張琪

【案情摘要】

2016年4月19日，張某和劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購買其公司開發(fā)建設(shè)的商品房一套作為婚房，建筑面積為140.29平方米，總價(jià)款1064100元（壹佰零陸萬肆仟壹佰元整）。

誰知，到了合同約定的交房期限，開發(fā)商仍然不能交房，并且明確告知當(dāng)年不能交付商品房了。張某和劉某二人一下傻眼，這意味著婚禮不能如期舉行，而且是否能在第二年的“十一”完成裝修也是未知數(shù)。

我們來看一下案涉合同的具體條款：

《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定，張某和劉某于2016年4月20日前，一次性付清全部房款;開發(fā)商于2016年9月30日向買受人交納商品房。開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任：“逾期之日起，按已付購房款萬分之一計(jì)算”。但在辦理房產(chǎn)證的條款項(xiàng)下，辦理時(shí)間及違約責(zé)任空格處全部打×。

張某和劉某于2016年4月20日一次性支付了全部房款，但開發(fā)公司卻于2017年4月19日才將商品房交付張某和劉某。并且，至今未能辦理房屋所有權(quán)證書。

那么，對于張某和劉某的損失，購房者該如何維護(hù)自身的權(quán)利呢？

【法律解析】

上述案例中分別涉及兩種違約責(zé)任：逾期交房與逾期辦證。1.若合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約條款，則購房者可依據(jù)違約條款，主張權(quán)利（包括解除合同或者繼續(xù)履行合同而請求開發(fā)商支付違約金）。2.若合同中沒有約定逾期交房與逾期辦證的違約條款，則購房者可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定，主張權(quán)利包括解除合同或者繼續(xù)履行合同而請求開發(fā)商支付違約金。

上述案例中，購房者可以索要的違約金數(shù)額：1.開發(fā)商預(yù)期交付商品房的違約金按合同約定執(zhí)行：已付購房款×0.01%×違約天數(shù);2.逾期辦證的違約責(zé)任因合同未明確約定，按相關(guān)法律條款執(zhí)行：已付購房款×中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息×違約天數(shù)。

【相關(guān)條款】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

【律師建議】

遼寧玉乾律師事務(wù)所高尚律師建議，一般而言，在住宅交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該給予購房者商品房產(chǎn)權(quán)證，如果缺少，購房者有權(quán)拒絕接收房屋。如果已經(jīng)入住房屋，卻沒有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，應(yīng)該及時(shí)尋求法律幫助，避免因?yàn)樵V訟時(shí)效（2年）過期，而不能保障自己應(yīng)有的權(quán)益。此后過了一定的期限，房產(chǎn)商還是沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者可以要求退房。

商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常處于強(qiáng)勢地位，而購房者處于相對弱勢地位，若開發(fā)商違約，購房者可積極主動(dòng)維權(quán)，扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面，爭取自身的合法權(quán)益。

編輯/李文勇