徐楚堅

摘要：城市規(guī)劃指的是在制訂規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上合理控制城市用地，科學(xué)設(shè)計城市空間布局與空間發(fā)展，為人民群眾創(chuàng)建高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)指的是集中多種生產(chǎn)原料，為人們建設(shè)各種類型的建筑物，是將土地開發(fā)建設(shè)為房屋的過程。開展城市規(guī)劃有利于推動城市的健康發(fā)展，保證城市發(fā)展模式的正確性可以加快城市的穩(wěn)定運行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)獲得較高收益。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);可持續(xù)發(fā)展

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃指的是在制訂規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上合理控制城市用地，科學(xué)設(shè)計城市空間布局與空間發(fā)展，為人民群眾創(chuàng)建高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)指的是集中多種生產(chǎn)原料，為人們建設(shè)各種類型建筑物，是將土地開發(fā)建設(shè)為房屋的過程。自一定意義上可以認(rèn)為，二者應(yīng)該屬于城市建設(shè)的不同時期，但其有著相同的建設(shè)目標(biāo)，共同致力于美好環(huán)境與生產(chǎn)氛圍的建設(shè)，達(dá)到人們的高度認(rèn)可。城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，在城市房地產(chǎn)開發(fā)中擁有核心性地位，城市規(guī)劃完成的城市發(fā)展形式離不開房地產(chǎn)開發(fā)，同時結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種問題不斷完善。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的表現(xiàn)

城市規(guī)劃是當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，通常情況下，政府部門主導(dǎo)著規(guī)劃方案的制訂工作，制訂規(guī)劃方案必須擁有合理的計劃、遵循國家政策，著眼于一個城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得較高收益而從事的經(jīng)濟(jì)行為，主要目的是為了得到利潤，同時必須遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

（一）城市規(guī)劃著眼于城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)個體利益

城市規(guī)劃著眼于一個城市的整體發(fā)展，希望通過城市規(guī)劃達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與生態(tài)效益的最大化。其致力于城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，可能對某一領(lǐng)域或某一行業(yè)發(fā)展影響并不大，甚至可能出現(xiàn)不利因素。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)從事的個人行為，主要目的是為了得到最高利潤，因此以區(qū)位條件最好的地段為主，應(yīng)用收益最高的開發(fā)方法，力求不斷提升容積率。一旦規(guī)劃管理不到位，其開發(fā)活動極有可能出現(xiàn)偏差，如交通堵塞、環(huán)境污染等。

（二）城市規(guī)劃講究長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)以短期利益為主

我國城市總體規(guī)劃時間為20年，指的是城市規(guī)劃展現(xiàn)的是20年以后的城市形象，以城市實現(xiàn)長期發(fā)展為主要目標(biāo)。但對于城市房地產(chǎn)開發(fā)來說，其希望通過最少的投入而得到最高的利潤，在最短時間內(nèi)得到較高利潤是其衡量項目是否可行的主要方面。城市開發(fā)建設(shè)要同時兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展與近期發(fā)展，城市規(guī)劃目標(biāo)必須借助一個個房地產(chǎn)開發(fā)活動來實現(xiàn)，從而促進(jìn)城市的穩(wěn)定發(fā)展。假如一味強(qiáng)調(diào)長期發(fā)展，則會導(dǎo)致當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，假如一味強(qiáng)調(diào)當(dāng)前發(fā)展，則可能會浪費大量城市資源。

（三）城市規(guī)劃變化性不明顯，房地產(chǎn)開發(fā)具有突發(fā)性特點

我國城市規(guī)劃編制必須經(jīng)過較長時間才能完成，同時具有法律效力，在推行一定年份后才能得以修訂，其內(nèi)容與表達(dá)方式不會發(fā)生明顯變化。在存在市場競爭的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)要敢于搶抓機(jī)遇，但常常會出現(xiàn)與規(guī)劃管理人員思想不同的行為，城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對城市規(guī)劃具有較大影響。

三、保證土地供應(yīng)方式的正確性，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行

保證我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有利于實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性運行，保證土地供應(yīng)具有較高的合理性可以推動房地產(chǎn)業(yè)的妥善發(fā)展，所以必須要高度重視城市土地供應(yīng)問題，保證我國房地產(chǎn)業(yè)擁有良好的發(fā)展空間。

