楊現(xiàn)華

12月9日，星期一，以陽光城（000671.SZ）為代表的A股上市房企放量上漲，在港上市的融創(chuàng)中國（1918.HK）等內(nèi)房股也都多數(shù)飄紅。在房地產(chǎn)板塊的帶動下，鋼鐵、建材等周期股表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)及其相關(guān)上下游出現(xiàn)了難得一見的行情共振。

市場對政策的反應(yīng)是迅速的。前幾日召開的政治局會議沒有提及房地產(chǎn)，在沒有消息就是好消息的解讀下，一直處于調(diào)控高壓下的房地產(chǎn)似乎看到了些許暖意。尤其是中央層面?zhèn)鱽淼娜魏蝿幼?，都會在資本市場被無限放大。

從各方的解讀來看，比較歷史不難發(fā)現(xiàn)，政策調(diào)控正在放松是一致的預期，這或許意味著政策基調(diào)轉(zhuǎn)向保持穩(wěn)定而非大幅放松。正如機構(gòu)所言，政策面或?qū)⒂瓉沓掷m(xù)改善，地產(chǎn)壓艙石作用再現(xiàn)。

放松限購小步快跑

實際上，早在約一年前，地方政府放松限購的舉措在悄然間陸續(xù)出爐，打響第一槍的是山東菏澤。

一年前的2018年12月，山東菏澤住建局發(fā)布通知，取消“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的規(guī)定;降低商品房預售資金監(jiān)管額度，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)不再監(jiān)管，對其他企業(yè)最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

一石激起千層浪。消息一經(jīng)發(fā)布立刻引起了市場的關(guān)注，為此山東住建廳也給出了相應(yīng)的回應(yīng)。雖然政策針對的是松綁“限售”，在當時房地產(chǎn)調(diào)控收緊的大環(huán)境下，首例地方政府明文放松的官方通知出爐后，對房地產(chǎn)顯然有積極的提振作用。

就在菏澤之后，一線城市廣州也發(fā)文公告稱，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，這意味著公寓、商鋪和寫字樓等產(chǎn)品均可出售給個人，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

與之前零星的放松相比，進入2019年之后，各地放松限購的措施不斷上演，最主要的手段就是人才落戶或者直接落戶的方式，后者如石家莊和?？?。

早在2019年年初，石家莊就全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣（市）城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

海南則是直接基本取消全省（除三沙市外）的落戶限制，隨后又明確租房居住在海口的省內(nèi)外戶籍居民可落戶，取消辦理夫妻投靠業(yè)務(wù)中“市外夫妻投靠需結(jié)婚登記滿一年”的限制條件。

通過人才引進的方式落戶更是層出不窮。僅在11月下旬，長沙、佛山和成都市天府新區(qū)就紛紛宣布，在當?shù)毓ぷ鳌⒎弦欢藴实娜瞬刨彿坎煌潭鹊亟獬拗啤?/p>

通過人才引進方式從而直接或者間接放松限購，天津是行動較早也是關(guān)注度較高的一線城市。早在2018年年中，天津就宣布了“海河英才”計劃。據(jù)當?shù)孛襟w報道，不到一天時間，已經(jīng)有30萬人登陸并下載“天津公安APP”辦理落戶申請。

根據(jù)當時的通告，全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制，可以直接落戶。除了學歷指標外，其他諸如資格型人才、技能型人才和創(chuàng)業(yè)型人才等符合一定條件的都可以直接落戶天津。

日前，天津再出新政策，對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。政策擬在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行，試行期限一年。

杭州、南京等等不一而足……各地通過放松落戶或者人才引進的方式，都直接或者間接地宣告了限購的放松。

在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，日漸增多的放松限購似乎與調(diào)控政策相違背，尤其是剛剛結(jié)束的政治局會議并未提及房地產(chǎn)，這更加挑動了市場敏感的神經(jīng)。那么，從政策的基調(diào)來看，調(diào)控是要轉(zhuǎn)向嗎？

地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當頭

太平洋證券指出，回顧近幾年年底的政治局會議不難發(fā)現(xiàn)，這并不是房地產(chǎn)首次被“忽視”，但歷年12月政治局會議通稿都較為簡略，真正定調(diào)要等中央經(jīng)濟工作會議。

事實的確如此。2015年年底的政治局會議提出要化解房地產(chǎn)庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨后的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)去庫存被列入2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之中。

