□ 羅慧彬

(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、引言

人口增長(zhǎng)和城市化是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，?duì)房?jī)r(jià)具有重要影響。一方面，中國(guó)提前進(jìn)入老齡化社會(huì)，截止到2018年末，我國(guó)65周歲及以上人口有16658萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.9%；另一方面，二胎政策的效果已經(jīng)基本結(jié)束，新出生人口繼續(xù)下滑。據(jù)各個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)(WTO、國(guó)家衛(wèi)計(jì)委等組織)，我國(guó)人口拐點(diǎn)將于2030年左右出現(xiàn)。而在城市化方面，2018年我國(guó)城市化水平是59.58%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有15%左右的差距。值此中國(guó)人口及城市化轉(zhuǎn)型之際，再次研究人口增長(zhǎng)和城市化對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有重要意義。人口是影響住宅用地和房?jī)r(jià)水平的最直接、最重要因素。人口數(shù)量的增長(zhǎng)直接增加住宅的需求；人口年齡結(jié)構(gòu)的變化關(guān)系到購(gòu)房人群占比，只有青壯年人口才有相對(duì)旺盛的購(gòu)房需求和能力。城市化即人口在城市和農(nóng)村的分布意味著人口密度的變化；人口向城市聚集自然推高城市房?jī)r(jià)水平?？偭?、年齡結(jié)構(gòu)、城市化水平還會(huì)影響潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。本文希望通過借鑒日本房地產(chǎn)歷史發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，尤其是探究人口及城市化在兩次房地產(chǎn)泡沫中扮演的角色，為中國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)政策提供一定建議。

日本房地產(chǎn)發(fā)展史4個(gè)階段

二、城鎮(zhèn)化與人口老齡化對(duì)日本第一次房地產(chǎn)泡沫的影響

一般而言，房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)即被視為泡沫。日本經(jīng)歷過兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，分別是在1955-1975、1986-1991年。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在1955-1975經(jīng)歷了第一次泡沫，日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示1955-1974年，日本城市土地價(jià)格增長(zhǎng)49倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)22.7%。OECD數(shù)據(jù)顯示1960-1974年，日本實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)4倍，年復(fù)合增長(zhǎng)10.3%。1955年，日本工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)用地需求旺盛，帶動(dòng)工業(yè)用地價(jià)格大漲，遠(yuǎn)超同期住宅和商業(yè)地價(jià)增速。1965-1975年，一方面，由于重工業(yè)對(duì)環(huán)境的污染日益嚴(yán)重，日本開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)制造業(yè)升級(jí)，與此同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)、金融服務(wù)和批發(fā)零售為代表的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)發(fā)展速度減慢、服務(wù)業(yè)發(fā)展速度加快，導(dǎo)致這段時(shí)期工業(yè)用地價(jià)格增速開始低于商業(yè)和住宅用地。另一方面，住房需求集中釋放，住宅用地開始領(lǐng)漲。60年代以前，日本政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過住宅金融公庫(kù)、公團(tuán)、公營(yíng)解決居民住宅需求，但隨著城市化率大幅提升、戰(zhàn)后“嬰兒潮”進(jìn)入置業(yè)高峰，政府管控為主的住房市場(chǎng)越來(lái)越難以滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。從1965年開始民間金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，民間資本快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，自1960年“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”實(shí)施以來(lái)，居民購(gòu)買力大幅增加，強(qiáng)勁的住房需求和大幅提升的購(gòu)買力推升住宅用地價(jià)格快速上漲，超過同期的商業(yè)和工業(yè)用地。為了與經(jīng)濟(jì)政策相配合，日本在1973年石油危機(jī)前一直實(shí)行比較寬松的貨幣政策，貼現(xiàn)率從1965年5月的8.4%波折下降到1970年10月的6.0%，其后加速下行，1972年6月達(dá)到4.25%。同一時(shí)期，貨幣保持高速增長(zhǎng)，1968年1月M2同比增速為15.7%，于1970年開始加速擴(kuò)張至1972年6月的28.5%。

