劉曉丹

（100088 中國(guó)政法大學(xué) 北京）

一、業(yè)主典型觀點(diǎn)匯總及評(píng)析

（一）未辦理產(chǎn)權(quán)論

持該觀點(diǎn)的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在停車位沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書前，無法證明停車位的權(quán)屬歸開發(fā)商所有，因此開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行相關(guān)出售、出租等活動(dòng)。

持這種觀點(diǎn)的業(yè)主將不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤地視為物權(quán)取得的必要前提條件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”的規(guī)定，物權(quán)可以依據(jù)事實(shí)行為而設(shè)立，且自事實(shí)行為成就即享有物權(quán)，并非必須登記而設(shè)立。

（二）公用設(shè)施論

持該觀點(diǎn)的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！钡谄呤龡l“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡囊?guī)定，停車位是為公共目的設(shè)立的，屬于為小區(qū)業(yè)主提供便利的配套設(shè)施（即公用設(shè)施），配套設(shè)施與商品房之間的關(guān)系是主物與從物的關(guān)系，消費(fèi)者既然購(gòu)買了作為主物的商品房，就理應(yīng)獲得從物的所有權(quán)。

持這種觀點(diǎn)的業(yè)主將小區(qū)的配套設(shè)施為誰服務(wù)和該設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸誰所有這兩個(gè)完全不同的法律問題相混淆。首先，公用設(shè)施的法律定義不清晰。物權(quán)法第七十三條、《房屋登記辦法》第三十一條均沒有明確界定公用設(shè)施的內(nèi)涵。而一些法規(guī)、規(guī)范各自對(duì)公共設(shè)施（建筑）進(jìn)行了不同的界定。如《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十九條對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的范圍進(jìn)行了明確的界定，即“……供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施……”；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）第3.0.4條指出，居住區(qū)內(nèi)建筑應(yīng)包括住宅建筑和公共服務(wù)設(shè)施建筑（也稱公建）兩部分，又在6.0.1條明確規(guī)定：“公共服務(wù)設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八類”；《住宅建筑規(guī)范》（GB50386-2005）第4.2.1條規(guī)定，配套公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等9類設(shè)施；《綿陽市城市規(guī)劃民用建筑公用設(shè)施和公共環(huán)境建設(shè)管理暫行規(guī)定》第二條第三款明確，公用設(shè)施指民用建筑用地范圍內(nèi)保障安全及功能服務(wù)的道路、照明、環(huán)衛(wèi)、供水、排水、供氣、供熱、消防等設(shè)施。小區(qū)停車位是否屬于物權(quán)法第七十三條所指的公用設(shè)施未見直接依據(jù)。其次，即便小區(qū)停車位屬于公用配套，公用配套的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有也沒有明確的法律依據(jù)，如社區(qū)服務(wù)、教育等用房屬于公用配套，而土地招拍掛時(shí)就已經(jīng)明確要求社區(qū)服務(wù)、教育等用房建成后向社區(qū)、學(xué)校等單位無償移交，則該部分公用配套權(quán)屬既不屬于開發(fā)商所有也不屬于業(yè)主共有；又如商業(yè)服務(wù)用房，常見的有商鋪，商鋪屬于經(jīng)營(yíng)性用房且可辦理產(chǎn)權(quán)，因此也不屬于業(yè)主共有。故公用配套產(chǎn)權(quán)并不必然屬于業(yè)主共有。

（三）面積分?jǐn)傉?/h3>

持該觀點(diǎn)的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，公攤面積中包含了公用設(shè)施，由此認(rèn)為停車位應(yīng)屬于業(yè)主共有。

持這種觀點(diǎn)的業(yè)主缺乏面積分?jǐn)傄?guī)則的專業(yè)知識(shí)，錯(cuò)誤地理解了面積分?jǐn)傄?guī)則。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條“可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；②套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”第九條第一款“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”的規(guī)定，小區(qū)停車位的面積并未分?jǐn)偂?/p>

二、實(shí)踐中需注意的問題

筆者根據(jù)現(xiàn)實(shí)中引發(fā)此類案件的源頭及司法實(shí)務(wù)中遇到的典型問題，總結(jié)了以下兩點(diǎn)需要特別注意的事項(xiàng)：

（一）提起共有權(quán)確權(quán)訴訟的主體問題

業(yè)主提起共有權(quán)確認(rèn)之訴，必須注意主體適格問題。只有業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主才有權(quán)主張業(yè)主共有權(quán)確權(quán)之訴，否則訴訟請(qǐng)求將予以駁回。

（二）商品房買賣合同的相關(guān)約定

（1）商品房的買賣應(yīng)對(duì)小區(qū)停車問題在買賣合同中給予明確的條款。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。為了防止小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)不明晰，應(yīng)在商品房買賣合同中對(duì)權(quán)屬進(jìn)行明確約定。司法實(shí)踐中，業(yè)主往往以格式合同為由主張?jiān)摋l款無效，目前的判決基本上未支持該項(xiàng)主張。但商品房買賣合同有關(guān)停車位權(quán)屬約定的字體仍建議標(biāo)黑或以其他方式以引起業(yè)主特別注意，充分盡到開發(fā)商的提示義務(wù)。

（2）在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同或者其他相關(guān)合同中應(yīng)對(duì)出租車位的收費(fèi)項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。由于車位分業(yè)主自購(gòu)車位及業(yè)主租賃車位兩種類型，自購(gòu)車位的業(yè)主一般僅需繳納車位管理費(fèi)，而車位管理費(fèi)一般在合同中予以明確，發(fā)生爭(zhēng)議的概率較??；而租賃車位的業(yè)主一般需要繳納車位管理費(fèi)及場(chǎng)地租賃費(fèi)，前述收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)盡量在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中明確約定，并包含費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目及明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。若開發(fā)商認(rèn)為場(chǎng)地租賃費(fèi)在后期需要調(diào)整而在合同中不愿明確具體金額，則建議在合同中明確約定租賃價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)行情自主確定，且同樣建議相關(guān)約定的字體標(biāo)黑或以其他方式以引起業(yè)主特別注意，充分盡到開發(fā)商的提示義務(wù)，防止業(yè)主對(duì)收費(fèi)約定產(chǎn)生歧義。