(重慶理工大學(xué) 重慶 400054)

一、公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括：已出租的土地使用權(quán)、建筑物以及持有并準(zhǔn)備升值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

(一)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的對比分析

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件的可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

1.成本模式

在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)按期計(jì)提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還需對其進(jìn)行測試，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對其計(jì)提減值準(zhǔn)備。在該模式下，投資性房地產(chǎn)不會(huì)考慮房地產(chǎn)市場價(jià)值變動(dòng)的影響，因此不會(huì)對企業(yè)利潤造成大幅波動(dòng)，且由于不會(huì)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，也降低了企業(yè)操縱利潤的可能。

2.公允價(jià)值模式

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在該模式下，企業(yè)不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，也不必進(jìn)行減值測試，但需要在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來調(diào)整其賬面價(jià)值，將二者的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

三、Y公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的影響分析

Y公司1997年在深圳證券交易所掛牌上市。Y公司專注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)覆蓋購物中心、城市綜合體、高端綜合項(xiàng)目等。為建設(shè)并加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)板塊的核心競爭力，公司開始重點(diǎn)整合各類商業(yè)資源，構(gòu)建起成熟的全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)模式，致力于為投資人實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值回報(bào)。近年來，公司所持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量迅速攀升，其對投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方式所提供的會(huì)計(jì)信息可靠性有所下降，已難以恰當(dāng)?shù)胤从彻镜呢?cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。為了能更加客觀、真實(shí)地反映公司所持有的投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，提升公司財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性及可靠性，公司決定于2014年1月1日對投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，并對2013年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表金額進(jìn)行追溯調(diào)整。

(一)對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

首先，2012—2013年，Y公司的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其占資產(chǎn)的總比重分別為28.97%、28.51%。在2014年1月1日改用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值有較大幅度的提升，占資產(chǎn)的總比重約50%；同時(shí)，對2013年的報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后，投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)的總比重從28.51%上升到40.17%，至2014年底該占比達(dá)50.65%。這是由于Y公司的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目位于北京、上海等重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，上述區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且近年來房地產(chǎn)行情持續(xù)高漲，擁有較好的市場環(huán)境，房產(chǎn)的公允價(jià)值遠(yuǎn)高于其歷史成本，所以該公司的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改用公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值及其占資產(chǎn)總比重都大幅增加。

其次，Y公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改用公允價(jià)值模式后，對2013年報(bào)表金額的追溯調(diào)整使得公司的遞延所得稅負(fù)債從8 286.0萬元增長至43 301.6萬元，增加了35 015.6萬元。這是由于會(huì)計(jì)上對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升進(jìn)行了確認(rèn)，而稅法上對此收益不予以確認(rèn)，雖然不會(huì)對該公司當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，使得公司未來期間的稅負(fù)增加。同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)“其他綜合收益”這一項(xiàng)目，這是因?yàn)樵诠蕛r(jià)值計(jì)量模式下，公司的存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加。

(二)對利潤表的影響

Y公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量時(shí)，需要對其進(jìn)行折舊與攤銷，而采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，按照準(zhǔn)則規(guī)定，不對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊與攤銷，調(diào)減因計(jì)提折舊與攤銷的管理費(fèi)用6 663.3萬元，調(diào)增因折舊與攤銷減少的利潤6 663.3萬元。由于此后公司將不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊與攤銷，管理費(fèi)用的減少削弱了“稅盾效應(yīng)”，公司因此會(huì)間接承擔(dān)更多的稅負(fù)。此外，本次計(jì)量模式的變更使得公司投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大幅度上升，2013年的凈利潤從調(diào)整前的18 794.5萬元增加到35 526.7萬元，其向上波動(dòng)幅度約為90%，此舉動(dòng)對凈利潤起到了美化作用。2014年雖然投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值有所上升，但公司的利潤卻有所下降，出現(xiàn)了虧損，這可能是由于該公司在上海松江路的項(xiàng)目未能正常開業(yè)所導(dǎo)致的，如果沒有投資性房地產(chǎn)價(jià)值的上漲，公司的凈利潤還會(huì)進(jìn)一步下跌。所以，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)可能會(huì)對公司的利潤造成不小的波動(dòng)，使公司的利潤變得難以預(yù)測。

(三)對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

Y公司投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量后：(1)公司的資產(chǎn)規(guī)模增幅相較于負(fù)債較大，資產(chǎn)負(fù)債率從59.6%降至52.7%，公司的償債能力有所改善；(2)公司的賬面利潤高于成本模式，所以導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率有所上升；且在公允價(jià)值模式下，企業(yè)不需要計(jì)提折舊或攤銷，為公司節(jié)省了部分管理費(fèi)用，且投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值有所上升，這些因素使得凈利潤賬面上翻了近一倍，銷售凈利率從27.24%躍升至52.5%，公司的盈利能力也有所提升。(3)公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了1.56%，但變動(dòng)幅度不大，這可能是由于近兩年公司設(shè)法挺進(jìn)上海商業(yè)項(xiàng)目所導(dǎo)致的。但是，以上各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化僅僅是由于公司的投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更帶來的結(jié)果，而公司的業(yè)務(wù)并未發(fā)生本質(zhì)改變。

四、對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的建議

(一)構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場

要讓公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中最理想地應(yīng)用就必須具備公開、活躍的房地產(chǎn)交易市場，但我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，沒有像其他金融工具那樣活躍的交易市場，其公允價(jià)值的準(zhǔn)確獲得有一定難度。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，我們應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行信息集成，構(gòu)建房地產(chǎn)交易系統(tǒng)及行業(yè)數(shù)據(jù)庫，以便及時(shí)傳輸公允價(jià)值計(jì)量所需的公開信息，大力推進(jìn)信息資源公開化。

(二)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說明了公允價(jià)值的概念，而對于其相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細(xì)的規(guī)定和說明，而制定出更加詳細(xì)、具體的公允價(jià)值準(zhǔn)則是該領(lǐng)域深入發(fā)展的必經(jīng)之路。所以，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中應(yīng)制定適合我國國情的專門公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，應(yīng)對公允價(jià)值計(jì)量問題進(jìn)一步規(guī)范和完善，使得公允價(jià)值的運(yùn)用更具理論性及可操作性。例如，加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的制度及法律建設(shè)，使得公允價(jià)值相關(guān)問題，有理論支持、有法律依據(jù)，防止利用公允價(jià)值進(jìn)行舞弊的行為發(fā)生。

(三)提高財(cái)會(huì)人員職業(yè)素養(yǎng)

使用公允價(jià)值計(jì)量模式核算投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)增加財(cái)會(huì)人員的工作量以及工作難度，這就對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。如利用估值技術(shù)來確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，離不開對未來事項(xiàng)和不確定性的主觀判斷。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對財(cái)會(huì)人員的技能培訓(xùn)，定期舉行專業(yè)知識講座并進(jìn)行技能考核，以提高其專業(yè)能力。