趙彭

2019年國內(nèi)房?jī)r(jià)逐漸停漲趨于穩(wěn)定，炒房現(xiàn)象在很大程度上得到了抑制。據(jù)克而瑞研究院報(bào)告，去年新建商品房銷售面積與銷售金額分別達(dá)到17.2億平方米和16.1萬億元。在調(diào)控趨嚴(yán)趨緊的全年走勢(shì)下基本實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。在房?jī)r(jià)方面，新房市場(chǎng)微漲，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)不同程度下跌，青島市的二手房更是以連跌10個(gè)月，降幅高達(dá)20.31%。

那么2020年樓市是不是適合出手的一年？2020年要不要買房呢？

調(diào)控仍是淡化增長(zhǎng)

1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)在30年的發(fā)展中一直扮演著經(jīng)濟(jì)助推器的角色。憑借樓市拉動(dòng)，城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一路高歌，居民財(cái)富快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱作用逐漸被放大。但俗話說水滿則溢，據(jù)社科院的數(shù)據(jù)顯示，2018年-2019年期間樓市對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐漸由正轉(zhuǎn)負(fù)。

在樓市基本面扭轉(zhuǎn)的情況下，2019年全年市場(chǎng)效果并沒有快速體現(xiàn)，相反很多人認(rèn)為三年多的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)需求形成了壓制。去年底國內(nèi)樓市排頭兵深圳出現(xiàn)調(diào)控松綁，隨后南京、佛山、東莞等地陸續(xù)跟進(jìn)，青島高新區(qū)也取消了搖號(hào)限制。這些動(dòng)作都被視為因市場(chǎng)需求而進(jìn)行的區(qū)域性調(diào)整。

國家調(diào)控政策在去年末也做出調(diào)整，其中300萬人口以下的城市放開落戶限制和央行降準(zhǔn)釋放資金兩項(xiàng)最受關(guān)注。政策松動(dòng)加上年底房企“以價(jià)換量”，樓市成交量出現(xiàn)了年末翹尾的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，去年12月份全國新建商品住宅銷售環(huán)比上升10.0%。其中，一線城市上升15.5%，二線城市上升10.4%，三線城市上升17.0%，四線城市下跌15.6%。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市總量穩(wěn)中略增。成交活躍的城市包括北京、深圳、南京、武漢、成都、青島等城市。其中銷售面積增加最多的是揚(yáng)州，環(huán)比增加104.7%。南京、成都銷售面積分別環(huán)比增加78.7%和70.6%。房?jī)r(jià)方面，2019年12月的全國成交均價(jià)相比11月小幅下滑。

從政策的導(dǎo)向上來看，今年限購的放開和加強(qiáng)限售將相輔相成，市場(chǎng)機(jī)制與調(diào)控政策會(huì)趨向于一個(gè)平衡點(diǎn)，更利于供需雙方選擇。

一方面調(diào)控政策持續(xù)深化，比如2020年開年銀保監(jiān)會(huì)再次表示要防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，抑制居民杠桿率增長(zhǎng)。在目前約有21個(gè)城市限購全面放開的背景下，這一信號(hào)遏制了市場(chǎng)亢奮的情緒，更是讓個(gè)別城市的松綁政策遭遇了“一日游”。這其中唐山市成為了限售的前線陣地，今年1月4日開始唐山市新建商品房自網(wǎng)簽之日起42個(gè)月之內(nèi)不得上市交易。

另一方面市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制完善，購房風(fēng)險(xiǎn)得到極大緩解。1月1日重慶住建部公開表示房產(chǎn)稅征點(diǎn)由17630元/平方米上調(diào)至19587元/平方米。而在此之前長(zhǎng)沙市曾出臺(tái)通知，限制商品房利潤，平均利潤需把控在6%-8%。西安建議將購房者的購房資金存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商不得直接收取。黑龍江省明確表示樓房建到三分之二時(shí)才批準(zhǔn)預(yù)售。

從各地舉措看，2020年政策的主要導(dǎo)向是以穩(wěn)定淡化增長(zhǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期的調(diào)控戰(zhàn)略所以短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，同樣也很難大跌。

出手需要認(rèn)清定位

那么2020年要不要買房呢？

“2020年市場(chǎng)輪廓已足夠清晰，一線城市看政策，有著足夠的住房需求和就業(yè)、教育環(huán)境支撐，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足，深圳取消豪宅稅刺激市場(chǎng)反彈就是很好的案列;二線看市場(chǎng)和城市定位，限購放開決定了房?jī)r(jià)的上漲，止跌令的出臺(tái)給出了房?jī)r(jià)的下限，投資買房也許賺不了大錢，但至少不會(huì)虧本;三四線城市看土地財(cái)政預(yù)期，一沒有人口，二沒有經(jīng)濟(jì)，高房?jī)r(jià)的背后只有單薄的地價(jià)，春節(jié)前后恐怕是最后一次小陽春，節(jié)后將會(huì)呈現(xiàn)最真實(shí)的一面，表面上是城鎮(zhèn)化的需求，實(shí)則是市場(chǎng)回調(diào)?！睒肪涌毓汕鄭u公司總經(jīng)理董娜表示。

