■ 姚瑩 吳洪濤 胡藝凡 馬瑞雪（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

一、引言

1998房改政策的出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化的開(kāi)啟。自此個(gè)人購(gòu)房逐漸取代單位購(gòu)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也在逐年上漲，且房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入的增長(zhǎng)速度。2013年我國(guó)35個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比均值約為10.2，這一比值遠(yuǎn)高于合理的取值范圍4-6，可以看出我國(guó)房?jī)r(jià)偏高且存在市場(chǎng)泡沫。對(duì)此，政府也在不斷出臺(tái)各種政策調(diào)控房?jī)r(jià)。2016年《政府工作報(bào)告》中提出“一城一策，因城施策”，隨著這一政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到有效遏制，增幅開(kāi)始放緩，但三四線城市的房?jī)r(jià)仍然維持較高漲幅。我國(guó)三四線城市眾多，涉及面廣，對(duì)三四線城市房地產(chǎn)問(wèn)題的研究具有重要意義。本文通過(guò)分析蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)而探究三四線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)合理性，研究三四線城市房?jī)r(jià)上漲的根本原因，通過(guò)我國(guó)住房制度改革的政策導(dǎo)向，探討三四線城市未來(lái)房地產(chǎn)良好發(fā)展路徑。

二、蚌埠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本狀況分析

作為地處中國(guó)南北地理分界線秦嶺—淮河線的全國(guó)性綜合交通樞紐城市，蚌埠憑借其優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)以及自身努力，自改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，人民生活水平不斷提升。從2013年到2018年六年間，蚌埠市的地區(qū)生產(chǎn)總值逐年增長(zhǎng)。蚌埠市GDP從2013年的1007.85億元逐年上漲，到2018年達(dá)到1714.66億元，六年間共增長(zhǎng)706.81億元。2018年地區(qū)生產(chǎn)總值位列全省第四，全年增速達(dá)8.5%。三次產(chǎn)業(yè)也在齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)3.5%，高于全省0.3個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9.2%，高于全省0.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9.4%，高于全省0.8個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

三、房?jī)r(jià)波動(dòng)影響因素分析

（一）需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響

經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)格理論指出：“市場(chǎng)中的價(jià)格實(shí)際上是供給曲線與需求曲線交點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格?！痹诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中影響房?jī)r(jià)的因素實(shí)質(zhì)上皆是通過(guò)影響供求關(guān)系從而發(fā)生作用的。首先從需求角度尋找影響房?jī)r(jià)的因素。

1.城鎮(zhèn)居民可支配收入

房產(chǎn)對(duì)于居民來(lái)說(shuō)既是一種剛性需求，同時(shí)也具有投資屬性。從2009年到2017年，蚌埠市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年攀升。這意味著蚌埠市城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買(mǎi)能力不斷增強(qiáng)，對(duì)于房產(chǎn)的有效需求也在不斷增大。從經(jīng)濟(jì)理論上分析：需求的增大導(dǎo)致需求曲線的右移，與供給曲線相加在新的均衡點(diǎn)所表示的均衡價(jià)格則會(huì)增大。所以從理論角度分析發(fā)現(xiàn)：蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向關(guān)系。

表一蚌埠市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（單位：元）

表1

2.人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化

社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最重要的因素就是人口。房地產(chǎn)的需求主體也是人，所以一個(gè)城市的人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。人口的增加帶來(lái)需求的增加，進(jìn)而刺激需求的增大。而數(shù)據(jù)顯示：從城市等級(jí)角度來(lái)看，我國(guó)人口主要向成都、重慶、杭州等新一線城市流動(dòng)，三四線城市中，有70%左右的城市遭遇著人口凈流出。2017年蚌埠市流出人口比重為22.6%，比上年增長(zhǎng)1.95%。可以看出，蚌埠市正面臨著愈加嚴(yán)重的人口流出壓力。人口的流失導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)需求的下降。

另一方面，蚌埠市城鎮(zhèn)化進(jìn)程是在不斷加快的。城鎮(zhèn)化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律，實(shí)際上就是將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地的過(guò)程。一般用城鎮(zhèn)化率表示其程度。2018年，蚌埠市城鎮(zhèn)化率57.22%，比上年提高1.91個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化的提高意味著更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，進(jìn)一步帶動(dòng)住宅、商業(yè)性房產(chǎn)等各類房地產(chǎn)的發(fā)展，擴(kuò)大需求。

