龔歡歡

（河南省美景集團有限公司，河南 鄭州 450009）

一、引言

我國的土地增值稅主要目的是為了合理調節(jié)土地的增值收益，通過對于增稅的征收對房地產行業(yè)利潤進行合理調控和再次分配。從長遠來看，土地增值稅的征收會影響房地產企業(yè)的經濟效益和實際的利潤。土地增值稅的相關規(guī)定中，土地成本和開發(fā)成本，以及相關的利息費用都會最終影響土地增值稅款項的金額。因此如何合理的預測土地增值稅的稅負，通過一系列有效的規(guī)劃來降低相關的稅負，實現成本控制，為房地產企業(yè)的進一步投資決策做出合理的規(guī)劃。進而來有效地降低房地產企業(yè)開發(fā)成本中，土地增值稅的支出實現房地產企業(yè)風險的控制，從而總體上提升房地產企業(yè)的經營效率和效果。尤其是營改增以來，隨著政策的全面落實。房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作出現了一系列亟待調整的問題。由于土地增值稅是房地產行業(yè)中稅收的大項，因此對于該項目的支出需要進行一系列的統(tǒng)籌，進而為房地產企業(yè)后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展留出足夠的資金。增稅是每個房地產企業(yè)都應當重點考慮的問題之一。

二、土地增值稅的概念和納稅籌劃的必要性

（一）土地增值稅的概念

土地增值稅是我國針對國有土地使用權，地上建筑物和附著物等具有權益的物品，取得的收入。屬于增值稅的征收對象是單位和個人就其房地產轉讓所取得的增值額進行征收。國有土地使用或者轉讓取得收入的個人或單位是其實際的納稅人。當前土地增值稅使用的是超率累積方式進行計算。一般情況下，增值額與應扣除項目成正比。即增值額所占的應扣除項目比例越大則負擔的稅負就越重。

（二）土地增值稅納稅籌劃的必要性

第一，提升企業(yè)的整體市場競爭力。在當前市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，房地產企業(yè)要想取得領先的市場競爭力，必須得加強稅務工作的籌劃，同時注重與政府和不同企業(yè)之間的合作。只有進行一系列良好的稅收籌劃，才能提升自身的核心競爭力。從我國近幾次稅收政策來看我國的政府對于稅負的負擔和相關的說服風險在逐漸地把控嚴格。企業(yè)的利潤和經濟效果實際上受到政府調控的影響。在這種情況下如何提升企業(yè)的市場競爭力，就需要對各個稅種進行一系列的籌劃。

第二，提升企業(yè)的財務管理水平和創(chuàng)新經營能力。

當前我國政府對房地產企業(yè)的相關宏觀調控不斷地加強。各個一線城市也出臺了相關限購等一系列影響房地產發(fā)展的政策。這樣就促使企業(yè)更好地進行內部的財務管理和創(chuàng)新水平。而企業(yè)要想更好地進行財務管理，就必須提升資金的利用效率。提升資金利用效率，重要的方法之一就是做好稅收籌劃。而稅收籌劃的關鍵又是由土地增值稅所影響。因此做好土地增值稅的稅收籌劃，能夠來提升資金使用效率，建立相關的風險預警機制，進而促進企業(yè)的財務管理水平和創(chuàng)新水平。將土地增值稅納稅籌劃，有針對性地在各個環(huán)節(jié)進行開展，從而實現全環(huán)節(jié)的優(yōu)化，最終提升企業(yè)的經濟效益，促進房地產企業(yè)良好長遠的發(fā)展。

三、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的問題

（一）過于注重原有的稅收籌劃模式，忽視了經濟和環(huán)境的變化

當前房地產企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃時，過于注重使用原有的稅收模式，以以往的項目作為基本的參照，來進行稅收籌劃。往往沒有考慮到最新的環(huán)境變化和最新的政策影響，這樣會導致房地產企業(yè)稅收籌劃的效果不強，最終違背稅收籌劃的目的，進而影響房地產企業(yè)的經濟效益。

（二）稅收籌劃過程缺乏調整

房地產企業(yè)在進行稅收籌劃時，如果出現實際工作和預期工作的偏差，大部分沒有進行及時的調整，過于注重預算的流程，雖然出現偏差仍然按照原有流程繼續(xù)進行，這就會導致稅收籌劃缺乏科學性和靈活性。在實際操作過程中缺乏調整，最終會導致納稅籌劃的失敗。進而提升企業(yè)的經營管理風險。