（一）建立完善的土地供應(yīng)法律法規(guī)

我國《規(guī)劃法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》要起到應(yīng)有的作用，上述各項法律條款不得因為領(lǐng)導(dǎo)的意圖而發(fā)生改變，保證城市建設(shè)與格局發(fā)展具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。明確規(guī)定每年城市發(fā)展范圍與供地數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能擁有大量土地，政府對土地市場的控制能力也不會放松。結(jié)合過去較長時期內(nèi)出現(xiàn)的市場問題，保證相關(guān)法律條款不斷細(xì)化與完善，防止法律條款中存在較大失誤，有利于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，使法律條款發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）建立完善的土地供應(yīng)機(jī)制

我國土地供應(yīng)機(jī)制發(fā)展經(jīng)歷了三個時期：第一，自無期無償?shù)接衅谟袃?。第二，自無序無控制到有序有控制。第三，自不公開不公平向公開公平方向發(fā)展。當(dāng)前我國土地供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入第三個時期，這是保證土地供應(yīng)制度日益完善的時期。要想將公平公開的土地供應(yīng)制度落到實處，就需認(rèn)真執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，保證土地的合理流轉(zhuǎn)，政府針對土地一級市場的壟斷管理不能放松，要堅決防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)囤積土地的行為，提高對土地的管理能力。

（三）確定城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)

開展城市規(guī)劃是為了建設(shè)更高質(zhì)量的生活與工作場所，與自然環(huán)境發(fā)展不得出現(xiàn)沖突，在建設(shè)現(xiàn)代化城市過程中，要保證人與自然的和諧相處，不得出現(xiàn)破壞環(huán)境的行為，如盡快恢復(fù)土地資源的能力、保證生物多樣性不受破壞、積極引進(jìn)新型開發(fā)模式建設(shè)新型景觀、不得出現(xiàn)過度開發(fā)行為、要兼顧土地的承載能力等。再有，在當(dāng)前自然綠化范圍內(nèi)劃定永久性綠化帶，保證人類居住密度的合理性，充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的作用，防止消耗大量能源，積極開發(fā)新能源，如太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿龋瑸槌鞘芯用駝?chuàng)建安全舒適的生活工作環(huán)境。在社區(qū)建設(shè)過程中，力求做到社會平等，積極保護(hù)當(dāng)前歷史遺產(chǎn)，筆者認(rèn)為，城市規(guī)劃指的是將自然生態(tài)、歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣集中在一起的城市發(fā)展，以城市在將來一定時期內(nèi)的健康發(fā)展為主要目標(biāo)，不可一味強(qiáng)調(diào)眼前利益而出現(xiàn)不合理的規(guī)劃行為。

（四）土地資源的高效利用

隨著城市開發(fā)的深入推進(jìn)，當(dāng)前城市土地資源不斷減少，城市規(guī)劃必須保證每一寸土地發(fā)揮最大的作用，在土地資源開發(fā)過程中，實行集約用地?zé)o疑是一種最為合理的選擇，在土地流轉(zhuǎn)過程中，創(chuàng)新土地資源結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格管理國家土地，如實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與農(nóng)村土地的集中管理，不但要合理拆除大量舊建筑設(shè)施，加大土地開墾力度與建設(shè)力度，而且要考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，保證農(nóng)民收入不斷提升，利用數(shù)量較少的土地資源創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)人與環(huán)境的和諧相處。

四、結(jié)語：

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展不同階段的必然產(chǎn)物，是計劃與落實的關(guān)系，二者的共同目標(biāo)是城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，自一定意義上可以認(rèn)為，二者有著相同的前進(jìn)目標(biāo)。但同時要看到開發(fā)者與規(guī)劃者的目標(biāo)也存在一定差異，因此城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中存在著一定數(shù)量的不和諧之處。房地產(chǎn)開發(fā)要以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，及時上報房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新問題與新情況。城市規(guī)劃要嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)，推動房地產(chǎn)開發(fā)的順利發(fā)展，保證規(guī)劃的貫徹落實?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互支持、相互協(xié)調(diào)、互為補(bǔ)充，保證城市建設(shè)的順利進(jìn)行。

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