文｜劉國(guó)雄

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，軍隊(duì)和地方土地資源都不斷緊缺，軍用土地有償轉(zhuǎn)讓越來越嚴(yán)，軍隊(duì)建設(shè)所需土地單向征用也越來越難。但是，國(guó)防建設(shè)如軍隊(duì)訓(xùn)練場(chǎng)建設(shè)及國(guó)家和省市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)不可避免地涉及占用一些地方及軍隊(duì)房地產(chǎn)，軍地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換仍將成為當(dāng)前及今后解決軍地土地需求的一種主要方式。

入圍的資質(zhì)排名門檻高。軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，因其評(píng)估對(duì)象的特殊性有其自身的特殊門檻要求。一方面資質(zhì)等級(jí)要求高。凡涉及軍用土地評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件要求越來越高。2009年之前基本沒有明確要求，但當(dāng)年總后勤部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作的通知》，明確提出“要確保轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公正合理，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須委托具備二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估?！?2014年總后勤部進(jìn)一步出臺(tái)《關(guān)于從嚴(yán)規(guī)范軍用土地管理有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)指出要嚴(yán)格組織轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，各軍區(qū)、軍兵種應(yīng)遴選一批具備土地估價(jià)B級(jí)（含）以上資質(zhì)或房地產(chǎn)估價(jià)二級(jí)（含）以上資質(zhì)、信譽(yù)良好的專業(yè)機(jī)構(gòu)，逐步建立本單位、本系統(tǒng)評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，并報(bào)總后勤部備案。現(xiàn)在有的項(xiàng)目要求選擇同時(shí)具備房地產(chǎn)估價(jià)一級(jí)資質(zhì)和土地估價(jià)A級(jí)資信的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。另一方面綜合排名要靠前。2017年7月19日軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定下發(fā)《關(guān)于做好全面停止有償服務(wù)活動(dòng)中資產(chǎn)評(píng)估工作的通知》明確要求，要按照行業(yè)權(quán)威、信譽(yù)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富的標(biāo)準(zhǔn)選準(zhǔn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，原則上從中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)公布的最新年度資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)前20家名單中選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。因故無法選擇上述評(píng)估機(jī)構(gòu)的，相關(guān)單位可在所在省(自治區(qū)、直轄市)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)公布的最新年度資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)排名前10家名單中，選擇相應(yīng)行業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

承諾的相關(guān)事項(xiàng)范圍廣。軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換評(píng)估工作因其評(píng)估對(duì)像的特殊性，相關(guān)承諾事項(xiàng)要更多更廣。一是保密承諾。軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要承諾保守相關(guān)軍事秘密，未經(jīng)許可不得向任何第三方泄露置換土地評(píng)估協(xié)議中所有條款的任何內(nèi)容以及協(xié)議的簽訂及履行情況，不得將評(píng)估的土地測(cè)量等相關(guān)信息資料對(duì)外泄漏，對(duì)評(píng)估過程資料及評(píng)估結(jié)果報(bào)告等相關(guān)評(píng)估資料，在保密期要單獨(dú)保管并執(zhí)行相應(yīng)的保密規(guī)定，不得將相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)工作經(jīng)歷作為廣告宣傳。二是背景承諾。評(píng)估機(jī)構(gòu)要承諾背景清楚，有的要求不能有外資或港澳臺(tái)資背景。承諾要從業(yè)誠實(shí)，有的要求入圍機(jī)構(gòu)須承諾近幾年來沒有因違反有關(guān)法律和行政法規(guī)受到業(yè)務(wù)主管部門行政處罰和行業(yè)自律公開懲戒。承諾要求選派既個(gè)人政治背景清楚、政審合格，又資格具備、業(yè)務(wù)精通、責(zé)任心強(qiáng)的專業(yè)人員承擔(dān)評(píng)估工作，且評(píng)估人員要相對(duì)固定，直到項(xiàng)目任務(wù)結(jié)束不能調(diào)換。三是報(bào)酬承諾。軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換評(píng)估服務(wù)費(fèi)用，有的要求入圍機(jī)構(gòu)須承諾按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)行業(yè)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮一定比例收取，這個(gè)在入圍條件上會(huì)具體明確。但是有的軍地土地置換項(xiàng)目涉及軍地雙方各找評(píng)估結(jié)構(gòu)對(duì)同一宗土地進(jìn)行評(píng)估，而地方評(píng)估機(jī)構(gòu)的選取可能是通過公開招標(biāo)程序確定的，其評(píng)估服務(wù)費(fèi)用可能遠(yuǎn)低于按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)行業(yè)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)可能要求評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾，同等情況下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能高于地方相應(yīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，同樣一宗地，同樣的評(píng)估工作量，軍地雙方評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)酬相差太大，從而發(fā)生不公平不合理。

評(píng)估的質(zhì)量審核關(guān)口多。軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換評(píng)估工作要通過“三審”把關(guān)：一是評(píng)估方案要通過預(yù)審。評(píng)估作業(yè)方案本來只是評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量?jī)?nèi)控制度，但是，軍隊(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓置換項(xiàng)目評(píng)估任務(wù)單位，通常會(huì)根據(jù)要求主動(dòng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)接，對(duì)評(píng)估方案先行把關(guān),尤其對(duì)參加評(píng)估人員的資格審核、評(píng)估方法的溝通、最終評(píng)估估值的預(yù)估、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的時(shí)間及配合、評(píng)估進(jìn)度安排等進(jìn)行認(rèn)真預(yù)審把關(guān)，以確保從源頭上保證評(píng)估質(zhì)量。二是評(píng)估報(bào)告要通過初審。評(píng)估機(jī)構(gòu)按委托評(píng)估合同將正式評(píng)估報(bào)告交給任務(wù)單位后，任務(wù)單位通常會(huì)在第一時(shí)間組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核。尤其對(duì)評(píng)估報(bào)告中的主要內(nèi)容,會(huì)逐條逐句認(rèn)真審閱，如評(píng)估目的是否與協(xié)議的要求一致，評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍與實(shí)際有無偏差，價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日是否與約定的一致，評(píng)估方法是否科學(xué)合理，評(píng)估結(jié)論與之前溝通的是否一致，評(píng)估報(bào)告使用有效期對(duì)軍隊(duì)使用報(bào)告有無影響，有關(guān)特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生什么樣的影響等等。三是最終結(jié)果要通過審查。評(píng)估報(bào)告要按軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定要求，報(bào)中央軍委審批的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，由軍兵種軍事設(shè)施建設(shè)部門組織房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告專業(yè)審查；報(bào)軍兵種審批的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，由戰(zhàn)區(qū)軍種級(jí)單位軍事設(shè)施建設(shè)部門組織房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告專業(yè)審查。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目估價(jià)報(bào)告及其專家審查意見，要作為報(bào)批轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的必備要件，隨項(xiàng)目請(qǐng)示件一并上報(bào)。