開發(fā)成本、城市發(fā)展空間、人口構(gòu)成了房?jī)r(jià)三要素。2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)在以“住”為主的功能訴求下，朝著更理性的方向發(fā)展，城市也將隨產(chǎn)業(yè)集聚、人才引進(jìn)、功能配套、景觀環(huán)境等差異，冷熱分化更大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)2019年青島市商品房供應(yīng)量2105萬平方米，成交量1621萬平方米，供需差距愈發(fā)明顯，成交均價(jià)14836元/平方米，略漲2.6%。不難看出2019年二手房跌幅雖然曾排名第一，但新房市場(chǎng)卻保持了2.6%的增長(zhǎng)。這意味著市場(chǎng)上剛需的期待和持房的焦慮同在。

值得注意的是，截至2019年12月底，青島市新建商品住宅庫存面積約為1743萬平方米，去化周期較2018年有所延長(zhǎng)，約為15個(gè)月。與庫存面積同步增長(zhǎng)的，還有住宅用地的價(jià)格和成交數(shù)量，2019年青島市住宅用地成交總建筑面積2447萬平方米，總成交價(jià)850.3億元，量?jī)r(jià)齊漲。這意味著未來竣工面積和去化率都要面臨較大的市場(chǎng)壓力，但并不代表房?jī)r(jià)會(huì)有更大的跌幅。這其中，地價(jià)上漲會(huì)直接影響開發(fā)成本，因此開發(fā)商即便再“以價(jià)換量”也不會(huì)在市場(chǎng)上推出腰斬的房?jī)r(jià)。

據(jù)房天下二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)，2019年青島二手房掛牌均價(jià)整體比較平穩(wěn)，價(jià)格幅度變化不大，全年掛牌價(jià)趨勢(shì)為穩(wěn)中回落并趨于穩(wěn)定。12月份青島二手房掛牌價(jià)穩(wěn)定至23198元/平米。

另據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年青島二手房市場(chǎng)全年共簽約55244套，環(huán)比2018年（54170套）上漲1.98%。不難看出，二手房市場(chǎng)在持續(xù)下跌后，已經(jīng)較為理性，因此成交量較2018年有微漲。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房成交規(guī)模大約6萬億元，其中有15個(gè)城市占比近六成。這15個(gè)城市分別為：上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、重慶、天津、成都、廈門、合肥、青島、鄭州。這15個(gè)城市也是未來購買二手房、買新房的首選。

從長(zhǎng)期發(fā)展來看，青島市在“一帶一路”、上合示范區(qū)等多項(xiàng)國家戰(zhàn)略的疊加支持之下保持了較好的向上空間。數(shù)據(jù)顯示，青島市2019年商辦用地供應(yīng)量為3166.8萬平方米，成交2939.5萬平方米，商辦用地的高成交率也顯示了開發(fā)企業(yè)對(duì)城市未來的信心。

城市人口總量對(duì)房?jī)r(jià)有支撐性作用，1月9日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，山東宣布全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。

按照《2018年中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2017年全國城區(qū)常住人口300萬以上的城市一共27個(gè)，山東有兩個(gè)，分別是濟(jì)南和青島。而今年1月5日下發(fā)的《濟(jì)南建設(shè)國家中心城市三年行動(dòng)計(jì)劃（2020—2022年）》中則明確提到，濟(jì)南將全面放開落戶限制。這意味著山東省除了青島之外，其他所有城市都將實(shí)現(xiàn)落戶“零門檻”。

“對(duì)于青島來說，抓住政策利好放寬落戶限制是大趨勢(shì)也是一張市場(chǎng)底牌?！狈刻煜虑鄭u新房公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛認(rèn)為上升的城市發(fā)展空間為人才引進(jìn)和人口流入提供了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。數(shù)據(jù)顯示，2019年全國大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)首選城市排名中，青島市位列上海、廣州、北京、深圳之后第五位。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，青島全國人口流動(dòng)的方向排行榜位列第14位，保持了正增長(zhǎng)。人口增幅為樓市提供了去化潛力。

根據(jù)中科院預(yù)測(cè)中心剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)：2020年中國GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)6.1%左右房?jī)r(jià)約上漲6.1%。從青島所在的一、二線城市市場(chǎng)定位看，首先被調(diào)控壓抑的購買需求需要釋放，其次地方人才政策和人口潛在流入也在刺激住房需求，再有降準(zhǔn)后貨幣政策也在適度放松之中，所以今年房?jī)r(jià)從技術(shù)上判斷有大概率的向上趨勢(shì)。

但2019年青島樓市看似整體穩(wěn)定卻也余留了較高的庫存。15個(gè)月的去化周期疊加2020年新入市項(xiàng)目，新房市場(chǎng)庫存至少會(huì)增加到目前的一倍。同時(shí)二手房市場(chǎng)也面臨著首批限售房集中解凍的市場(chǎng)壓力。

可以預(yù)判，2020年青島樓市新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的主基調(diào)仍是去庫存背景下的穩(wěn)中略漲，二手房市場(chǎng)則可能會(huì)緩落筑底。至于2020年該不該買房？建議購房者首先要認(rèn)清自己的身份是“剛需”還是“首改”或者有其他所用。如果單純以投資為目的，可能就不太合適。