相對(duì)寬松的信貸環(huán)境、充足的貨幣供應(yīng)、積極發(fā)展的工業(yè)化和服務(wù)業(yè)、住房抵押貸款的發(fā)展都一定程度上助推了房?jī)r(jià)上漲，但人口增長(zhǎng)與較快的城市化進(jìn)程是該輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因。1961-1975年日本住宅、非住宅投資年均同比增長(zhǎng)17.3%和4.2%間接證明人口因素所帶來(lái)的住宅需求上升時(shí)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。如果信貸政策及貨幣供應(yīng)是主要原因，則工地、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)應(yīng)該同等程度地上漲；住宅抵押貸款的發(fā)展在其中起著重要作用，但該發(fā)展也部分由人口增長(zhǎng)及城市化帶來(lái)的旺盛的住宅剛需所推動(dòng)。受益于戰(zhàn)后嬰兒潮，二十年間日本總?cè)丝谠黾?266萬(wàn)人，20～60歲的勞動(dòng)年齡人口增加2031萬(wàn)人，1965年，日本人口城市化比率僅有56%，尚有大量勞動(dòng)力居住于農(nóng)村。隨著日本經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、制造業(yè)的崛起以及農(nóng)村土地制度的變化，城市高額工資吸引了大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，人口紅利得以釋放，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了大量廉價(jià)勞動(dòng)力，至1975年人口城市化比率提高至75.91%，年均增長(zhǎng)1.0%。

人口與城市化通過多條路徑影響房?jī)r(jià)。一方面，勞動(dòng)人口增長(zhǎng)以及城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，并帶動(dòng)房地產(chǎn)建造的成本上升以及為銷售者提供更高的購(gòu)買力。據(jù)金森久雄(1982)估計(jì)，就業(yè)人數(shù)的增加平均每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)，將就業(yè)人口、勞動(dòng)時(shí)間、性別、年齡與教育全部劃分至勞動(dòng)要素，則勞動(dòng)要素的增長(zhǎng)每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，人口與城市化作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效需求，兩者的增長(zhǎng)極大的主推了房地產(chǎn)剛需的增加。1968年以前，住房套戶比還不足1：1，以3口之家考慮，即平均每增加3個(gè)人，有1套住宅需求來(lái)估計(jì)，2266萬(wàn)總?cè)丝诘脑黾訉⒃黾?50萬(wàn)套住房需求；3507萬(wàn)城市人口的增加將增加1100萬(wàn)套城市住房的需求。

三、城鎮(zhèn)化與人口老齡化對(duì)日本第二次房地產(chǎn)泡沫的影響

1986-1991年，日本以廣島協(xié)議作為導(dǎo)火索迎來(lái)第二次房地產(chǎn)泡沫，6年間城市土地價(jià)格總體上漲57%，年均復(fù)合增長(zhǎng)8.3%，房?jī)r(jià)總體上漲34%，年均復(fù)合增長(zhǎng)5.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是此輪泡沫的主要表現(xiàn)，6大城市土地價(jià)格總體上漲168.6%，年均復(fù)合增長(zhǎng)20.9%，比全國(guó)平均水平高11.4個(gè)百分點(diǎn)。寬松的貨幣政策為直接原因，廣島協(xié)議后，既為抑制日元升值過快，又為刺激內(nèi)需，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，日本開始降息之路，大幅降息和貨幣供給增長(zhǎng)導(dǎo)致了過剩的流動(dòng)性，大量資本涌入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面，金融脫媒，銀行業(yè)擴(kuò)大房地產(chǎn)相關(guān)貸款。80年代后日本金融自由化加速，優(yōu)質(zhì)企業(yè)增加直接融資比例，銀行整體存在資產(chǎn)配置的壓力，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大對(duì)居民的住房貸款以及以土地作為擔(dān)保的中小企業(yè)融資。銀行需要存在資產(chǎn)配置壓力，在“土地價(jià)格不可能下跌”的心理預(yù)期下，土地成為一種優(yōu)質(zhì)的貸款抵押品；另一方面，實(shí)體企業(yè)利潤(rùn)率比不上土地和房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，土地和房地產(chǎn)成為一種優(yōu)質(zhì)的投機(jī)資產(chǎn)。最終，一個(gè)惡性推高房?jī)r(jià)的循環(huán)機(jī)制形成：企業(yè)通過購(gòu)入土地后轉(zhuǎn)抵押，以獲取信貸，而后到資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，不斷推高地價(jià)。面對(duì)股市和樓市的雙重泡沫，1990年日本政府開始主動(dòng)擠泡沫，在日本政府加息、征稅的雙重壓力下，泡沫快速破裂，最終迎來(lái)失落的三十年。

