□ 于宛宏

(長春工業(yè)大學 吉林 長春 130000)

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)便一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性行業(yè)，在保證國民生產(chǎn)生活需求的同時，帶動上下游相關產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，對促進經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著舉足輕重的作用。但近些年，隨著政府對于“炒房不住”現(xiàn)象的嚴格管控，銀監(jiān)會提出繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫，我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調逐步朝著以緊為主方向發(fā)展。資本運營是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資源整合的必然途徑，通過合理運作資本促使資本創(chuàng)利最大化，實現(xiàn)價值增值、效益增長的經(jīng)營手段。因此，在現(xiàn)有行業(yè)形勢下，如何有效依托資本運營使企業(yè)經(jīng)營風險降低、推動企業(yè)快速發(fā)展已經(jīng)成房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理的一個至關重要的問題。

二、資本運營的特性

資本運營是指企業(yè)通過技術型的運作和科學性的運動使資本實現(xiàn)價值增值與效益增長。其主要有以下三種特性：

(一)資本運營的流動性

企業(yè)資本的流動性與趨利性從根本上決定了企業(yè)資本運營具有流動性的這一特質。一方面，資本是具有時間價值的，企業(yè)管理者通過資本運營調整資本流通過程，縮短資本周轉時間，提高周轉效率，為企業(yè)發(fā)展留存足夠的資金，進一步達到資本增值的目的；另一方面，企業(yè)以資本運營為手段，通過充分籌集潛在資源、調動現(xiàn)有資源、盤活閑置資源，促使企業(yè)資本從投資報酬率較低的項目流入投資報酬率高的項目中。

(二)資本運營的增值性

實現(xiàn)企業(yè)資本增值，是資本的內在特性，資本在通過并購、重組整合等企業(yè)運作手段以產(chǎn)生大于自身的價值，即追求資本價值的最大化，也是資本運作的根本目標。這種企業(yè)運作手段，是資本參與企業(yè)價值再創(chuàng)造的變換形式，以實現(xiàn)資本的增值。

(三)資本運營的不確定性

在企業(yè)資本運營活動中，風險的不確定性與企業(yè)利用并存。任何投資活動都屬于風險的資本性投入，這就要求管理者在進行資本運營決策時需要考慮資本的增值和存在的風險，一方面要吸收其他資本，實現(xiàn)資本籌集來源的多樣化，通過優(yōu)化資本結構來增強資本對抗風險的能力，另一方面應盡可能分散資本的運營風險，避免資金投向過于集中，保證在既定風險下的資本收益最大化。

三、房地產(chǎn)行業(yè)資本運營的基本模式

(一)擴張型資本運營

擴張型資本運營是指在企業(yè)現(xiàn)有的資本模式下，通過內部資金積累或吸收外部資源，對外部項目進行追加投資以實現(xiàn)資本規(guī)模的不斷擴大。根據(jù)資本流動的軌道不同也可以將資本擴張模式分為以下三種類型：

1.橫向資本擴張，即交易雙方屬于同一行業(yè)，產(chǎn)品類型或受眾相似，為了實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營而進行的產(chǎn)權交易。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)派系化模式顯著，中海系、招商系、保利系、萬科系等房企紛紛通過重組、收購等形式進行規(guī)?；瘮U張，在減少競爭者數(shù)量的同時增強了企業(yè)的市場支配能力，逐步實現(xiàn)做“大”做“強”的發(fā)展目標。

2.縱向資本擴張，即處于不同行業(yè)或相同行業(yè)不同生產(chǎn)經(jīng)營階段但有這屆投入產(chǎn)出關系的企業(yè)之間的交易行為，其關鍵性在于將投入產(chǎn)出關系納入自身控制范圍，通過對采購及銷售渠道的掌握以及對客戶的把控來提高企業(yè)對市場的整體控制力。如亞泰集團在依托房地產(chǎn)開發(fā)的同時收購原材料提供方—水泥生產(chǎn)廠，向其上游產(chǎn)業(yè)縱向資本擴張，在實現(xiàn)降低成本的同時確保了原材料供應的穩(wěn)定性，大大提高了自身的競爭能力和抗風險能力。

