風(fēng)險。在貸款發(fā)放后，也會派有關(guān)部門每月了解樓盤的工程進度，發(fā)現(xiàn)可疑之處必須嚴格把控，防止樓盤出現(xiàn)“爛尾”。若開發(fā)商出現(xiàn)問題，銀行會及時通知借款人采取止損措施，這樣不僅能減少借款人損失，銀行也能及時采取止損措施。

4.5建立健全商業(yè)銀行風(fēng)險控制體系

我國商業(yè)銀行對個人住房貸款必須堅持兩證缺一不可，并在兩主管部門審核完權(quán)利證書時，方可發(fā)放貸款。此外，房地產(chǎn)部門和金融機構(gòu)應(yīng)該經(jīng)常溝通，交流時事政策。如果有相關(guān)條件的支持，可以建立相關(guān)的基本信息聯(lián)網(wǎng)，信息共享，以防漏洞的出現(xiàn)。對按揭貸款相同的土地，商業(yè)銀行應(yīng)堅持地圖和實地標明土地面積相應(yīng)的進行抵押范圍分割，然后根據(jù)計算報告，考慮實際情況，評估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進行，債權(quán)實現(xiàn)的有效保障。

5結(jié)束語

綜上所述，對于我們國家部分商業(yè)銀行來說盡可能建立完善個人信貸方面的業(yè)務(wù)和風(fēng)險管理體制，個人住房貸款方面的操作和不規(guī)范的風(fēng)險、道德缺失的風(fēng)險和相關(guān)市場變化的不定風(fēng)險，這都可能導(dǎo)致部分銀行產(chǎn)生一定的損失，造成一定的風(fēng)險，只有加強控制才能使銀行的經(jīng)濟價值最大化?？傊?，我國個人住房貸款業(yè)務(wù)正面臨著繼續(xù)前進的動力，也面臨著來自社會各階層的嚴重挑戰(zhàn)。

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作者簡介：陳泊宇，男，漢族，就讀于東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟管理。