卞興云

青島駿業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 山東青島 26 6 100

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，人們的投資和消費(fèi)觀念發(fā)生了很大改變，然而，傳統(tǒng)的投資渠道中人們的收益難以保證，股市投資動(dòng)蕩較大，大多數(shù)中小投資者難以獲利，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，難以吸引投資。相比而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因其保值增值和居住消費(fèi)功能受到大眾喜愛(ài)，并且一部分人從房地產(chǎn)投資中獲取了巨額回報(bào)。這吸引了一部分投機(jī)客參與其中，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非理性發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離了發(fā)展方向。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴較大，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不利影響。因此，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，做好對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性分析，對(duì)于保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展具有重要意義。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于迅速，以致于在發(fā)展中有許多的細(xì)節(jié)因素受到了忽視，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠健全。建造房屋，需要用到大量的土地，因此房地產(chǎn)行業(yè)同土地經(jīng)營(yíng)之間必然會(huì)形成密切關(guān)聯(lián)。但是，從我國(guó)實(shí)際國(guó)情看，我國(guó)房屋需求同土地的供求之間有著很大矛盾，而這，也正是我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不健全導(dǎo)致的。此外，房地產(chǎn)建設(shè)，屬于大型的建筑工程項(xiàng)目，因此在建設(shè)中不可避免地使環(huán)境受到一定程度破壞。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境是其重要義務(wù)，而房地產(chǎn)建設(shè)若進(jìn)行破壞性建設(shè)，則會(huì)使企業(yè)同應(yīng)盡的義務(wù)背道而馳，這也是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不健全導(dǎo)致的一大弊端。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不足，面對(duì)許許多多缺乏理性的投資現(xiàn)象，很難進(jìn)行有效監(jiān)管。雖然我國(guó)開(kāi)始逐漸加大宏觀調(diào)控的力度，如在不同地區(qū)出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)政策，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控仍不十分明顯，從而直接導(dǎo)致居民對(duì)房產(chǎn)的需求穩(wěn)定性不足，存在明顯的馬太效應(yīng)，即在部分一線城市和二線城市面臨一房難求的現(xiàn)象，但在三線四線城市則有很多空房[1]。

2 國(guó)家調(diào)控房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)政策

2.1 貨幣政策

此項(xiàng)政策是從國(guó)家銀行的角度出發(fā)，利用相關(guān)工具和手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，一方面，銀行利用價(jià)格工具，即調(diào)整利率實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控；另一方面，銀行可利用數(shù)量工具，對(duì)存款準(zhǔn)備金、信貸等進(jìn)行調(diào)整。兩種調(diào)控手段并行，再將國(guó)家相關(guān)政策落實(shí)到位，就能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控。

2.2 財(cái)政政策

現(xiàn)行的財(cái)政政策，稅收是其最常用的調(diào)控工具，為降低房產(chǎn)銷售價(jià)格，財(cái)政部擬定一套完整的稅收政策，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等都是附加在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上的，企業(yè)一味哄抬房?jī)r(jià)，在國(guó)家強(qiáng)制性的稅收政策下，開(kāi)發(fā)商實(shí)際所得利潤(rùn)減少，為增加房產(chǎn)售賣(mài)利潤(rùn)，相關(guān)單位自然會(huì)降低房?jī)r(jià)，財(cái)政政策在此調(diào)控過(guò)程中的作用得到充分發(fā)揮。

2.3 行政政策

此政策與法律直接對(duì)接，從購(gòu)房者角度出發(fā)，國(guó)家對(duì)其購(gòu)房數(shù)量進(jìn)行限制，并嚴(yán)格控制地方房貸金額，發(fā)放貸款前需要對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)算，若風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高不予以發(fā)放。從售賣(mài)者角度出發(fā)，允許開(kāi)發(fā)商獲得一定利潤(rùn)，但房?jī)r(jià)不能超出國(guó)家規(guī)定的范圍，若存在超額售賣(mài)行為，行政部門(mén)有權(quán)對(duì)售賣(mài)方問(wèn)責(zé)。

3 宏觀調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展措施

3.1 加大對(duì)房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督

第一，對(duì)房地產(chǎn)商的投資總額進(jìn)行認(rèn)真審核。由于項(xiàng)目投資總額是根據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告確立的，而項(xiàng)目的可行性論證直接影響項(xiàng)目的成敗，所以政府相關(guān)管理部門(mén)要嚴(yán)格管控項(xiàng)目的可行性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信情況進(jìn)行嚴(yán)格審核。要求開(kāi)發(fā)商制作出資金流量表，據(jù)此對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行合理的估算，并交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審定，為政府確立項(xiàng)目提供依據(jù)。政府依據(jù)實(shí)際需求和開(kāi)發(fā)商資金的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的投資總額和資信程度。政府只有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前審核開(kāi)發(fā)商合理的投資額，才能有效地確立投資規(guī)模，并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，適時(shí)控制開(kāi)發(fā)商的投資成本。實(shí)施成本控制不僅是廠商提高效益的有效手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它是繼總額核算之后的又一難點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用是成本控制中的難點(diǎn)，這主要取決于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性和漏洞。如果成本管理者缺乏責(zé)任意識(shí)，不適時(shí)控制成本，就會(huì)使成本虛增[2]。

3.2 加強(qiáng)資金管理，合理引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的利益較大，吸引大量資金投入其中，因此，必須加強(qiáng)資金監(jiān)管，加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的打擊力度，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)行為出現(xiàn)，以免整個(gè)資金市場(chǎng)動(dòng)蕩，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行清理，促進(jìn)房地產(chǎn)利潤(rùn)與其他行業(yè)的利潤(rùn)保持同等水平。這樣會(huì)引導(dǎo)部分資金從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中撤退出來(lái)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)布局趨于合理，有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.3 促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)項(xiàng)目不是單一部門(mén)就可以完成的工程，從項(xiàng)目開(kāi)始到投入使用，需要多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域參與，有效促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在實(shí)際操作中，利用大量的投資和資金規(guī)劃，為商業(yè)和相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。在房屋建設(shè)過(guò)程中，可以有效推動(dòng)建筑設(shè)計(jì)和建筑施工部門(mén)經(jīng)濟(jì)水平的快速增長(zhǎng)。并且在建設(shè)過(guò)程中，所有原材料、生產(chǎn)設(shè)備都需要從外采購(gòu)，原材料中鋼筋、砂石、水泥的采購(gòu)可以有效帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)、砂石加工行業(yè)與水泥行業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在用戶裝修階段，裝修材料和家具的購(gòu)買(mǎi)能夠有效推動(dòng)室內(nèi)裝修行業(yè)、建材行業(yè)、家具生產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提高能夠促進(jìn)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)提升我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有著重要的意義[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了宏觀調(diào)控機(jī)制不健全，監(jiān)督管理不到位，法律法規(guī)不完善，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)滋生等主要瓶頸。為了保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)前應(yīng)著重從制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策目標(biāo)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律、法規(guī)，加大對(duì)房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督，實(shí)施“雙控”齊下的宏觀調(diào)控等方面著手，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。