雖然此輪房?jī)r(jià)上漲與人口和城市化沒有直接關(guān)系，但人口總量見頂，城市化進(jìn)程緩慢以及其它因素導(dǎo)致的日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求下滑是經(jīng)濟(jì)基本面更不上房?jī)r(jià)的根本原因。1990年日本人口總量已經(jīng)接近頂峰；1960年后日本生育率低于3%，1975年后降至2%，同時(shí)由于醫(yī)療水平的發(fā)展，死亡率下降至千分之七，早早步入人口發(fā)展的第三階段。1986-1991年，日本人口已經(jīng)見頂，此后人口總量增長(zhǎng)緩慢。同時(shí)，置業(yè)人口在1980年后已經(jīng)開始下降。人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化表明在1990年左右，日本住房需求已經(jīng)見頂，此后沒有太大的增量需求。人口紅利釋放完畢，城市進(jìn)程緩慢。1975年，日本城市化率為75.9%，1990年為77.4%。15年間，城市化僅提高了不足2個(gè)百分點(diǎn)。一般而言，當(dāng)城市化率達(dá)到70%以上后，城市化進(jìn)程就會(huì)極為緩慢。住房存量滿足現(xiàn)有需求，增量需求依賴人口增長(zhǎng)。日本1968年套戶比超過1，1988年套戶比接近1.05。20年間套戶比緩慢增長(zhǎng)主要原因在于人口仍然保持一定的增長(zhǎng)率，在1990年人口增長(zhǎng)接近頂峰，職業(yè)人口下降之際，未來(lái)住房需求將呈下降需求。人口總量、結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)有住房存量等數(shù)據(jù)均表明有效住房需求無(wú)法支撐土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。

四、日本兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較以及對(duì)中國(guó)的啟示

對(duì)比兩輪房地產(chǎn)泡沫，第一次泡沫以1976年房?jī)r(jià)小幅下跌后連續(xù)十年緩慢增長(zhǎng)而結(jié)束；第二輪泡沫則導(dǎo)致失落的二十年甚至三十年。為什么會(huì)有這么大的差距？其最主要的原因在于兩輪房地產(chǎn)泡沫后的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)方式不會(huì)決定房?jī)r(jià)以何種形式破滅，刺破房?jī)r(jià)泡沫后是否有足夠的需求來(lái)繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)才是決定因素。從人口角度來(lái)看，第一輪房?jī)r(jià)上漲中，人口總量、勞動(dòng)力水平與置業(yè)人口均處于增長(zhǎng)階段，人口紅利釋放，城市化發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求迅速增加；第二輪上漲中，人口總量雖然仍處于高位，但增長(zhǎng)已經(jīng)很小，人口紅利幾乎釋放完畢，城市化推進(jìn)緩慢，房地產(chǎn)實(shí)際有效需求相對(duì)不足。在上述背景下，日本大都市化現(xiàn)象繼續(xù)推進(jìn)，6大城市的人口流入依舊充裕，有效需求相對(duì)旺盛，因此第二輪房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在大都市。

日本的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，人口紅利的不斷釋放，往往是初期工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的催化劑，房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟隨人口和經(jīng)濟(jì)的基本面而快速增長(zhǎng)。當(dāng)人口的增長(zhǎng)逐漸成為瓶頸，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段也基本宣告結(jié)束，要提振經(jīng)濟(jì)必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)跟隨基本面降溫。但地產(chǎn)市場(chǎng)受政策刺激的影響也很大，不過刺激往往只能帶來(lái)一時(shí)的繁榮，不能改變?nèi)丝跊Q定的大趨勢(shì)。目前，我國(guó)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)相當(dāng)于1986年的日本，城市化相當(dāng)于1975年的日本，人均房地產(chǎn)存量為1.1棟，相當(dāng)于1986年的日本。隨著城市化的繼續(xù)推進(jìn)，城市住宅仍有一定的增長(zhǎng)空間，但在人口總量增長(zhǎng)不足以及老齡化的背景下，住宅市場(chǎng)的剛需相當(dāng)有限，更多的是改善型需求。未來(lái)我國(guó)政府需要嚴(yán)格把控當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止房?jī)r(jià)泡沫型增長(zhǎng)，違反剛需有效的基本面。