毋智琦，趙江濤

（陜西省水利電力勘測設計研究院，陜西 西安 710001）

0 引言

東莊水利樞紐工程建設征地主要涉及咸陽市的禮泉、淳化、彬州和永壽等4個縣(市)，規(guī)劃搬遷安置農村移民958戶3338人，拆遷各類房屋134860.6 m2。

房屋補償是移民安置規(guī)劃投資概算的重要組成部分，更是與移民的切身利益緊密相關。目前的水利水電工程農村房屋補償標準采用重置價格確定，并且不包含房屋的舊料利用和裝修費用[1]。但由于農村房屋一般沒有專門的設計圖紙，戶型選擇隨意，建筑材料價格和人工費也不統(tǒng)一，為東莊水庫移民房屋補償標準的制定帶來一定程度的困擾。因此，需要在現(xiàn)場調查的基礎上，根據相關規(guī)范和當地建筑習慣設置建筑工程量測算項目，結合官方發(fā)布的《工程造價信息》客觀、合理的確定移民房屋補償單價。既是對移民資金安全的負責，也是對移民自身權益的維護，更能對移民安置實施進度起到較好的推進作用。

1 典型調查前的準備工作

1.1 成立房屋測算工作組

工作組由建設單位牽頭組建，成員包括移民主管部門、移民安置實施單位、住建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部、設計單位。其中設計單位包括征地移民、建筑、造價等三個專業(yè)。

（1）建設單位：負責房屋測算工作中的協(xié)調聯(lián)絡，成果上報。

（2）移民主管部門：負責測算工作中的監(jiān)督，出具關于測算成果的意見。

（3）移民安置實施單位：選定房屋典型測算對象，參與測算工作。

（4）地方住建部門：復核設計單位提交的各項成果。

（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部：初步選定房屋典型測算對象，協(xié)調被測算對象權屬人到場。

（6）設計單位：負責擬定調查內容，制定調查表格，計算建筑工程量，計算工程造價，編制測算報告。

1.2 提前策劃，明確工作范圍和思路

測算工作開始之前，收集移民安置區(qū)地方政府關于農村建房的政策要求，了解當地建房特點、層數層高習慣等。

東莊水利樞紐工程移民安置房典型測算的對象以磚混結構為主，其他結構房屋標準根據磚混房屋測算標準的變化幅度進行調整。了解當地房屋的建筑習慣，既可以充實《房屋建筑情況調查表》的調查內容設置，避免錯漏項；還可以掌握房屋基礎的常規(guī)處理深度，修正隱蔽工程的計算成果。

2 典型房屋調查

2.1 典型戶選取

以初步擬定的候選樣本房屋清單為基礎，結合移民安置區(qū)的房屋建筑地域特點，通過測算工作組內部討論交流，再次判斷樣本的代表性，討論過程中可根據實際情況調整候選樣本，在充分考慮地方移民實施單位意見后，最終在每個樣本村、每種結構選擇1戶～3戶樣本作為典型測算對象。

以磚混結構為例，工作組根據當地的新農村建設要求以及確定的移民安置區(qū)，分別選取禮泉縣4戶、彬州市的5戶作為典型測算對象。選取的典型房屋戶型結構和建筑風格符合當地新農村建設要求，均結構穩(wěn)定、四壁完整、門窗齊全、內外墻粉刷、戶內生活用電和給排水齊備，能滿足基本居住的條件，具有一定的代表性。

另有2戶屬于貧困戶在建房屋，未達到居住條件，經工作組商議決定不將其納入典型房屋測算范圍。

2.2 調查登記

①由設計單位繪制被調查對象的戶型結構平面草圖。

②按照設計單位提供的房屋建筑情況調查表所列項目，工作組對被調查房屋的結構、開間、進深、內墻、外墻、墻體、層高、門窗開孔、檐臺、屋面投影、各型梁體及構造柱斷面等項目進行丈量，記錄尺寸和材質；對于房屋基礎以現(xiàn)場了解的尺寸進行記錄。

③拍攝影像資料，每戶每個建筑單元不少于3張（包括但不限于：房屋正立面、側立面。內部結構）。

④權屬人對記錄數據簽字確認。

3 工程量計算

3.1 計算原則

±0.000以上部分按照實際計列工程項目和尺寸計算工程量；±0.000以下部分屬隱蔽工程，先按照被調查戶提供的數據進行理論計算，再按照相近地域同類型建筑的常規(guī)做法予以修正。

3.2 計算內容和方法

首先由設計單位繪制還原典型戶的標準樣本圖紙（1∶60），工作組以戶為單位共同核算被調查房屋的基礎回填、磚、混凝土、鋼材、木材、瓦等建筑材料的數量，完善《房屋建筑情況調查表》，具體計算內容見表1。

