劉回春

“合同約定30多萬元裝修費，交付的房屋裝修僅相當于不到10萬元的水準”。

2018年3月27日，張先生同青島越港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房合同，購買了位于青島市黃島區(qū)世紀大道越秀臻悅府的預售房。

張先生購買的房屋面積為120.35平方米。每平方米房屋建筑面積單價6000元（不含裝修），不含裝修總價722100元，全裝修總價1083150元，裝修價款361050元。

2019年6月17日至6月30日，臻悅府以郵政快遞的方式給各位業(yè)主投寄了收房通知。房屋交付后，張先生發(fā)現(xiàn)，臻悅府交付的房屋裝修僅相當于不到10萬元的水準，遠未達到約定價格的裝修水準。

不僅僅是張先生，陸續(xù)收房的各位業(yè)主在收房過程中發(fā)現(xiàn)臻悅府的房屋存在諸多問題。

資料顯示，越秀臻悅府項目是越秀地產(chǎn)在西海岸打造的第二座新亞洲主義府系作品，位于青島市黃島區(qū)世紀大道北側(cè)、嶧山南側(cè)，總建面8萬方，容積率1.2，綠化率35%。規(guī)劃有LOFT公寓，面積段29-42㎡;花園電梯洋房，面積段95-115㎡;疊拼別墅，面積段110-115㎡;聯(lián)排別墅面積為145㎡。

業(yè)主集體投訴臻悅府存諸多問題

6月30日，陸續(xù)收房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，越秀臻悅府房屋出現(xiàn)的問題越來越多。在一份業(yè)主聯(lián)合簽名的《關(guān)于臻悅府精裝修房屋問題抗議書》中羅列了出現(xiàn)的主要問題。

收房主體責任不清，收房過程中，參與交房的為臻悅府物業(yè)部門，而非房地產(chǎn)部門;房地產(chǎn)僅僅出示了《竣工驗收報告?zhèn)浒浮?，而竣工驗收報告僅為主體建筑部分，提供不出綜合驗收報告及精裝修部分的官方驗收報告，甚至開發(fā)商自身的裝修驗收報告也拿不出來，提供不了關(guān)于裝修的任何合格和質(zhì)量保證的文書;越秀開發(fā)商樓盤為趕工期，裝修粗糙，偷工減料，交付條件不足強行交付。將裝修未競納入保修范疇。致使業(yè)主使用新房遙遙無期。并且服務態(tài)度惡劣，無視業(yè)主要求;地下車庫出售給業(yè)主，但存在重大的滲漏問題;房子外墻凸起部分沒有保溫，陽臺兩側(cè)墻壁沒有保溫;入戶門不符合防火門要求，沒有加灌水泥。是否符合消防驗收條件。并與開發(fā)商承諾實木門不符;裝修材料質(zhì)量差，甲醛嚴重超標，戶戶皆不滿;房屋交付期，無電梯使用驗收報告，不符合應急標準，未經(jīng)備案也未張貼特種設(shè)備合格證就交付房屋;工程結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題超出規(guī)范標準。房間標高超出3CM左右;各墻面陰角傾斜度超標，每面墻都存在傾斜情況。

應青島越秀臻悅府業(yè)主投訴，《中國質(zhì)量萬里行》記者對投訴中反映的問題進行了實地走訪調(diào)查。

“7月已發(fā)生2起人員被困事件，辛虧及時發(fā)現(xiàn)，避免了惡性事件的發(fā)生 。經(jīng)與特種設(shè)備部門確認，截至7月上旬該樓盤尚未進行電梯的注冊登記，且電梯內(nèi)無特種設(shè)備檢驗合格標識。雖然經(jīng)過投訴后，在有關(guān)行政部門的干預下投入所謂的合規(guī)使用，但交付期內(nèi)交付條件不足已成事實”。

“雖然經(jīng)過了7月18號三方會談，在質(zhì)監(jiān)站的干預下，確認了存在質(zhì)量問題，要求開發(fā)商擇期公示整改方案和限期8月底整修完畢。并依規(guī)向業(yè)主提供室內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量檢測報告和分戶實測面積圖等等。但實際整改沒有真正落實，一直在敷衍中”。

“我們一直要求開發(fā)商負責人出面和我們面談協(xié)商，但其一直回避，要么派出物業(yè)應付，要么派出營銷員應付。雖然經(jīng)過7月14日雙方協(xié)商，7月18日由質(zhì)監(jiān)站主持的三方會談，但開發(fā)商只承諾修復，不談逾期交付責任和問題”。

“開發(fā)商異議書回復我們7.10號之前驗收，我們7號重新驗收，根本就沒有維修”。

“7月7日上午一場大雨，暴露出臻悅府樓盤質(zhì)量問題更加惡劣”，業(yè)主反映，雨后樓板滴水，墻面滲水，開裂現(xiàn)象出現(xiàn)，車庫已經(jīng)成了水簾洞。