（二）供給因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1.土地價(jià)格

生產(chǎn)者在一定價(jià)格下愿意提供多少產(chǎn)品，跟生產(chǎn)者所能獲得的利潤(rùn)密切相關(guān)。售價(jià)一定時(shí)，利潤(rùn)的高低主要取決于成本的大小。房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)品，運(yùn)作資金巨大，動(dòng)輒上億。從建造到銷售，各方面成本復(fù)雜繁多，這里主要分析占比較大，有代表性的地價(jià)因素。地價(jià)的高低對(duì)最終的房?jī)r(jià)具有很大的影響。目前，我國(guó)土地制度為社會(huì)主義公有制，單位和個(gè)人只對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)。土地的出讓方式主要為：招標(biāo)，掛牌和拍賣(mài)等。所以地價(jià)是一個(gè)不確定性因素，它往往取決于土地的地理位置，用途和使用時(shí)間等多種因素。根據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以2000年為基期，2015年蚌埠市綜合地價(jià)指數(shù)為349，2016年增長(zhǎng)3個(gè)點(diǎn)數(shù)，2017年的整體綜合地價(jià)指數(shù)達(dá)到366，比上一年增長(zhǎng)了14個(gè)點(diǎn)數(shù)。近三年的土地價(jià)格指數(shù)一直呈上升趨勢(shì)。不斷增長(zhǎng)的土地價(jià)格加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，房?jī)r(jià)則隨著上漲。

2.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額

觀察2007年到2017年的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額變化可知，蚌埠市近十一年間投資額整體呈現(xiàn)出上升的勢(shì)頭。只在2016年的投資開(kāi)發(fā)額比上年減少了40.02億元，但緊隨其后的2017年，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)了38%，達(dá)到了538.88億元。蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資金額的不斷增加，吸引著越來(lái)越多的目光投向這一行業(yè)。當(dāng)越來(lái)越多的部門(mén)或企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)中，一方面在不斷促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展與繁榮，另一方面也醞釀出各種投機(jī)行為，帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫等一系列問(wèn)題。

（三）政策因素

1.利率因素

利率對(duì)于房?jī)r(jià)的影響從供給與需求兩方面分析。當(dāng)利率下調(diào)時(shí)，從供給者即開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看：社會(huì)投資會(huì)增加的同時(shí)，投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本也相應(yīng)降低，開(kāi)發(fā)商增加供給的意愿增強(qiáng)，社會(huì)總供給增加；對(duì)需求者也就是普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：利率的下降意味著貸款利息的減少，導(dǎo)致購(gòu)房成本降低，對(duì)于房產(chǎn)的需求增加。

2.政府宏觀調(diào)控

除了通過(guò)調(diào)節(jié)利率影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，政府還可以稅收來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。政府可以通過(guò)增減稅種以及調(diào)節(jié)稅率大小影響房地產(chǎn)交易或投資的成本。

四、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在問(wèn)題

（一）房?jī)r(jià)降溫困難

自中央提出“住房不炒”政策方針以來(lái)，一二線城市房地產(chǎn)逐漸降溫，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)，但三四線城市房?jī)r(jià)依然火爆，上漲勢(shì)頭不減。從圖四中可以看出近十年蚌埠市房?jī)r(jià)基本處于逐年上升趨勢(shì)。2017年三四季度房?jī)r(jià)更是突破6000元/平方米，最高達(dá)到6466元/平方米。雖然自提出“住房不炒”政策以來(lái)，政府調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，從蚌埠市房?jī)r(jià)來(lái)看，效果還未顯現(xiàn)出來(lái)。

表2 蚌埠市近年平均房?jī)r(jià)水平

（二）空置率

隨著“住房不炒”等政策的落實(shí)，炒房熱潮逐漸降溫。但炒房者們的退出并沒(méi)有使三四線城市的房?jī)r(jià)有所下降，反而房屋空置率居高不下了。沒(méi)有了炒房者的囤積空房的行為，為何空置率沒(méi)有下降呢？因?yàn)檎叩牟粩喑雠_(tái)，炒房者已經(jīng)無(wú)法獲得更多的利益了。但受政策影響的還有在外務(wù)工人員，他們受到限購(gòu)、限貸等政策的影響，不得不回到家鄉(xiāng)購(gòu)房。資本的聚集導(dǎo)致房?jī)r(jià)有增無(wú)減。同時(shí)這些在外務(wù)工的人口對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)是流出的，空置率上升也就不言而喻。另一方面，短期住房銷量的增加進(jìn)一步吸引了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，房屋供給量與房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)，對(duì)于三四線城市的中小城鎮(zhèn)以及農(nóng)村居民這些剛需人群來(lái)說(shuō)，他們更加買(mǎi)不起房子，庫(kù)存量的增加進(jìn)一步抬高空置率。

五、政策建議

（一）加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)

從三四線城市發(fā)展可以看出，較低的城鎮(zhèn)化水平導(dǎo)致住房剛需人群的壓力增加。而他們短期又無(wú)法負(fù)擔(dān)起購(gòu)房能力。這時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展就顯得尤為重要。增加公租房供應(yīng)量，從根源上解決需求人群的住房問(wèn)題；嚴(yán)格把控房屋租金波動(dòng)幅度，出臺(tái)調(diào)控政策防止出現(xiàn)租金過(guò)高現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）加強(qiáng)三四線城市發(fā)展

由于一二線城市的不斷發(fā)展，以及陸續(xù)出臺(tái)的人才引進(jìn)政策，三四線城市人口不斷流入大城市。為挽回人口流失，增加三四線城市房屋需求量，國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，應(yīng)協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，合理分配資源。只有三四線城市生活質(zhì)量提升，資源優(yōu)化，才能吸引人口，更好發(fā)展。