徐從華

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)境下，各個(gè)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)存在一定差異，把風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理當(dāng)作核心，綜合分析房地產(chǎn)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，一般包含了資金風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)因素，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，科學(xué)構(gòu)建內(nèi)部控制管理體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來(lái)說(shuō)，存在較強(qiáng)的價(jià)值特性，企業(yè)在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要投放大量資金，如果資金運(yùn)營(yíng)不合理，將會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，運(yùn)作流程一般劃分成融資、開發(fā)、還款等內(nèi)容，只有在確保各個(gè)環(huán)節(jié)有序落實(shí)的情況下，才能保證企業(yè)資金的安全運(yùn)行，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。假設(shè)企業(yè)資金在運(yùn)作過(guò)程中存在問(wèn)題，必將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈條的斷裂。如果發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)引發(fā)征信不良現(xiàn)象，給企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)影響，甚至讓企業(yè)陷入倒閉危機(jī)中。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，呈現(xiàn)出施工周期長(zhǎng)、工程量大且資金投放度高等特性，并在此過(guò)程中，需要通過(guò)開展融資活動(dòng)，獲取充足的開發(fā)資金。在企業(yè)融資過(guò)程中，將會(huì)經(jīng)歷融資等環(huán)節(jié)，采用吸引投資、銀行貸款、發(fā)行證券等方式，只有在保證資金充足的情況下，才能給房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行提供條件[1]。如果在融資過(guò)程中無(wú)法獲得充足的資金，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目擱置狀況，由于工期的延長(zhǎng)而無(wú)法順利交付，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重影響。倘若在融資前期過(guò)程中，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，做好融資方案后規(guī)劃工作，缺少對(duì)融資方式、融資途徑、融資規(guī)模、資金結(jié)構(gòu)等內(nèi)容的綜合分析，使得融資決策出現(xiàn)失誤，將會(huì)造成企業(yè)融資成本偏高、無(wú)效融資等現(xiàn)象，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，包含了諸多工程項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)階段開始，到工程銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)引發(fā)成本管理問(wèn)題。所以，通過(guò)采取合理的成本管理方式，可以減少成本管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，降低企業(yè)不必要成本投放，給企業(yè)創(chuàng)造理想的效益。例如，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要內(nèi)容之一，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，成本部門沒(méi)有貫穿其中，而設(shè)計(jì)工作人員在設(shè)計(jì)中將會(huì)出現(xiàn)忽略經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，注重技術(shù)數(shù)據(jù)的狀況，隨意更好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，所以在設(shè)計(jì)方案形成以后，存在超預(yù)算現(xiàn)象。通過(guò)調(diào)查得知，由于設(shè)計(jì)變更而增加成本投放的占比為20%左右，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管理將會(huì)給工程造價(jià)和企業(yè)效益獲取帶來(lái)直接影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境缺失

從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，缺少完善的內(nèi)部控制環(huán)境，是影響內(nèi)部控制工作順利進(jìn)行，引發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的重要因素。即便近幾年我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都取得了理想發(fā)展成果，但是發(fā)展時(shí)間比較短暫，房地產(chǎn)企業(yè)人員對(duì)內(nèi)部控制工作認(rèn)識(shí)不全面，企業(yè)核心并非內(nèi)控管理，而是注重房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售，企業(yè)在某種程度上過(guò)于注重效益獲取，忽略企業(yè)內(nèi)部控制管理，對(duì)內(nèi)部控制僅僅片面認(rèn)識(shí)，缺少科學(xué)定位，在這種情況下，給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作順利開展帶來(lái)直接影響[2]。

（二）企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不合理

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制管理過(guò)程中，往往出現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)設(shè)定不合理現(xiàn)象，企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建完善的管理機(jī)制，內(nèi)部管理人員沒(méi)有按照管理要求執(zhí)行，使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)部控制體系，影響企業(yè)整體管理水平的提升。即便一些企業(yè)結(jié)合內(nèi)部控制管理要求，構(gòu)建了對(duì)應(yīng)的管理機(jī)制，但是往往是為了應(yīng)對(duì)上級(jí)部門要求，設(shè)定的機(jī)制過(guò)于書面化，僅僅停留在書面層級(jí)上，沒(méi)有將其落實(shí)到具體位置。職工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不深入，部分企業(yè)沒(méi)有結(jié)合內(nèi)部控制管理要求設(shè)定對(duì)應(yīng)機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制管理工作無(wú)法順利落實(shí)，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理工作較為混亂。

（三）內(nèi)控體系執(zhí)行不深入

當(dāng)前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制管理的意義和價(jià)值，并且構(gòu)建了內(nèi)部控制管理體系，但是在執(zhí)行方面，執(zhí)行效果不理想，具體因素在于，企業(yè)職工對(duì)內(nèi)部控制體系態(tài)度不全面，缺少執(zhí)行意識(shí)。一方面，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員將管理權(quán)限集中在自己手中，不愿意放權(quán)給企業(yè)各個(gè)管理部門，使得企業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)出一言堂的狀況。內(nèi)部控制體系執(zhí)行往往受到?jīng)Q策人員言行的影響，使得內(nèi)部控制體系威嚴(yán)性和獨(dú)立性逐漸減少。另一方面，由于內(nèi)部控制體系效果需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的執(zhí)行才能展現(xiàn)出來(lái)，但是一些企業(yè)在執(zhí)行一段時(shí)間以后，沒(méi)有獲取理想的執(zhí)行效果，從而將內(nèi)部控制體系隨意丟失，置之不理。