表1 磚混結構房屋建筑工程計算項目

3.3 工程量修正

（1）±0.000以下部分屬隱蔽工程，工作組入戶調查時按照被調查戶口頭上報的數據進行了登記和計算，存在一定程度誤差。工程量計算時統(tǒng)一按照經驗值：①灰土回填450 mm厚；②條基挖深1.5 m深（含放坡）（圖1、圖3）重新修正了房屋基礎開挖、回填工程量（見表2）。

表2 工程量修正前后對比

以禮泉縣X戶為例，入戶調查時基礎開挖基槽深×寬=1.8 m×1.0 m，放坡比例1∶0.75，回填1 m厚3∶7灰土墊層（圖1、圖2）。工程量計算時原始數據與修正后數據對比見表2。

圖1 墻下條形基礎

圖2條基開挖斷面（修正前）

圖3 條基開挖斷面（修正后）

（2）農村房屋的建造通常是群眾根據當地環(huán)境條件及其生活習慣，從方便生產生活的角度隨個人心意選擇房型進行修建。這就導致該房屋在基礎、梁、柱、板等的形式、尺寸甚至材料等方面存在不規(guī)范的情況[2]。如果完全按照典型房屋的原狀進行測算，既不符合房屋建筑規(guī)范也無法保證移民的建房安全。

因此，需要對建筑工程量中的房屋基礎、構造柱、承重梁、樓板等重要結構部分，按地區(qū)抗震烈度等級和有關設計規(guī)范進行修正；對于過梁、挑梁、隔墻等其他構筑物，應在保證安全的前提下，取其平均值作為尺寸基準，同步修正工程量。

根據《建筑抗震設計規(guī)范》（GB 50011-2010），彬州市抗震設防烈度為Ⅵ度，設計基本地震加速度值0.05 g；禮泉縣抗震設防烈度為Ⅶ度，設計基本地震加速度值0.10 g。構造柱設置位置參照《砌體結構設計規(guī)范》(GB 50003-2011)表10.2.4進行修正，構造柱基礎作法和節(jié)點構造及構造柱箍筋加密區(qū)箍筋及范圍要求參照《陜09G01-1》P8～21有關節(jié)點詳圖。樓（屋）面處沿所有縱、橫承重墻均設板平圈梁，圈梁（含基礎圈梁）轉角及交接處鋼筋搭接平面節(jié)點參見《陜09G01-1》P44～50。

4 典型房屋工程造價計算

4.1 計算內容

計算的項目包括：房屋分部分項工程費、土建工程措施項目費、規(guī)費、安全文明施工措施費、增值稅銷項稅額以及附加稅。

4.2 計算方法

（1）以參與調查各方確認的典型戶建房工程量為基礎，根據咸陽市建設工程造價管理站發(fā)布的禮泉縣、彬州市2018年第五期（第三季度）工程造價信息對磚混結構進行建筑成本計算；根據修正后的房屋基礎工程量重新計算被調查房屋的基礎建設成本。

（2）根據9戶的房屋造價計算出平均造價，并在9個典型戶中選取1戶房型較為標準且該房屋造價與平均造價最為接近的作為樣本戶。以該戶的工程量為基礎，采用淳化縣、永壽縣2018年第五期（第三季度）工程造價信息分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。

（3）將4個縣（市）的計算成果算術平均，得出東莊水利樞紐工程農村移民磚混房屋平均建筑成本。

4.3 計算結果

根據原始調查的建房工程量計算，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1310.32元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1205.53元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1256.57 元 /m2。

修正工程量之后，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1321.48元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1235.33元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1278.41元/m2。經對比，禮泉縣的K戶建筑成本與兩縣（市）平均值最為接近且戶型較為標準。故以該戶的建房工程量分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。淳化縣的磚混房屋平均建筑成本為1276.14元/m2，永壽縣的磚混房屋平均建筑成本為1197.43元/m2，4個縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1257.6元/m2。

5 成果驗證

典型房屋的建筑造價計算完成之后，首先由測算工作組各成員單位共同對典型房屋單項工程種類、數量、計算方法以及套用的定額基礎價格進行復核；再根據當地或鄰近區(qū)域同類型建筑的的竣工結算資料，以同樣的方法和價格水平核算出已完工程的建筑成本為1236.2元/m2；典型測算價格相比已完工程的校核價格增加21.4元/m2，說明測算成果較為符合實際，可以作為房屋補償標準確定的依據。

6 結語

實踐表明，在適應當前水利水電工程移民安置新形勢和新要求的基礎上，通過規(guī)范房屋補償單價測算的具體操作步驟，統(tǒng)一各項目的操作方式及工作深度，一定程度上可提高房屋補償標準制定的規(guī)范性及合理性。據此制定的房屋補償標準，具有較高的透明度和可操作性，移民看得見，促進其搬得出，有效避免移民獲得房屋補償費卻蓋不起房子的情況發(fā)生；對地方移民實施單位來講，在補償資金兌付過程中有據可依，起到加快工作進度、減少各方爭議的作用；可為省內新建水利水電工程制定房屋補償標準提供借鑒。