張冰 天津金諾律師事務(wù)所 天津 300042

一、限購(gòu)政策及司法拍賣(mài)的法律依據(jù)效力等級(jí)分析

筆者以天津市2017年3月出臺(tái)的《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步深化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》為例.該文件發(fā)布主體為天津市人民政府辦公廳.我國(guó)《立法法》明確規(guī)定,省、自治區(qū)、直轄市及設(shè)區(qū)的市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)可以制定地方性法規(guī);省、自治區(qū)、直轄市和設(shè)區(qū)的市、自治州的人民政府可以制定地方規(guī)章.顯然,天津市人民政府辦公廳并不屬于《立法法》中規(guī)定有權(quán)出臺(tái)法規(guī)和規(guī)章的行政主體.因此,天津市人民政府辦公廳出臺(tái)的限購(gòu)文件不屬于行政法規(guī)或地方規(guī)章.且從該限購(gòu)文件的性質(zhì)來(lái)看,筆者認(rèn)為可以視為具有臨時(shí)性、管理性的行政文件.而人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)系依據(jù)《民事訴訟法》第二百四十七條"……被執(zhí)行人逾期不履行的,人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣(mài)被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)……".也就是說(shuō)司法拍賣(mài)依據(jù)的《民事訴訟法》是由全國(guó)人民常委會(huì)制定的法律.根據(jù)我國(guó)的行政法體系,我國(guó)是按照憲法、基本法、一般法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和行政規(guī)章的法律位階從高到低進(jìn)行排列的.由此可知,依據(jù)《民事訴訟法》的司法拍賣(mài)法律位階顯然高于地方政府職能部門(mén)出具的限購(gòu)政策.

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō),司法拍賣(mài)是基于法律、基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為,不同于一般市場(chǎng)的自由買(mǎi)賣(mài)交易行為.限購(gòu)文件是具有臨時(shí)性、管理性的行政文件,是國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的一種政治、經(jīng)濟(jì)手段,其目的是為了慢慢退去熱情的投資客對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣,讓房子回歸居住屬性.因此司法拍賣(mài)產(chǎn)生與法律,受法律約束,不應(yīng)受性購(gòu)政策的影響.

二、實(shí)踐中司法拍賣(mài)的商品房是否受限購(gòu)政策影響,各地做法不一致

筆者采取電話(huà)詢(xún)問(wèn)方式向部分地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)了解情況.北京、南京、廣東的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)反饋,司法拍賣(mài)房產(chǎn)是納入限購(gòu)范圍的,規(guī)定競(jìng)拍方應(yīng)符合城市限購(gòu)政策,否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù).天津、山東、湖北、浙江目前尚未對(duì)司法拍賣(mài)房產(chǎn)采取限購(gòu)措施.各地政府對(duì)于司法拍賣(mài)方式房產(chǎn)是否受限購(gòu)政策影響看法不一.

三、實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予配合辦理拍賣(mài)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的救濟(jì)

2017年,網(wǎng)上流傳一份江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于司法拍賣(mài)涉住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,文中提到"近日,個(gè)別地方出臺(tái)文件,要求司法拍賣(mài)也要適用限購(gòu)政策.一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用,不經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)法院,在拍賣(mài)公告中做出司法拍賣(mài)房產(chǎn)也使用住房限購(gòu)政策的特別提示,嚴(yán)重影響了司法拍賣(mài)成交率及司法財(cái)產(chǎn)的處置工作……".而與此同時(shí),南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室發(fā)布的《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知〉操作有關(guān)事項(xiàng)的通知》,明確司法拍賣(mài)房產(chǎn)是納入住房限購(gòu)政策范圍的,購(gòu)房者須具備購(gòu)房資格.

一個(gè)是江蘇省高院,一個(gè)是江蘇省省會(huì)南京市房管局,兩個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)限購(gòu)政策的態(tài)度截然相反.如果出現(xiàn)此類(lèi)情形,對(duì)于拍賣(mài)成交人該如何救濟(jì)?

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定采取登記要件主義,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬以不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明的權(quán)利人作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人.雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記簿并非唯一認(rèn)定物權(quán)歸屬的要件,但在司法實(shí)踐中,如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予配合辦理拍賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù),即使司法拍賣(mài)的買(mǎi)受人依據(jù)《物權(quán)法司法解釋》的第二條的規(guī)定可依法取得房屋所有權(quán),但因沒(méi)有權(quán)利證書(shū),則不便于不動(dòng)產(chǎn)的再次交易.

因此,筆者認(rèn)為解決司法拍賣(mài)房產(chǎn)與限購(gòu)令的矛盾,首先需要地方政府在文件出臺(tái)前進(jìn)行必要的自查,并與法院之間充分溝通、協(xié)調(diào).地方政府在出臺(tái)限購(gòu)政策文件前,可先通過(guò)法律咨詢(xún)或者其合規(guī)方式審核擬出臺(tái)的政策文件是否存在違反法律、法規(guī)的情形.必要時(shí),還可以在文件出臺(tái)前與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行有效溝通;其次,法院可以在具體司法文書(shū)中明確"拍賣(mài)房產(chǎn)不受限購(gòu)政策影響,可依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)",以方便執(zhí)行;再次,若不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不配合辦理司法拍賣(mài)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù),人民法院可以出具協(xié)助執(zhí)行的裁定;最后,在窮盡前述方法無(wú)果后,司法拍賣(mài)的買(mǎi)受人還可通過(guò)行政訴訟方式進(jìn)行救濟(jì).

綜上,司法拍賣(mài)系依據(jù)法律而具有法律強(qiáng)制執(zhí)行力,地方政府職能部門(mén)出具限購(gòu)政策其目的是調(diào)解市場(chǎng)交易行為,具有臨時(shí)性的特點(diǎn).顯然,司法拍賣(mài)的法律位階高于地方政府職能部門(mén)出具限購(gòu)政策涉,涉及司法拍賣(mài)的住房不應(yīng)受限購(gòu)政策的影響.在實(shí)踐中,如果遇到地方限購(gòu)政策超越法律規(guī)定,將司法拍賣(mài)房產(chǎn)納入限購(gòu)范疇,司法拍賣(mài)房產(chǎn)的買(mǎi)受人應(yīng)積極尋求法院救濟(jì),通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行措施辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù).但是,上述救濟(jì)方法并非最理想的救濟(jì)途徑,權(quán)利救濟(jì)過(guò)程中不僅消耗著買(mǎi)受人的精力與財(cái)力,也造成司法資源的浪費(fèi),導(dǎo)致司法與行政的內(nèi)耗.因此,筆者呼吁,最高院應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)司法解釋,就限購(gòu)令下的司法拍賣(mài)房產(chǎn)的解決辦法給予規(guī)范.