（三）沒有充分考慮地方政府的政策

在房地產行業(yè)實際的執(zhí)行過程中，除了受中央政府的政策個別的地方，政府還會出臺一系列針對土地增值稅的細則。如部分地方政府會要求相關的房地產企業(yè)畫出10%作為保障房建設并將該部分房產以成本價銷售給地方政府。地方政府的這種做法則會導致為增稅稅收和稅率進行下調，但是大部分房地產行業(yè)都沒有充分考慮到該政策的影響，前期沒有利用好地方政府相關土地增值稅的優(yōu)惠，后期如果想利用政府稅收優(yōu)惠，則會產生稅務風險。

（四）土地增值稅納稅籌劃時會存在稅務實際操作的風險

在進行推增稅，實際納稅籌劃是由于企業(yè)上面的記錄和稅務局的記錄等一系列不一致則會導致產生稅收風險。企業(yè)在實際列支的項目和稅局認可的項目中，會存在一個誤差，因此企業(yè)在進行實際稅務操作時，如何避免這些誤差如何減少稅收風險成為迫切需要解決的難題。

四、解決土地增值稅納稅籌劃對策

（一）與時俱進，利用臨界點和分散收入開展稅收籌劃

房地產企業(yè)稅收籌劃的重點是將業(yè)務的核心放置到土地增值稅的籌劃。土地增值稅稅收籌劃的最本質目的是降低相關的增值率，實現稅收籌劃的本質目的，由于不同項目有不同的特點和實際情況，因此在進行實際稅收籌劃時，應當結合最新的項目，而不能盲目地參照以往的項目進行，由于土地增稅實行超率累進進行扣除應當特別的確定好臨界點，通過臨界點和分散收入的確定來實現土地增值稅較低稅率的執(zhí)行，進而提升企業(yè)的經濟效益。

（二）靈活調整土地增值稅納稅過程

在土地增值稅納稅過程中，可以根據企業(yè)的實際，對于利息收入和支出來進行區(qū)分，從而實現資金周轉的金額抵消。即該種視角和操作可以降低部分的土地增值稅稅率，降低企業(yè)整體稅收負擔，從而提升企業(yè)的現金流量。在土地增稅的實際納稅過程中，應當結合實際情況進行靈活的調整，最終實現房地產企業(yè)更好更全面的發(fā)展。

（三）注重對政策的解讀

房地產企業(yè)應當結合地方政府的政策，進行合理的土地增值稅納稅籌劃。在稅法的相關規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中，是被劃分為土地增值稅的稅收范圍之外。因此這一類建房能夠有效地降低土地增值稅的稅收款項。房地產企業(yè)和地方政府合作中建設的保障房，則應當充分利用地方政府和稅收的政策，進行增稅的納稅籌劃。個別的房地產企業(yè)通過替代的方式取得客戶的土地使用權，并進行土地的建設則在這個過程中是代表客戶進行房地產開發(fā)，并不具備土地的所有權。在這個經營過程中，土地增稅的支出項目以及土增稅的支出金額都較少。房地產企業(yè)可以合理地利用各種方式進行部分房地產的建設和運營。

（四）降低稅務操作的實際風險

由于稅局和會計記賬存在一系列的差異，因此在房地產企業(yè)，會計記賬中就應當充分考慮這一風險，在實際的費用審核中，或者在土地增值稅納稅，繳稅中對于盡可能地項目都進行一一的分析列支讓稅收繳納符合稅局的政策和規(guī)定。如國稅局會根據相關的標準用土地成本和開發(fā)成本，10%作為土地增值稅的扣除依據。因此房產企業(yè)應當充分利用財會專業(yè)性和相關的賬目進行預測和統(tǒng)計，盡可能地保障誰征稅數據合理和合法。從而降低土地增稅，實際操作的風險。

五、結論

綜上所述，我國當前的經濟環(huán)境正在快速地發(fā)展，房地產企業(yè)也在面臨不斷地調整，房地產企業(yè)作為經濟的支柱行業(yè)之一，如何地做好經濟效益的統(tǒng)籌和規(guī)劃，并利用好當前稅收的政策對徒增稅等一些稅種進行合理的籌劃。通過對于全過程的控制和調節(jié)來實現真正的稅收籌劃，從而提升企業(yè)的經濟效益。進而提升房地產企業(yè)的核心競爭力，促進房地產企業(yè)長遠有效的發(fā)展。進而讓房地產企業(yè)更好地促進我國國民經濟的長遠發(fā)展。