2016年和2017年年底的政治局會議則強調(diào)建立調(diào)控的長效機制。2016年的提法是加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，2017年提出加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是明年要著力抓好的一項重點工作。

2016年的中央經(jīng)濟會議指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時要建立長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2017年則主要提及租賃市場，提出建立租購并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

2016年還提出了嚴格限制信貸流向投資、投機性房地產(chǎn)。太平洋證券指出，雖然政治局會議并沒有對房地產(chǎn)涉及過多內(nèi)容，但中央經(jīng)濟工作會議的表述很多且較為嚴厲，首次提出了“房住不炒”。

2018年和2019年年底的政治局會議強調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定，都沒有直接提及房地產(chǎn)，但2018年的中央經(jīng)濟工作會議提出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。

即2018年的政治局會議雖然沒有涉及，但隨后的經(jīng)濟工作會議則再次強調(diào)了“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)。

因此，太平洋證券指出，12月政治局會議一般是中央經(jīng)濟工作會議的準備會議，真正定調(diào)的內(nèi)容是放到中央經(jīng)濟工作會議的通稿里。因此，分析12月政治局會議通稿的時候應(yīng)該更關(guān)注其講了什么，而不宜過度解讀其沒講什么。

太平洋證券預計，2019年的中央經(jīng)濟工作會議大概率還是要繼續(xù)提“房住不炒”。在所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，融資政策放松的可能性是最小的，短期內(nèi)系統(tǒng)性放松地產(chǎn)融資政策的可能性較小。雖然房地產(chǎn)貸款余額同比增速已經(jīng)降到了15.6%，但仍高于總貸款12%的增速。

金融監(jiān)管部門本著防范化解金融風險的角度，未來是不希望房企繼續(xù)加杠桿的，只允許“借新還舊”的指導思想可能會長期持續(xù)，引導房企更多依賴自有資金和銷售回款實現(xiàn)內(nèi)生增長。

太平洋證券同時指出，2019年中央經(jīng)濟工作會議大概率也要提“因城施策”，各城市的政策大概率會以“人才”、“戶籍”等力度較小的形式體現(xiàn)，因為即使拋開房地產(chǎn)不談，這些政策本來也是中央要求積極推進的，因此被叫停的可能性相對較小。

這些小幅放松政策對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場未必能帶來立竿見影的影響。由于7月份政治局會議提出了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，因此短時間內(nèi)不會出現(xiàn)大力度的刺激房地產(chǎn)的政策。

國開證券也持有類似的看法。政治局會議對宏觀經(jīng)濟的定調(diào)仍然是方向性的，對于市場關(guān)注的一些關(guān)鍵點，還是要到中下旬中央經(jīng)濟工作會議才能更加明確。

國開證券指出，7月政治局會議提出的房住不炒、就業(yè)優(yōu)先、穩(wěn)定物價等要點，在年終政治局會議中均未提及，這與前面所說的年終政治局會議重視方向而非細節(jié)一致，同樣2018年的年終政治局會議中也未提及房地產(chǎn)、就業(yè)等方面內(nèi)容。

回顧2016年之后的政治局年底會議和中央經(jīng)濟工作會議不難發(fā)現(xiàn)，長效機制的提法更為頻繁。無論是房住不炒、租售并舉和因城施策等政策的提出，都在于建立一套完整的長效機制。因此，房地產(chǎn)調(diào)控趨向于建立穩(wěn)定機制而不是頻頻轉(zhuǎn)換。

調(diào)控并非為打擊房地產(chǎn)，主要是抑制房價快速上漲，穩(wěn)定房價等。2018年之后，各地陸續(xù)通過落戶、人才引進等方式變相松綁了限購政策，但指望出臺刺激房地產(chǎn)的政策不太現(xiàn)實。

海通證券就指出，維穩(wěn)思路是大方向。從歷史經(jīng)驗看，如果不涉及地產(chǎn)表態(tài)，后續(xù)產(chǎn)業(yè)層面和宏觀層面均存在不同程度的信貸放松。

招商證券也認為，近期經(jīng)濟下行壓力加大的因素或在上升，政策出現(xiàn)邊際改善的概率在增加?！胺孔〔怀础薄ⅰ胺€(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調(diào)不會變，預計房地產(chǎn)政策或存“因城施策”的改善空間。