范道磊

摘要：隨著城市化進程的加快，國有土地上房屋征收工作已成為城市建設(shè)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。國有土地上房屋征收活動中，確定被征收房屋的價值是一項至關(guān)重要的工作，作為房屋征收補償?shù)闹匾h(huán)節(jié)，合法的評估結(jié)果對于維護公共利益、保障被征收人的合法權(quán)益具有重要作用。國有土地上房屋征收評估是根據(jù)被評估房屋所在的區(qū)位、建筑面積、用途、成新程度等因素，按照一定的方式進行測算，評定或估算該房屋的市場價值。評估結(jié)果合法性不僅是數(shù)字上合法，還包含著過程的合法，因此評估方法的合法選用，有助于正確確定房屋價值，是實現(xiàn)評定估算被征收房屋價值的重要手段。本文就國有土地上房屋征收評估應關(guān)注的事項展開探討。

關(guān)鍵詞：征收程序;征收評估;征收補償

房屋征收的價格評估，由法定的評估機構(gòu)依法接受委托后，對被征收房屋市場價格進行評估的活動。評估機構(gòu)從事估價活動應當堅持獨立、客觀、公正的原則，從而保證房屋征收價格評估機構(gòu)能夠獨立、客觀、公正地開展房屋征收價格評估工作。評估方法的選擇及使用，直接影響房屋評估結(jié)果是否合理。評估結(jié)果的合理不僅是數(shù)字上合理，還包含著過程的公正。正確選擇評估方法，有助于合理確定房屋價值，是實現(xiàn)評定估算房屋價值的技術(shù)手段。

一、房屋征收評估的現(xiàn)狀

當前，國有土地上的房屋征收評估現(xiàn)狀主要體現(xiàn)以下幾個特點。一是估價數(shù)量大。房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起。隨著我國經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，城市建設(shè)步伐不斷加快，必然產(chǎn)生大規(guī)模房屋征收，征收群體數(shù)量大、戶數(shù)多。而由此帶來的房屋征收估價數(shù)量非常大，動輒成片乃至一個或多個住宅區(qū)。二是影響大，容易成為社會關(guān)注的熱點。城市房屋征收通常是為了服務(wù)城市建設(shè)項目或者保障性住房建設(shè)的需要，房屋征收導致矛盾糾紛日漸增多屬于正常情況，牽涉到成百上千人的利益也不罕見。若牽涉到單位法人，從企事業(yè)單位來說，征收不僅關(guān)系單位財產(chǎn)補償，還要牽涉單位生存和員工職工家庭生活問題等。從居民個體來說，房屋是大多數(shù)人的主要資產(chǎn)，甚至是最大財產(chǎn)。因此，房屋征收評估必然關(guān)系千家萬戶的重要利益，社會影響很大，稍有疏忽，容易引起群訪事件，進而破壞社會穩(wěn)定。三是估價對象復雜，各種利益關(guān)系需要從中協(xié)調(diào)。一次評估中會面對很多不同的房屋，不同的征收主體和眾多的被征收人，由于各自立場問題對自身利益的維護，自然出現(xiàn)不同意見。因此，房屋征收評估很重要的工作之一便是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系、各方利益問題。在這一過程中，評價機構(gòu)的中立是非常重要的。因為房屋價值評估對雙方利益來說是最直接、最現(xiàn)實的，所以這項工作應交給獨立的第三方專門機構(gòu)來完成，以確保評估結(jié)果的公正客觀和全面完整。根據(jù)《征收條例》規(guī)定，選定評估機構(gòu)的決定權(quán)掌握在被征收人手中，主要由他們協(xié)商來決定（而不是之前由政府指定的做法），新條例從各個方面優(yōu)先保障被征收人的權(quán)益;被征收人協(xié)商不成的，再考慮“少數(shù)服從多數(shù)”、“隨機抽簽決定”等方式。新條例雖然優(yōu)先考慮被征收人的權(quán)益，防止因為政府征收部門的權(quán)力濫用造成侵害弱勢群體利益的現(xiàn)象，但是評估機構(gòu)仍然很難完全保持100%中立，很難做到完全不受任何單位和個人干預，很難排除政府及其他機構(gòu)干預而做到完全獨立公正。四是征收補償價格關(guān)聯(lián)性強。在評估實踐中，評估機構(gòu)及其評估人員，應當對相同區(qū)域內(nèi)相同時期相同地段相同類型房屋征收補償價之間，相同時期相同地段不同類型房屋征收補償價之間，同時期不同地段相同類型房屋征收補償價之間價格相互關(guān)聯(lián)性熟悉明了，否則忽視了相關(guān)關(guān)聯(lián)性，有可能引發(fā)征收沖突。