“精裝修材料以次充好偷工減料”

由于對越秀臻悅府精裝修效果實在忍無可忍，有兩位業(yè)主一怒之下砸掉了屋內(nèi)的裝修材料，發(fā)現(xiàn)了所謂的精裝修實則是偷工減料，以次充好。

“例如陽臺下發(fā)現(xiàn)了以土填充溝壑的而非水泥或沙子。兩戶業(yè)主均是如此，推理其他家也不會例外”“如果不是砸開裝修誰會發(fā)現(xiàn)里面的貓膩？”“戶戶都存在大量的地面空鼓，墻面空鼓情況。門套松動，固定不牢。墻面開裂，發(fā)霉長毛，滲水等等，家家戶戶的維修單上都有30項左右的質(zhì)量問題記載”。

在張先生的房屋內(nèi)，120平方36萬余元的裝修，其簡單程度著實讓所有人驚訝。

《中國質(zhì)量萬里行》記者在現(xiàn)場看到，張先生建筑面積120平方的房屋套內(nèi)建筑面積目測不到100平方，精裝修后的房屋內(nèi)空空如也，墻面只有白色膩子粉刷，并沒有任何的裝飾，手摸后還會起白。屋頂裝飾有簡單的石膏線，門口裝有門套，整個屋內(nèi)鋪設(shè)木地板，入門處、廚房設(shè)置了柜子。從外面進入屋內(nèi)，會感覺到明顯的刺鼻氣味。

“裝飾使用的材料甲醛等空氣污染嚴重超標，進入屋內(nèi)的蒼蠅都活不了”，張先生指著地上幾處死了的蒼蠅對記者說。

張先生提供給記者一份鄰居做的屋內(nèi)空氣質(zhì)量檢測數(shù)據(jù)，檢測時間2019年7月12日，空氣中有害氣體含量：甲醛現(xiàn)場數(shù)據(jù)0.40mg/m3（國標限量0.10 mg/m3），苯現(xiàn)場數(shù)據(jù)0.80mg/m3（國標限量0.11 mg/m3），甲苯現(xiàn)場數(shù)據(jù)0.26mg/m3（國標限量0.20 mg/m3），二甲苯現(xiàn)場數(shù)據(jù)2.00mg/m3（國標限量0.20 mg/m3），TVOC現(xiàn)場數(shù)據(jù)3.30mg/m3（國標限量0.60 mg/m3），檢測結(jié)果均不合格，并且遠遠超出國家標準。

根據(jù)業(yè)主提供屋內(nèi)砸掉了的裝修材料的照片及視頻看到，裝飾用的板材質(zhì)地疏松，門套里面沒有做任何處理，而是在原有的毛呸墻上，由幾塊零星的木塊固定著門套。

同為越秀臻悅府業(yè)主的王女士，從事裝飾材料銷售工作多年。

王女士反映，越秀臻悅府裝修所用的板材是紙漿板，市場價格大約在每平方35元左右。屋內(nèi)所用的地板、水建、五金等幾乎全部為市場已淘汰產(chǎn)品。就單從材料成本來說，全屋總體材料費用不足萬元。

“合同隱瞞巨額裝修款和限價文件”

“我們業(yè)主在買房之前并不知道臻悅府是限價房，是交完錢在簽訂預售合同的時候，才知道這是限價房”

“越秀違背了當初拍地時的限價承諾，失信之舉，違規(guī)違法，變相加價”

業(yè)主介紹，2018年1月接到越秀臻悅府銷售代表通知填寫意向表;2018年1月13日接到銷售代表通知看樣板房和公示信息有預售證，但沒有價格公示，向銷售代表詢問被告知價格保密。

“問裝修標準是多少錢，也被告知公司沒有講，房屋價格和裝修價格一概沒有告知”。

2018年1月21日交認籌金10萬元，25日 9：30網(wǎng)上搶購模式開啟，不讓去售樓處，《認購書》里面有強迫條款。28日交房款（限定3天），按照認購書協(xié)議交罰款和簽合同同日進行，但開發(fā)商違約只收錢不簽合同，理由是合同沒有做好。

春節(jié)后通知繳納房屋維修基金，否則不予簽定網(wǎng)簽合同。3月份通知簽定網(wǎng)簽合同。

業(yè)主在合同中發(fā)現(xiàn)隱瞞的巨額裝修款和限價文件。

合同附件四里面明確規(guī)定所建商品房銷售均價不得超過5755.34元。也就是說在限價價格基礎(chǔ)上強行捆綁了30到36萬多元巨額裝修款。

“超出限價50%。無論開發(fā)商在合同上怎么寫，怎么去規(guī)避，都改變不了所有房源的銷售價格都遠超5755元每平限價的事實”

