于西義

摘要：全面預(yù)算管理作為一種新型管理模式已經(jīng)在各個(gè)領(lǐng)域中得到廣泛的應(yīng)用，而在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中也同樣發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。然而全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)踐中卻仍存在著一些問(wèn)題，使得預(yù)算管理的作用并不能得到充分發(fā)揮，同時(shí)也制約著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)踐中的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作實(shí)踐性的措施展開研究。

關(guān)鍵詞：預(yù)算管理;房地產(chǎn)預(yù)算;地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，其不僅關(guān)系著人們的社會(huì)生活，更事關(guān)社會(huì)的安定和諧，因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理具有重要意義。房地產(chǎn)全面預(yù)算管理作為一種新型的管理方式，不僅可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過(guò)程的預(yù)算進(jìn)行控制，還能夠從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題并為相關(guān)的決策者提供有力的決策依據(jù)?？梢哉f(shuō)，在新形勢(shì)下，全面預(yù)算管理是提升房地產(chǎn)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其健康有序發(fā)展的重要一環(huán)，加強(qiáng)對(duì)其的實(shí)踐研究，對(duì)于更好的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在實(shí)踐中存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算編制內(nèi)容缺乏真實(shí)有效性

雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)程序的規(guī)范陸續(xù)出臺(tái)，但其中仍有許多漏洞與潛規(guī)則存在，這就造成許多房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些工作未經(jīng)審批就直接開工，導(dǎo)致實(shí)際的概算設(shè)計(jì)與估算出現(xiàn)偏差，工程預(yù)算與概算、竣工計(jì)算等嚴(yán)重不符等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，嚴(yán)重影響了全面預(yù)算編制內(nèi)容的真實(shí)有效性，從而使預(yù)算管理在實(shí)際中的作用無(wú)法有效發(fā)揮，進(jìn)而影響到企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）考核制度與激勵(lì)策略不健全

房地產(chǎn)企業(yè)中為了完成預(yù)算管理工作，一般會(huì)以財(cái)務(wù)指標(biāo)作為預(yù)算管理工作考核的標(biāo)準(zhǔn)，但由于在實(shí)際操作中配套的考核制度與激勵(lì)策略不健全，沒(méi)有專門的監(jiān)督管理部門與人員，導(dǎo)致預(yù)算管理考核被許多人鉆空子。如一些部門為了達(dá)到預(yù)算指標(biāo)并獲得獎(jiǎng)勵(lì)性薪酬，會(huì)在費(fèi)用支出評(píng)估過(guò)程中有意抬高價(jià)格，而在業(yè)務(wù)能力評(píng)估時(shí)，又會(huì)刻意的降低指標(biāo);再比如實(shí)際考核工作受到考核人員的人為因素影響造成評(píng)價(jià)缺乏公平、公正性等。這些都為全面預(yù)算管理工作的順利開展帶來(lái)較大困難。

（三）企業(yè)中缺少對(duì)全面預(yù)算管理的足夠重視

雖然全面預(yù)算管理對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門以及各個(gè)環(huán)節(jié)都具有指導(dǎo)性作用，但在實(shí)踐中，全面預(yù)算管理卻仍沒(méi)有受到足夠的重視。這主要體現(xiàn)在三方面：一是企業(yè)管理層缺少對(duì)全面預(yù)算管理的正確認(rèn)識(shí)，只是將其看作是財(cái)務(wù)部門的工作，而沒(méi)有意識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)整個(gè)企業(yè)所有部門的影響，領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)上的偏差也隨之導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部員工對(duì)該項(xiàng)工作缺少足夠重視;二是在具體預(yù)算編制中企業(yè)并沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)起建設(shè)、財(cái)務(wù)以及銷售等各部門共同參與，各部門缺少與預(yù)算編制部門的聯(lián)系，使得最終的編制結(jié)果無(wú)法達(dá)到全面的要求;三是全面預(yù)算管理一般都由專門的人進(jìn)行具體編制與執(zhí)行，員工基本都不參與，這就造成普通員工對(duì)預(yù)算管理缺少基本概念和必要支持，從而為預(yù)算管理的順利開展造成阻礙。

（四）全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)不健全

就目前而言，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)全面預(yù)算管理缺少健全的管理機(jī)構(gòu)，或者管理組織在自身結(jié)構(gòu)上存在一些缺陷，導(dǎo)致在對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行落實(shí)與監(jiān)督過(guò)程中不但無(wú)法有效協(xié)調(diào)預(yù)算編制、監(jiān)督以及執(zhí)行等工作，更缺少對(duì)管理工作的深入研究，從而造成許多工作形同虛設(shè)。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)直接將全面預(yù)算管理交于財(cái)務(wù)部門，這樣既給財(cái)務(wù)人員增加了工作量，又造成預(yù)算與實(shí)際的偏離，同樣不利于預(yù)算管理的實(shí)施。