二、征收評估的工作要點

（一）房屋基準價評估

征收評估除符合房地產(chǎn)估價規(guī)范外，還要執(zhí)行《國有土地上房屋征收評估辦法》，按該辦法的評估技術(shù)路線實施評估。征收評估是批量評估，在項目中須根據(jù)項目具體情況評估基準價格，再根據(jù)基準價格對征收范圍內(nèi)的每一個被征收房屋按相應的標準進行評估修正。基準價格的評估是征收評估中最關(guān)鍵的事項。在基準價格的評估中，首先需關(guān)注標準房屋位置的設(shè)定，根據(jù)整個項目的范圍，設(shè)定合理的位置;其次需關(guān)注評估方法的選擇，根據(jù)能夠調(diào)查取到的有效合理的數(shù)據(jù)選擇合適的評估方法，有利于評估結(jié)果的合理性和客觀性;最后需關(guān)注案例的調(diào)查選擇，確保真實、有效，并能夠?qū)⑵鋬r格進行標準化修正。基準價評估結(jié)果是整個項目評估的基礎(chǔ)，是被征收人關(guān)注的焦點，也是最容易引發(fā)矛盾的節(jié)點，基準價評估結(jié)果的客觀、公正性是整個征收評估的基礎(chǔ)。

（二）房屋征收評估方法合法性

評估方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，評估師應當根據(jù)評估對象及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，分析適用性后，選用四種辦法其中一種或多種。對于被征收房屋有類似交易的，采用比較法評估;對于被征收房屋己經(jīng)產(chǎn)生經(jīng)濟收益的，采用收益法評估;對于被征收房屋正在建設(shè)之中的，采用假設(shè)開發(fā)法評估。對于適宜采用兩種以上方法，應當選用兩種以上評估方法評估，并對相關(guān)評估結(jié)果進行比較分析后，最終確定合法有效的評估結(jié)果。房屋征收評估首要是考慮被征收房屋的位置、地段、用途、結(jié)構(gòu)成新以及占地面積、容積率、土地使用權(quán)情況等影響房屋價值的關(guān)鍵指標。至于房屋室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物價值，機器物資搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失補償，則由征收相對人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，通過委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。選擇合適的評估方法，有助于正確確定房屋價值，直接影響評估結(jié)果（不僅是補償金額上的合理，更重要的是過程合理），是實現(xiàn)房屋市場價值的技術(shù)手段。

（三） 房屋權(quán)屬材料收集分析

征收工作可以說是一項清理工作，需要進行改造的地塊，一般基礎(chǔ)設(shè)施落后、房屋較為破舊，地塊上因房屋引起的社會矛盾、家庭矛盾、各種改制不完全、單位公房租賃等等歷史遺留問題相對較多，房屋征收結(jié)束后，地塊上所有的問題都隨著房屋的拆除而基本解決清理結(jié)束。房屋基本上是一個家庭權(quán)重最大的資產(chǎn)，關(guān)系到切身利益的時候，矛盾就特別突出。征收評估過程中，對房屋權(quán)屬的收集、調(diào)查、分析就顯得特別重要，只有分析清楚、實事求是，才能做到公平公正，保證被征收雙方當事人的權(quán)益，使老實人也不吃虧。

（四）制定社會穩(wěn)定風險評估的程序

對于房屋征收補償社會穩(wěn)定風險評估的程序可以從以下幾方面進行細化：（1）擬定評估方案，對被征收區(qū)域進行公告告知;（2）開展網(wǎng)絡(luò)及問卷方式調(diào)查，重點了解分析被征收人的意見和心理預期，劃分易引發(fā)社會穩(wěn)定風險的被征收群體;（3）組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜曳治稣撟C統(tǒng)計數(shù)據(jù);（4）劃定社會穩(wěn)定風險引發(fā)與否的程度及具體風險等級;（5）針對劃分的社會穩(wěn)定風險等級作出評估報告，提交征收主體審議;（6）會同征收主體結(jié)合審議結(jié)論做出應對預案、及時跟進。由于社會穩(wěn)定風險評估事關(guān)征收活動的全局，細化社會穩(wěn)定風險評估程序，保障了房屋征收補償?shù)挠行?、有效開展，有利于從源頭上發(fā)現(xiàn)危機、化解危機，以達到事半功倍的效果。

三、結(jié)語：

在國有土地上房屋征收工作中，評估機構(gòu)的選擇合法性、征收程序的合規(guī)性、評估結(jié)果的客觀公正性，有助于房屋征收項目的順利推進。評估機構(gòu)作為專業(yè)機構(gòu)做好政府的助手和參謀也是政府做好房屋征收與補償工作的有利保障。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國務(wù)院令（第590號）《國有土地上房屋征收與補償條例》[Z].2015.

[2]《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）[Z].2016.