李玉蓮

摘要：目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在快速的發(fā)展，社會(huì)在不斷的進(jìn)步，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前房地產(chǎn)稅收一體化逐漸成為行業(yè)稅收管理的主要模式，其構(gòu)建效率與準(zhǔn)確性成為行業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題?；谖覈?guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，文章首先分析了房地產(chǎn)稅收一體化的定義與特征，其次對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施過程中面臨的問題進(jìn)行了探討，最后對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化的優(yōu)化途徑進(jìn)行了解析，希望可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化建設(shè)水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收;一體化管理;稅收政策

引言

近幾年來，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些大中城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)異常情況。一些城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度過大，上漲過快速。在這種情況下，部分城市甚至出現(xiàn)搶房大戰(zhàn)，出現(xiàn)了購(gòu)房難的現(xiàn)象，引起社會(huì)恐慌情緒蔓延。于是社會(huì)上對(duì)于開征房地產(chǎn)稅收進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的呼聲高漲，希望通過房地產(chǎn)稅收的開征起到調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。

1房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、稅收制度改革背景下實(shí)施，包括增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等一些稅種，稅負(fù)水平不同，引發(fā)的市場(chǎng)效應(yīng)也大相徑庭。2018年，全年稅收收入15.6萬億，同比增長(zhǎng)8.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資逾12萬億元，同比增長(zhǎng)9.5%，房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)在全國(guó)總稅收入中占有較高比重，即便在營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨沉重的稅收壓力。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因包括幾個(gè)方面：第一，現(xiàn)行稅收制度的問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種種類繁多，主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)、（預(yù)）銷售環(huán)節(jié)，稅率較高、稅負(fù)較重，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的壓力，這與稅收公平的初衷并不符。而各稅種之間重復(fù)征稅的問題也尚未從根本上得到解決，加上現(xiàn)行的征管模式繁多，常有交叉及多頭管理，給企業(yè)造成了額外稅收負(fù)擔(dān)。第二，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中普遍存在的問題，貧富差距逐漸拉大，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)也造成了一定影響，在當(dāng)前以政府為主導(dǎo)的地方性稅種下普遍存在的前提下，由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依賴程度不同，在稅收管理的執(zhí)行上，也存在差異，導(dǎo)致各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)出現(xiàn)了明顯差異。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡使得地方政府為了吸引投資者出臺(tái)了地方性稅種的減免稅、稅收返還等優(yōu)惠政策，或者社保優(yōu)惠，這也導(dǎo)致了各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)不均衡。第三，稅收費(fèi)用偏高。相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收費(fèi)用偏高，除了基本的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納土地增值稅，是開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)中的“重中之重”，除此之外，還需要繳納各類事業(yè)性收費(fèi)、行政性收費(fèi)，即便在稅收制度的改革的前提下，房地產(chǎn)稅收費(fèi)用還是相對(duì)偏高。房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)高，會(huì)造成一系列的影響：一方面，影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。由于稅費(fèi)居高不下，會(huì)大大降低投資者的投資熱度，引發(fā)稅收替代效應(yīng)，導(dǎo)致納稅人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)額減少，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。另一方面，增加了偷稅、漏稅概率，房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額大，利潤(rùn)也相對(duì)較高，為了減小稅費(fèi)負(fù)擔(dān)給企業(yè)發(fā)展造成的成本負(fù)擔(dān)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用極端手段偷稅、漏稅，給國(guó)家造成損失。此外，稅負(fù)偏高目前主要停留在房地產(chǎn)開發(fā)、（預(yù)）銷售環(huán)節(jié)，這會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)銷售價(jià)格偏高，一定程度上抬高了一手房的房?jī)r(jià);但是房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)較輕，并且各地方政府有一定的減免稅空間，這使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的各階段之間出現(xiàn)了明顯的稅負(fù)不均衡。

2房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施過程中面臨問題的解決策略

2.1充分發(fā)揮增值稅征管的主導(dǎo)作用

在房地產(chǎn)稅收一體化的過程中，主要涉及的稅種包括有增值稅、土地增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等多種不同的類型。盡管根據(jù)稅種、納稅人來看，其中稅制要素十分復(fù)雜，但是大多數(shù)的稅種都能夠在增值稅申報(bào)過程中申報(bào)的銷售數(shù)據(jù)推算出其他稅種的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)，增值稅是根據(jù)不含稅預(yù)收樓款預(yù)交3%，附加稅是增值稅的附加。由此可見，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的作用和增值稅征管的主導(dǎo)作用是確保管理有效性的基本條件。加強(qiáng)增值稅的預(yù)交征管，可以更好的利用現(xiàn)有的資源，體現(xiàn)增值稅征管信息的作用價(jià)值，建立完善的房地產(chǎn)稅源信息庫(kù)，對(duì)于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)更高水平的房地產(chǎn)稅收一體化具有促進(jìn)作用;其次，通過利用增值稅征管的信息，可以有效實(shí)現(xiàn)稅源信息的識(shí)別與監(jiān)管，對(duì)于避免稅收流失的行為具有較強(qiáng)的抑制作用。