（五）缺少對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行的有效監(jiān)督與反饋機(jī)制

全面預(yù)算管理工作在實(shí)踐當(dāng)中還普遍存在著執(zhí)行體系不健全的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算審批權(quán)通常集中在少數(shù)管理層手中，這就會(huì)導(dǎo)致管理人員在進(jìn)行預(yù)算審批時(shí)會(huì)依靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和主觀意識(shí)進(jìn)行判斷，但這種審批方法容易出現(xiàn)失誤給具體執(zhí)行造成阻礙。另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制方面會(huì)比較重視，但對(duì)于預(yù)算的具體執(zhí)行卻不夠重視，響應(yīng)的監(jiān)督力度也較為不足，這導(dǎo)致不能有效的對(duì)預(yù)算指標(biāo)的分析、整理與匯總工作進(jìn)行監(jiān)督，從而使預(yù)算管理失去其應(yīng)有的意義。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作實(shí)踐性的措施

（一）進(jìn)一步優(yōu)化完善全面預(yù)算編制程序

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的首要工作是做好預(yù)算的編制，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)預(yù)算編制的具體程序進(jìn)行優(yōu)化完善，從而提升編制內(nèi)容的準(zhǔn)確性、全面性以及有效性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算以及資本預(yù)算等都是編制的具體范圍。其次，針對(duì)房地產(chǎn)資金投入大、回款周期長(zhǎng)且易受國(guó)家政策影響的特點(diǎn)，將預(yù)算編制的重點(diǎn)放在對(duì)現(xiàn)金流的控制上。再次，為了提升企業(yè)內(nèi)部所有部門以及所有員工參與全面預(yù)算編制的廣泛性，應(yīng)選擇在企業(yè)內(nèi)部采取自上而下的預(yù)算編制流程，這種流程還可以在一定程度上引起企業(yè)員工對(duì)預(yù)算管理工作的重視，提升其對(duì)預(yù)算管理的了解程度，同時(shí)有助于廣泛收集個(gè)人意見(jiàn)來(lái)對(duì)預(yù)算編制工作進(jìn)行優(yōu)化。而這種全員參與式的預(yù)算編制工作，也可以實(shí)現(xiàn)個(gè)人目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)的統(tǒng)一，使員工能夠通過(guò)個(gè)人目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來(lái)完成預(yù)算目標(biāo)。

（二）進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部預(yù)算考核體系與獎(jiǎng)懲機(jī)制

全面預(yù)算管理的目的在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各方面的預(yù)算目標(biāo)的完成情況進(jìn)行更好的考核與管控，因此健全的預(yù)算的考核體系對(duì)于全面預(yù)算管理而言至關(guān)重要。在實(shí)際的預(yù)算考核中通常包含考核內(nèi)容、考核對(duì)象以及考核方法等基本內(nèi)容，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于其所涉及部門與工作項(xiàng)目較多，因此在具體考核標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定時(shí)也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。一方面，企業(yè)要針對(duì)不同部門的預(yù)算編制工作與執(zhí)行結(jié)果制定出不同的指標(biāo)，使得預(yù)算考核更加具有針對(duì)性，另一方面，要建立起完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行到位，如對(duì)于能夠及時(shí)完成部門預(yù)算目標(biāo)的部門以及完成預(yù)算目標(biāo)的個(gè)人都要給予應(yīng)有的獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于無(wú)法有效完成預(yù)算目標(biāo)或違反預(yù)算管理規(guī)定的，則應(yīng)給予必要處罰，如此才能在企業(yè)內(nèi)部調(diào)動(dòng)起員工的積極性，使員工、部門的利益與預(yù)算管理統(tǒng)一起來(lái)，從而更好的推動(dòng)全面預(yù)算管理工作開展。

（三）加強(qiáng)完善預(yù)算執(zhí)行體系

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行是預(yù)算管理實(shí)際產(chǎn)生作用的環(huán)節(jié)，因此在具體執(zhí)行過(guò)程中，必須要要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行操作。一方面，要通過(guò)預(yù)算審批授權(quán)來(lái)將各部門的業(yè)務(wù)與預(yù)算執(zhí)行工作聯(lián)系起來(lái)，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定要求建立起完善的審批授權(quán)制度，使得所有部門的預(yù)算執(zhí)行都要按照制制度要求進(jìn)行，對(duì)于超出授權(quán)范圍的，則應(yīng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。另一方面，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算監(jiān)督，在具體執(zhí)行過(guò)程中所有部門都應(yīng)制定出各自的報(bào)告書，以便企業(yè)能夠從中發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理在執(zhí)行中存在的問(wèn)題并根據(jù)實(shí)際情況作出有效應(yīng)對(duì)，必要時(shí)甚至需要企業(yè)對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此外，全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行還需要做到責(zé)任明確，這就需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各執(zhí)行主體進(jìn)行權(quán)責(zé)的劃分，做到責(zé)任到人，如果出現(xiàn)問(wèn)題就可以找到響應(yīng)人員進(jìn)行問(wèn)責(zé)，從而倒逼預(yù)算管理的執(zhí)行主體認(rèn)真負(fù)責(zé)的將執(zhí)行工作落實(shí)到位。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作在實(shí)踐中的改革與完善尚需要進(jìn)一步的研究，從國(guó)家層面到企業(yè)自身與個(gè)人都應(yīng)充分重視起預(yù)算管理工作，不斷探索有效的實(shí)施方法，從而更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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