3.混合型資本擴張，是指多個相互之間沒有直接經(jīng)濟技術聯(lián)系與產(chǎn)出關系的企業(yè)之間進行的產(chǎn)權交易行為，在一定程度是推動企業(yè)朝著多元化經(jīng)營戰(zhàn)略方向發(fā)展，有利于企業(yè)分散經(jīng)營風險，提高對經(jīng)營環(huán)境的適應能力。隨著房地產(chǎn)從增量市場向存量市場轉變，為了尋求新的業(yè)績增長點，部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛朝向多元化布局，在依托房地產(chǎn)行業(yè)的基礎上拓展長期持有型業(yè)務，如碧桂園酒店、萬科的長租公寓—泊寓、恒大的特色小鎮(zhèn)—恒大水世界等；有的則聚焦于地產(chǎn)服務型業(yè)務的開拓，如物業(yè)服務、家裝服務等；有的則逐漸朝向請資產(chǎn)化發(fā)展，如地產(chǎn)金融、品牌輸出、商業(yè)運營等。如下圖所示，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開拓涉足創(chuàng)新性業(yè)務。

(二)收縮型資本運營

收縮型資本運營是指企業(yè)把自己所擁有的規(guī)模較小的部分資產(chǎn)、子公司或分支機構通過重組、資本剝離等方式轉移到公司之外，以縮小公司的整體規(guī)模，其主要目的是提高企業(yè)的運行效率及資本周轉率，支持核心業(yè)務的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。主要形式分為以下三種：

1.資產(chǎn)剝離，是指將不適合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的資產(chǎn)如分子公司或固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等出售給第三方。其主要試用情況為該部分資產(chǎn)不能為公司帶來積極可觀的效益，甚至可能存在惡化財務指標、干擾其他業(yè)務的情況。如中鐵、中航等多個知名房地產(chǎn)企業(yè)開展了密集的拋售資產(chǎn)，涉及的項目大多處于虧損或高負債狀態(tài)，其主要原因也是迫于政府樓市調控的壓力和剝離不良資產(chǎn)，以調整公司的戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。

2.拆分上市，是指母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現(xiàn)有股東。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理板塊在資本市場的認可度逐步上升，物業(yè)管理板塊拆分上市已成為發(fā)展趨勢恒大、碧桂園等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛拆分物業(yè)上市，以擴大物業(yè)板塊的融資平臺，使其在不依賴母公司的情況下拓展其的融資渠道，為現(xiàn)有業(yè)務和未來擴張?zhí)峁┏浞值馁Y本，提高財務運營和管理效率。

股份回購，是指公司運用自由資金，按照規(guī)定的程序購回已經(jīng)發(fā)行或流通在外的本公司股份的行為，合理、適時的進行股本收縮的內部資產(chǎn)重組行為。通過股份回購保持對公司整體的控制權，同時提高股票的內在價值，以達到縮小股本規(guī)模或改變資本結構的目的。自2020年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)股價回調明顯，包括融信、新城、中海等多家大型地產(chǎn)企業(yè)先后多次回購股份，其主要目的就是為了進行市值管理，增加對企業(yè)的管控力，提升企業(yè)的再融資時發(fā)行價格與進行債務融資時的銀行貸款門檻。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營能力提升的對策建議

基于現(xiàn)有緊縮型的宏觀調控下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷增強自身的資本運營能力，適時依托資本運營基本模式拓展新的利潤增長點，采用開展金融投資、拓展融資渠道、加強財務管控等多種方式，積極進行戰(zhàn)略轉型，在激烈的行業(yè)競爭中贏得先機。

(一)注重創(chuàng)新發(fā)展

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的第一要義，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在發(fā)展地產(chǎn)事業(yè)還是積極開發(fā)新的投資項目都離不開創(chuàng)新發(fā)展。一方面，制造技術的創(chuàng)新推動企業(yè)技術轉型，提升企業(yè)整體的競爭力；另一方面，金融創(chuàng)新促使企業(yè)實現(xiàn)多元化融資，拓展融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展提供充分的資本保障。

(二)重視專業(yè)人才培養(yǎng)

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力來源于豐富的人才儲備，房地產(chǎn)企業(yè)要想選擇適合本企業(yè)發(fā)展的資本運營模式、推動資本運營快速發(fā)展，為企業(yè)帶來利潤收入更離不開專業(yè)的管理人員。企業(yè)應通過精細化的人才培養(yǎng)模式以保證充分的發(fā)展動力，推動企業(yè)的資本運營持續(xù)創(chuàng)造有利價值。

(三)推廣品牌口碑

良好的品牌聲譽有利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的整體發(fā)展，對于集團的并購、拆分、籌集資本、拓展市場都有重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)更應注重企業(yè)品牌形象，使其成為資本運營的助推器，為企業(yè)帶來更多的利益。