杜立

青島萬(wàn)科海都房地產(chǎn)有限公司 山東青島 266000

隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展也越來(lái)越激烈。為了在市場(chǎng)中占有一席之地，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，必須從房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目建筑工程管理做起。文章主要圍繞建筑工程管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用重點(diǎn)展開(kāi)，指出了工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題，并給出建設(shè)性意見(jiàn)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)加強(qiáng)建筑工程管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)、施工中應(yīng)用到的各種材料、設(shè)備較多，各種施工工藝存在復(fù)雜性，如果在各個(gè)施工階段缺少針對(duì)性的管理容易造成材料浪費(fèi)、施工操作失誤增多、人員分配管理不當(dāng)、施工現(xiàn)場(chǎng)混亂等，從而使工期延長(zhǎng)，施工成本增多，不利于施工質(zhì)量的優(yōu)化。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中采用建筑工程管理，可以對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、工期及成本有效控制，通過(guò)優(yōu)化的方案、計(jì)劃與控制手段，采用項(xiàng)目分解、、階段性目標(biāo)執(zhí)行檢驗(yàn)等措施，控制好工期及造價(jià)，確保以最少的資金投入獲得最優(yōu)的施工質(zhì)量。由此，建筑工程管理無(wú)論是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工順利開(kāi)展、優(yōu)化施工成本上還是在控制施工質(zhì)量與工期上均有著重要意義[1]。

2 建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

建筑工程管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有密不可分的聯(lián)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中通過(guò)應(yīng)用建筑工程管理可以促進(jìn)工作開(kāi)展的效率，具體的應(yīng)用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)化管理、項(xiàng)目的模式化管理、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的環(huán)節(jié)銜接管理等，通過(guò)明確的管理制度，可以確保不同工作部門進(jìn)行很好的協(xié)作互助，提高工作的質(zhì)量與效率。在建筑工程管理的過(guò)程中主要有工程進(jìn)度管理、工程成本管理、工程質(zhì)量管理和工程安全管理等方面，在工程管理的過(guò)程中不同管理存在一定的工作聯(lián)系，通過(guò)系統(tǒng)化的管理控制，才可以保障建筑工程的施工效益最大。我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，在城市化建設(shè)的過(guò)程中人口不斷的集中，住房成為了一個(gè)剛性的需求，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是前景一片開(kāi)闊，很多的投資商都紛紛將資金投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，可以說(shuō)我國(guó)的房地建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍一般不斷的涌出。但房地產(chǎn)的建設(shè)熱度得到了很大的提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理體系相對(duì)還是比較落后的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，都給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不小的影響。比如施工中的安去事故頻出、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)不良、工程建設(shè)的合同問(wèn)題、劣質(zhì)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題、不符合國(guó)家有關(guān)管理政策的問(wèn)題等等，這些問(wèn)題直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)影響，并且非常不利于建設(shè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為了保障建設(shè)企業(yè)獲得長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)效益，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的工作中需要科學(xué)合理的發(fā)揮出建筑工程管理的優(yōu)勢(shì)，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理控制[2]。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)工程管理中的應(yīng)該策略

3.1 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

當(dāng)今社會(huì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了白熱化的階段，如果想要在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗的地位就要做到以下幾點(diǎn)，首先就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做好深入的調(diào)研，針對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)人群的消費(fèi)水平做出詳細(xì)的總結(jié)，做出針對(duì)該地區(qū)制定出合理的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，做好房屋開(kāi)發(fā)中的定位。再有就是對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)做出可行性分析，主要是分析出付出與回報(bào)能否成正比。我們需要看一下在經(jīng)濟(jì)成本的基礎(chǔ)上可行的同時(shí)，技術(shù)支持上能不能通過(guò)。如果不能通過(guò)團(tuán)隊(duì)做出相應(yīng)的策略的時(shí)候可以適當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)專家的知道做出正確的決策。

3.2 進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的過(guò)程中工程造價(jià)管理是保障項(xiàng)目建設(shè)效益最大化的重要保障，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行工程造價(jià)時(shí)，需要科學(xué)合理的編制造價(jià)工作，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要保障嚴(yán)格的執(zhí)行造價(jià)管理的工作方案，這樣才可以更好的控制項(xiàng)目建設(shè)的施工成本，從而保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)管理時(shí)，需要依據(jù)科學(xué)完善的造價(jià)管理體系，在管理的過(guò)程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)難易程度、造價(jià)管理的特點(diǎn)和施工的方案等，給每一個(gè)施工項(xiàng)目制定針對(duì)性的管理方案，這樣可以很好的提高施工項(xiàng)目的造價(jià)控制工作，從而確保了房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理工作的質(zhì)量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要加強(qiáng)材料差價(jià)的管理工作，隨著材料市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，施工建設(shè)過(guò)程中的材料價(jià)格已經(jīng)超出了工程造價(jià)時(shí)的材料價(jià)格[3]。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中施工階段的造價(jià)總額占到了工程造價(jià)總額的百分之七十以上，如此大的造價(jià)占比充分的說(shuō)明了施工造價(jià)管理工作的重要性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要對(duì)施工材料的差額進(jìn)行很好的控制管理。在造價(jià)工作開(kāi)展時(shí)，工作人員需要對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究分析，從而綜合的考慮材料的差價(jià)，以及市場(chǎng)中的一些材料價(jià)格波動(dòng)，通過(guò)對(duì)施工材料的價(jià)格進(jìn)行很好的管理控制，從而確保項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量。在建筑工程建設(shè)的過(guò)程中如果施工材料的價(jià)格出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，需要及時(shí)的收集有關(guān)的數(shù)據(jù)信息，并與施工單位、業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商處理，制定科學(xué)合理的材料差額處理方案，這樣可以將施工企業(yè)的損失降到最低，并很好的避免了不同權(quán)益方的合同糾紛。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較復(fù)雜的程序，為了能夠強(qiáng)化建筑應(yīng)用的廣泛性，就要結(jié)合施工管理上一些不足問(wèn)題來(lái)展開(kāi)分析，有效的控制好其中的管理，把管理兩字實(shí)現(xiàn)的更加有意義，這是保證施工工作順利完成的過(guò)程。最后就是人才的培養(yǎng)，加強(qiáng)人員綜合素質(zhì)的同時(shí)還要不斷的提高技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)管理者要進(jìn)行定期培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，對(duì)技術(shù)人員定期進(jìn)行指導(dǎo)，通過(guò)現(xiàn)代技術(shù)和方法來(lái)彌補(bǔ)傳統(tǒng)工程管理存在的不足。同時(shí)在此基礎(chǔ)上，還要處理好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)系，為建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，也為工程建設(shè)的效益而不斷強(qiáng)化[4]。