葛建昌

(山東眾成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，山東 東營 257091)

1 項目精細(xì)化管理的相關(guān)概念

項目的精細(xì)化管理注重的是精細(xì)化，管理和過程的關(guān)鍵是科學(xué)的管理方法和管理模式是實現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。精細(xì)化的項目管理是一種企業(yè)文化，科學(xué)的管理理念，追求完美，追求卓越的組織管理過程。項目的精細(xì)管理是根據(jù)組織的規(guī)則進(jìn)行的。項目的精細(xì)化管理是按照組織的規(guī)則來開展的，所有活動都遵守企必須遵循企業(yè)的科學(xué)規(guī)范，不可以逾越組織的規(guī)則，因此項目的精細(xì)化管理是具有嚴(yán)格的規(guī)則性。精細(xì)化管理的開始于一個組織的基礎(chǔ)，并逐步得到提升。精細(xì)化管理的主要目標(biāo)是企業(yè)，使企業(yè)的管理更加規(guī)范，從而最大限度地最優(yōu)的配制利用和維護(hù)企業(yè)的資源，加強公司的綜合利益。精細(xì)化的項目管理不是一步到位的過程，是一個循序漸進(jìn)的過程，需要通過組織的持續(xù)自上而下的轉(zhuǎn)變來實現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)工程項目的管理現(xiàn)狀

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之快速發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展時間不長，房地產(chǎn)企業(yè)主要是中小型企業(yè)，就房地產(chǎn)工程項目管理來看，還有不少問題存在：1） 房地產(chǎn)工程項目以粗放型管理模式為主，管理不夠規(guī)范；2） 有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度不夠科學(xué)合理，采用的還是比較專制的“人治”手段，體現(xiàn)出松散、低效的管理狀態(tài)，評價、監(jiān)督和激勵工作難以全面進(jìn)行，工作人員積極性也很難全面調(diào)動起來；3） 房地產(chǎn)管理人員的整體素質(zhì)水平不高和不均性是很難實現(xiàn)精細(xì)化管理；4） 在財務(wù)管理對成本過度控制，未能以房地產(chǎn)工程項目的全局為著眼點，將材料使用等的細(xì)節(jié)問題忽視了，所以易造成“豆腐渣”工程的出現(xiàn)；5） 有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對精細(xì)化管理理念的迎合，沒有能夠與工程項目特點相結(jié)合，只保留形式，缺乏靈活的管理。

3 精細(xì)化管理的房地產(chǎn)建設(shè)項目管理應(yīng)用

3.1 施工成本

建設(shè)成本是項目成本控制的上限，因此，在施工成本中實施精細(xì)化管理，確定項目開盤時的銷售價格，對動態(tài)成本的控制加強，并建立了完善的成本監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，讓項目的成本變化在建筑工程項目的重要實施節(jié)點都能體現(xiàn)，以全面反饋實際成本的變化情況。項目成本計算完成后，有必要進(jìn)行成本評估管理，分析和評估使用整個項目的成本，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗和教訓(xùn)，并積累了豐富的成本數(shù)據(jù)來為管理新的成本建設(shè)項目提供證據(jù)。

3.2 施工材料

在房地產(chǎn)建設(shè)項目的管理過程中，建筑材料成本約占整個建設(shè)項目的70-80%，涵蓋范圍廣泛，不僅包括管理材料，機械設(shè)備，還包括辦公材料和建筑材料。在這些建筑材料的管理中，管理者需要嚴(yán)格管理材料的質(zhì)量，以確保材料價格的經(jīng)濟(jì)效益，詳細(xì)計算材料的數(shù)量，并確保材料的成本控制在合理的范圍內(nèi)，這樣可以節(jié)省建筑成本投資。例如，在建筑材料的管理，進(jìn)場材料的使用，儲存和交付，收貨和采購中，必須安排專業(yè)管理人員進(jìn)行監(jiān)督，材料必須先檢查和簽字。進(jìn)入倉庫。對于在檢驗過程中與規(guī)定要求不符的半成品和劣質(zhì)產(chǎn)品，必須及時與供應(yīng)商溝通，進(jìn)行拒收退貨處理。另外，對于混凝土的使用，有必要添加新材料來比較凝固時間，及時分析實驗數(shù)據(jù)，做好數(shù)據(jù)記錄，為進(jìn)一步建設(shè)項目鋪平道路。

3.3 施工進(jìn)度

在建設(shè)房地產(chǎn)建筑工程項目的過程中，還需加強對工程項目的管理，確保項目能在規(guī)定的時間內(nèi)實現(xiàn)按時交貨內(nèi)完成。具體實施方案如下：在工程項目管理的過程中，需要根據(jù)項目的總體目標(biāo)，以合理分配各階段的建設(shè)資源，并安排工作人員進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保項目原來的計劃是一致的。此外，在施工階段，由于施工進(jìn)度由工作流程的影響，工作內(nèi)容和工作時間，有必要根據(jù)精細(xì)化管理模式來分析這些影響因素，并采取有效措施用來預(yù)防和控制，使為施工精度管理的有效性提高。

3.4 工程環(huán)境

環(huán)境保護(hù)作為時代發(fā)展的主題，當(dāng)前建筑和環(huán)保領(lǐng)域的重點是采用何種有效措施來實現(xiàn)建筑行業(yè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，在房地產(chǎn)建設(shè)項目的管理中，必須以綠色施工管理為基礎(chǔ)，嚴(yán)格按照國家建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和施工圖，控制綠色材料的使用，避免對周圍環(huán)境和城市形象造成泥漿污染。和加強大氣污染防治，通過潤濕和硬化施工現(xiàn)場道路，減少粉塵污染系數(shù)。例如，對于環(huán)境保護(hù)的建筑工地，施工人員必須建立沉積坦克和油隔離坦克治療漿和污水前就被排入城市排水設(shè)施。油漆、感覺、有毒、有害煙霧和氣味浪費不應(yīng)該燒毀附近的建筑工地，禁止使用有毒、有害廢物作為土方回填。在建造高空建筑和廢物時，必須通過封閉的繩索或車輛將其運送到預(yù)定的區(qū)域進(jìn)行處置。此外，為了減少噪聲污染指數(shù)在施工期間，噪聲檢測設(shè)備必須安裝在建筑工地，消除噪音分貝。

4 結(jié)語

中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速發(fā)展的階段，但由于很多因素，好的房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重要性逐漸凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極考慮在他們自己的項目管理存在的問題，加強項目可行性的分析，加強項目開發(fā)的金融支持，并加強企業(yè)的管理水平和信息技術(shù)的水平，以實現(xiàn)長期、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。