陳曉東 大同區(qū)房產(chǎn)和建筑市場(chǎng)綜合服務(wù)中心

1 引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的延伸，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過去的數(shù)十年中得到了充分的發(fā)展，一定程度上成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)息息相關(guān)的要素是庫(kù)存，庫(kù)存過高是其不健康的重要體現(xiàn)，影響資金周轉(zhuǎn)，以至于對(duì)地方甚至國(guó)家金融造成負(fù)面影響。去庫(kù)存是房地產(chǎn)業(yè)永恒的課題，對(duì)此我們探討其特征、庫(kù)存壓力的原因與應(yīng)對(duì)措施是十分必要的。

2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的分布特征

首先，房地產(chǎn)去庫(kù)存具有周期性。2015年開始我國(guó)推出了“去庫(kù)存”的一系列政策，取得了明顯的效果，但因?yàn)檎摺坝昧^猛”加上市場(chǎng)炒作，促使國(guó)內(nèi)幾乎所有城市房?jī)r(jià)飆升，這使得各地在2017年開始陸續(xù)實(shí)施遏制房?jī)r(jià)的限制性政策。隨著政策的反復(fù)實(shí)施，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)（尤其是一二線城市）泡沫化嚴(yán)重，而房市也逐漸進(jìn)入冷冬，庫(kù)存壓力加大。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)周期和政策周期的存在，決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力具有一定的周期性。

其次，就目前而言，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力更多地體現(xiàn)在三四線城市，而非一二線城市與縣城。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日在2019年8月發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為44927萬平方米，同比增長(zhǎng)6.0%。庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且呈現(xiàn)三四線城市去庫(kù)存周期更高的現(xiàn)象。其中，燕郊去庫(kù)存周期為38.3個(gè)月，而漳州、香河、廈門、包頭、三亞、蕪湖、舟山、唐山、煙臺(tái)、鎮(zhèn)江等城市的庫(kù)存都位于18～36個(gè)月之間，去庫(kù)存壓力十分明顯。

3 房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力存在的原因

3.1 房?jī)r(jià)泡沫化嚴(yán)重

2015年以來，因?yàn)槎喾N去庫(kù)存政策的推出，促使了新一輪的房?jī)r(jià)暴漲。根據(jù)安居客提供的信息，以深圳為例，其2015年新房均價(jià)為28993元/m2，2018年8月則上升為54233元/m2。而我們知道，新房的位置是逐漸向郊區(qū)延伸的，而同一區(qū)位和房齡的住宅，其價(jià)格的上升幅度更大。這種價(jià)格的快速上漲，使得其房?jī)r(jià)收入比與租售比都呈現(xiàn)出極大的泡沫。房?jī)r(jià)與人們的收入比例失衡，在一二線城市買入房子，需要普通家庭數(shù)十年的收入，過高的價(jià)格成為很多“剛需一族”的攔路虎，直接造成了意向客戶的流失，提升了庫(kù)存壓力。

3.2 供求市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)

2018年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布相關(guān)報(bào)告認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39m2，農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3m2，雖無直接對(duì)比數(shù)據(jù)，但輿論普遍認(rèn)為這一數(shù)值幾乎冠絕全球。如此高的人均住宅面積，反映出國(guó)民不缺住房的現(xiàn)狀。事實(shí)上，近年我國(guó)各地進(jìn)行新區(qū)的開發(fā)、新城的建設(shè)，房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求。另一方面，年輕人口是未來房地產(chǎn)發(fā)展的要素，而根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)80后為2.28億人，90后為1.74億人，00后為1.46億人，雖然已經(jīng)實(shí)行二孩政策，但2018年我國(guó)新生人口已創(chuàng)新低。毫無疑問，年輕人口越來越少，使得供求市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)庫(kù)存越來越大。

3.3 城市資源薄弱

對(duì)于很多庫(kù)存壓力大的城市來說，除了高房?jī)r(jià)和市場(chǎng)需求，資源薄弱也是重要的因素。以多數(shù)三四線城市為例，其不具有一二線城市優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施，不具有發(fā)達(dá)的交通和多元化的產(chǎn)業(yè)以及文化、旅游資源，因此對(duì)于年輕人來說不具有吸引力。

4 房地產(chǎn)去庫(kù)存化的對(duì)策

4.1 控制土地供應(yīng)

在市場(chǎng)化的機(jī)制下，去庫(kù)存周期長(zhǎng)意味著供過于求，對(duì)于超過36個(gè)月去庫(kù)存周期的城市來說（燕郊），應(yīng)當(dāng)停止住宅土地的供應(yīng)，而其他去庫(kù)存周期位于18～36個(gè)月的城市，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一定的控制，以緩解庫(kù)存壓力。

4.2 進(jìn)一步釋放市場(chǎng)需求

可以通過如下方式進(jìn)行市場(chǎng)需求的釋放。

其一，戶籍制度的改革。與新農(nóng)村建設(shè)同步推進(jìn)，使得更多的農(nóng)村戶籍人口趨于城市中發(fā)展，加大城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，使得現(xiàn)有人口成為城市房產(chǎn)的潛在需求者。

其二，針對(duì)首套房購(gòu)買者提供更加優(yōu)惠的購(gòu)房政策，在購(gòu)房資格、貸款利息等方面對(duì)他們提供更加優(yōu)惠的政策，以刺激更多的剛需一族購(gòu)買房產(chǎn)，而這也是民生建設(shè)的主要措施之一。

其三，實(shí)施鼓勵(lì)生育的政策。計(jì)劃生育有效地減少了我國(guó)人口，但目前新生人口的銳減已經(jīng)成為國(guó)家發(fā)展的核心困境，甚至有造成民族危機(jī)的可能。而完全放開人口限制的政策，甚至鼓勵(lì)人口生育的政策的實(shí)施，也是房地產(chǎn)去庫(kù)存擴(kuò)大市場(chǎng)需求的根本措施。

4.3 增強(qiáng)區(qū)位吸引力

其一，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。比如更加便利的交通設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)場(chǎng)所等，在城市規(guī)劃上與周邊的中心城市進(jìn)行交通上的靠攏，以提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)。比如昆山憑借地鐵直通上海的優(yōu)勢(shì)，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫(kù)存效果明顯。

其二，多途徑發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。就業(yè)是城市吸引力的核心要素，為此要提升去庫(kù)存的能力，地方政府需要從多個(gè)角度發(fā)展區(qū)位經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型明顯，很多地方都有基于自身的優(yōu)勢(shì)。比如鄭州、合肥等城市，因?yàn)樾乱惠喐哞F的建設(shè)成為交通中心城市，就非常適合發(fā)展物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；而隨著通信技術(shù)的快速發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的全面布局，一些城市也展示出獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。地方政府抓住這些優(yōu)勢(shì)，就能夠快速帶動(dòng)區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)庫(kù)存的消化。