2.2項(xiàng)目未完工產(chǎn)品預(yù)售收入企業(yè)所得稅問題的處理對(duì)策

我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售一般采用預(yù)售制，可以分期交款或采用按揭方式購(gòu)房。在項(xiàng)目建設(shè)初期開始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并收取認(rèn)購(gòu)金，客戶按約定的施工形象進(jìn)度進(jìn)行支付分期款，在項(xiàng)目辦理了綜合驗(yàn)收后交房。房地產(chǎn)企業(yè)開始收的第一筆認(rèn)購(gòu)金開始，便負(fù)有預(yù)征企業(yè)所得稅的義務(wù)。按國(guó)稅發(fā) [2019]31 號(hào)文件要求，按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算當(dāng)年預(yù)售收入毛利額 （ 預(yù)售收入 × 預(yù)計(jì)毛利率 ），并入當(dāng)季的利潤(rùn)總額，按季預(yù)征，年終匯算清繳。一般按地區(qū)分類，一類地區(qū)預(yù)計(jì)毛利率為 25%;二類地區(qū)預(yù)計(jì)毛利率為 15%;另外保障性住房 （ 含限價(jià)商品房 ） 預(yù)計(jì)毛利率為 5%。同時(shí)允許稅前扣除該筆收入相應(yīng)的稅金及附加費(fèi)、土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳時(shí)，一般有完工銷售收入、未完工預(yù)售收入。未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入企業(yè)所得稅申報(bào)，存在如何進(jìn)行匯算清繳年報(bào)填制、如何進(jìn)行跨年度結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)毛利額或利潤(rùn)額等問題。這里需要特別注意的是，第一年先填寫《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》（A105010） 中的“第 23、24、25行”“當(dāng)年銷售未完工產(chǎn)品收入、銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利率額、實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”。據(jù)此預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅的差額，即生成《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》中第 40 行的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”數(shù)據(jù)，這就是項(xiàng)目開發(fā)未完工預(yù)售第一年的填報(bào)方式。完工年度，原以前年度預(yù)售的預(yù)計(jì)毛利額需要在完工年度匯算清繳時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)回。按以前年度已填寫的《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》（A105010） 中的第 23、24、25 行的各行合計(jì)數(shù)，分別在完工年度《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》（A105010） 中的第 27、28、29 行分別轉(zhuǎn)回。這樣未完工預(yù)售收入預(yù)征的企業(yè)所得稅才算完成正確的納稅申報(bào)。

2.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的過程監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)過程監(jiān)控是稅務(wù)局主要針對(duì)稅收流失的手段，這也是確保房地產(chǎn)稅收一體化有效性的重要部分之一。在遏制房地產(chǎn)商的稅收流失行為方面，需要做好全程跟蹤，強(qiáng)化房地產(chǎn)監(jiān)控水平。首先需要加強(qiáng)不同部門之間的協(xié)調(diào)配合，做到全程全方位監(jiān)控，對(duì)于每個(gè)環(huán)節(jié)都要通過相應(yīng)的手續(xù)來管理，確保部門之間的聯(lián)系緊密，實(shí)現(xiàn)信息的傳遞;其次，改進(jìn)稅收征管技術(shù)水平，提升工作的效率;最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核與票據(jù)管理工作，在土地增值稅清算環(huán)節(jié)中，主要還是成本問題、票據(jù)問題、分?jǐn)偡椒ǖ膯栴}，防止出現(xiàn)假合同、虛增成本的問題，確保管控效果。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)稅收一體化的實(shí)施過程中要解決大量的問題，這不但涉及到市場(chǎng)的規(guī)范化管理與監(jiān)督，同時(shí)也需要做好企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅等稅種的管控，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程監(jiān)控，并做好房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理。希望能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)過程監(jiān)管，形成一個(gè)稅收合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)穩(wěn)定的稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

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