（四）企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析

當(dāng)前，我國(guó)大部分企業(yè)都進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)也包含在內(nèi)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，將會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)因素，從投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到結(jié)束，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)[3]。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向入手，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理?，F(xiàn)階段，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，內(nèi)部組織框架不完善，企業(yè)沒(méi)有開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析工作。在沒(méi)有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的情況下，盲目投資，將會(huì)在施工過(guò)程中出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行處理。假設(shè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)之前，對(duì)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，能夠采取對(duì)應(yīng)措施，之后在施工中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行防護(hù)和處理。由此可見，做好風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展有著重要意義。

三、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的構(gòu)建對(duì)策

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制的環(huán)境

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)構(gòu)建完善的內(nèi)部控制機(jī)制，將內(nèi)部控制工作落實(shí)到實(shí)處，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平。在建設(shè)內(nèi)部控制機(jī)制過(guò)程中，需要優(yōu)化內(nèi)部控制管理環(huán)境，在企業(yè)內(nèi)部做好內(nèi)部控制宣傳工作，讓每個(gè)職工都能對(duì)內(nèi)部控制價(jià)值和含義有所了解，明確內(nèi)部控制管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中發(fā)揮的作用。企業(yè)管理人員需要重視企業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制設(shè)定和規(guī)劃，讓每個(gè)職工都能根據(jù)管理要求落實(shí)管理工作，把內(nèi)部控制管理活動(dòng)執(zhí)行到實(shí)處[4]。房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部設(shè)定專業(yè)的管理部門，發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)的引導(dǎo)作用，讓企業(yè)職工自主的參與到內(nèi)部控制管理工作中，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行奠定良好基礎(chǔ)。

（二）建立重大風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，因?yàn)槭艿椒康禺a(chǎn)企業(yè)自身特性的影響，在其運(yùn)營(yíng)發(fā)展中將會(huì)面臨各種資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資工程項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目投資和建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)也會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，投資決策環(huán)節(jié)中，投資決策作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前提依據(jù)，要想實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范，需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，做好市場(chǎng)分析工作，掌握客戶要求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走向進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)企業(yè)商討分析是否可以進(jìn)行項(xiàng)目投資，掌握項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)效益，讓企業(yè)獲取理想的投資效益，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；在設(shè)計(jì)過(guò)程中，加強(qiáng)成本控制。設(shè)計(jì)階段成本思考和管理作為重要內(nèi)容，在項(xiàng)目投資之前需要開展成本預(yù)算工作，明確工程項(xiàng)目融資數(shù)量。在成本管理過(guò)程中，需要采用限額設(shè)計(jì)方式，加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；在施工過(guò)程中，在施工階段中需要重視成本控制，施工階段作為房地產(chǎn)企業(yè)重要內(nèi)容，也會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率最大的階段，為了減少這些風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管理，完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警組織框架，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估，及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)把控在合理范疇內(nèi)[5]。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部控制執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行內(nèi)部控制管理工作時(shí)，為了將內(nèi)部控制工作執(zhí)行到位，需要端正態(tài)度，優(yōu)化內(nèi)部控制管理方式，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。在落實(shí)內(nèi)部控制管理工作時(shí)，內(nèi)控管理效果并非一蹴而就，需要經(jīng)過(guò)時(shí)間的積累和沉淀。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變思想理念，改正企業(yè)內(nèi)部不良風(fēng)氣，讓企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)都可以在內(nèi)部控制管理范疇中落實(shí)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作人員應(yīng)該從基層入手，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，讓基層職工嚴(yán)格按照內(nèi)控管理體系要求規(guī)范管理行為。在內(nèi)部控制體系執(zhí)行過(guò)程中，如果存在和實(shí)際情況相背離的現(xiàn)象，或者外部環(huán)境出現(xiàn)改變，企業(yè)職工需要及時(shí)找出和分析內(nèi)部控制體系中面臨的問(wèn)題，之后進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制時(shí)效性，讓內(nèi)部控制體系更好執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要得到內(nèi)部控制管理體系的支持。在建設(shè)內(nèi)部控制管理體系過(guò)程中，需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求，從風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向入手，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，需要做好部門之間協(xié)調(diào)工作，結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求，科學(xué)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)客戶業(yè)務(wù)加以科學(xué)審核和分析，企業(yè)部門職工需要擔(dān)任對(duì)應(yīng)職責(zé)，在處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，安排專業(yè)人員監(jiān)管，不可由于工作疏忽而引發(fā)不必要風(fēng)險(xiǎn)[6]。企業(yè)監(jiān)管部門需要加強(qiáng)內(nèi)部控制執(zhí)行管理，保證工作有序進(jìn)行，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平逐漸提升，人們生活品質(zhì)隨之升高，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言無(wú)疑是一種機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況，做好內(nèi)部控制管理工作，并從風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向入手加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理水平，強(qiáng)化人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，減少不必要風(fēng)險(xiǎn)，在給企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。