根據(jù)2017年《青島市限價商品住房管理辦法》經(jīng)青島市第十五屆人民政府第5次常務會議審議通過，主要目的是加強限價商品住房管理，逐步滿足中等收入家庭的住房需求，其中規(guī)定，“銷售限價商品住房應當按規(guī)定明碼標價，不得在標價之外收取任何費用”

“沒有在開盤前公示價格也沒有告知業(yè)主裝修價格，詢問也不告知，其性質(zhì)屬于價格欺詐”。

“我們的房子精裝修部分，就是開發(fā)商利用了合法的手段政府的所謂監(jiān)管空白進行了瘋狂的價格掠奪，典型的捆綁精裝修”，業(yè)主樊先生說，預售合同中第四條規(guī)定：乙方購買該房屋的總價款（含附件三中裝修、設(shè)備價格）是指該房屋和相應比例的土地使用權(quán)的總價格，該房屋的總價款見預售合同第三條倒數(shù)第二段。也就是說附加三中所含內(nèi)容包含在房屋總價款中。開發(fā)商預售合同中第三條倒數(shù)第一段：該房屋全裝修款****元，為開發(fā)商為牟取暴利，強行捆綁，合同中沒有任何標準、品牌等體現(xiàn)，只有霸王條款2處零賠付等，更沒有裝修合同。違反來住建部第110號令中第24條中明確規(guī)定要簽訂裝修合同的規(guī)定。

“開發(fā)商宣傳和備案的都是精裝修，而在《預售合同》中卻以全裝修總價的方式收取了巨額裝修款，以精裝修之名行全裝修之實，性質(zhì)惡劣，套取巨額裝修費”

開發(fā)商違反山東省物價局（2011）91號文件和《關(guān)于進一步加強商品房預售方案管理有關(guān)問題的通知》（青土資房字〔2017〕114號）第七條中規(guī)定的，售前取得預售許可證和備案的商品住房項目一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照預售方案申報價格明碼標價，一套一標。另外第八條明確規(guī)定在交易場所醒目位置，價目齊全，內(nèi)容一致，真實，明確，字跡清晰，標示醒目。

開發(fā)商曾因“霸王條款”被處罰

2018年4月19日，原青島市工商行政管理局執(zhí)法人員在檢查中發(fā)現(xiàn)，青島越港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在與消費者采用格式條款訂立合同時，涉嫌在格式條款中免除了自身責任、加重消費者責任、排除消費者權(quán)利。

經(jīng)原青島市工商行政管理局查明，青島越港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)經(jīng)營者，在辦理業(yè)務時均與消費者簽訂了由其預先制定、進行重復使用、未與消費者協(xié)商的格式條款合同。

該合同 （含補充條款）作為模板報不動產(chǎn)登記中心備案，待填寫購房者個人信息、銷售房屋具體信息后，直接從網(wǎng)上打印后，交由雙方收執(zhí)。其中，當事人銷售商品房時與消費者簽訂的《青島市商品房預售合同》《補充條款》 第2條規(guī)定“甲乙雙方同意對買賣合同第八條、第九條補充為：2.2乙方同意，下列規(guī)劃及/或設(shè)計變更時甲方無需征得乙方同意，亦無需通知乙方 ，乙方不得以此為由要求甲方承擔違約或其他責任：（2）甲方對該商品房進行的優(yōu)化或變更設(shè)計的（比如：窗戶或門的開口尺寸變化以及開關(guān)方向變化、立面設(shè)計、顏色、景觀變化等）”，排除了消費者權(quán)利;

《青島市商品房預售合同》《補充條款》第3條規(guī)定“3甲乙雙方同意對買賣合同第十、十一修改、補充為：3.1該商品房交付的前提條件：（2）乙方付清應繳交的全部稅、費（契稅除外）、住宅專項維修基金、甲方代償?shù)陌唇铱罴捌淅ⅲㄈ缬校?、物業(yè)管理服務費”，加重了消費者責任;《青島市商品房預售合同》《補充條款》16.11“未經(jīng)甲方書面允諾之任何條款，對合 同雙方當事人均不具有約束力。該商品房的交付標準和條件以買賣合同約定為準，買賣合同未做規(guī)定的以該商品房交付時現(xiàn)狀為準。甲方的廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書、沙盤、任何口頭介紹、解釋（包括但不限于照片、錄像、錄音等）及互聯(lián)網(wǎng)上的信息及其他宣傳資料 僅供參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分”，免除了自身責任。

2018年5月28日，原青島市工商行政管理局發(fā)出《青島市行政處罰決定書》（青工商合處字【2018】13號），對青島越港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的違法行為給予了處罰。