宋雨溪

中國(guó)進(jìn)入全面開(kāi)放的關(guān)鍵三十年，正處于實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的歷史交匯期，改革開(kāi)放以來(lái)國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策鼓勵(lì)支持中西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，湘西州吉首市經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為推動(dòng)吉首新型城鎮(zhèn)化的主要?jiǎng)恿?，?duì)物業(yè)管理有了更高質(zhì)量更高效率的需求，而與此同時(shí)物業(yè)管理水平較為滯后。對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題的探究有利于吉首在新型城鎮(zhèn)化中向著更加均衡的方向發(fā)展。本文主要以吉首為例，討論多民族地區(qū)中小城市物業(yè)管理發(fā)展中的問(wèn)題與對(duì)策分析。

一、吉首物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）吉首概況

吉首位于湘西苗疆，該地民族成分十分復(fù)雜，苗疆明顯有“苗”，“蠻”，“客”之分，混居土家族，苗族，漢族，故本文討論的是吉首多民族地區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題。吉首是湘西土家族苗族自治州州府，苗語(yǔ)意思是“生養(yǎng)的地方”。近年來(lái)，全面實(shí)施了城市品牌戰(zhàn)略，打造了“谷韻吉首”的特色品牌和“信若山、懷若桂、品若蘭”的吉首品質(zhì)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)化尤其是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。但隨著經(jīng)濟(jì)水平的迅速提高，吉首物業(yè)管理的發(fā)展缺乏銜接性、現(xiàn)實(shí)性和前瞻性所帶來(lái)的硬件規(guī)劃不足、軟件管理制度建設(shè)落后等問(wèn)題暴露出來(lái)。通過(guò)對(duì)吉首物業(yè)管理發(fā)展中的問(wèn)題與對(duì)策的探究，有助于提升居民生活質(zhì)量與幸福感，改善廣大群眾的生活居住水平。吉首的整體基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施落后，投融資渠道少，城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施有很大發(fā)展空間。通過(guò)對(duì)吉首物業(yè)管理進(jìn)行科學(xué)的制度改革和體系改革，吉首公共事業(yè)的制度管理將會(huì)得到進(jìn)一步完善。

（二）吉首物業(yè)發(fā)展水平狀況

物業(yè)這一概念在二十世紀(jì)八十年代已經(jīng)出現(xiàn)，并且由香港傳入內(nèi)地，內(nèi)地的物業(yè)管理漸漸發(fā)展起來(lái)。物業(yè)管理在中小城市尚且不太成熟，基本沒(méi)有構(gòu)成成熟的管理制度和管理體系，業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)雙向抉擇的機(jī)制尚沒(méi)有建立。受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響，物業(yè)管理對(duì)于中小城市吉首來(lái)說(shuō)仍屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有密切關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)不足，側(cè)重管理而服務(wù)意識(shí)不足，對(duì)公用事業(yè)保障服務(wù)不容樂(lè)觀，管理質(zhì)量有待提高。

（三）吉首物業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1.住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式較為落后。吉首是少數(shù)民族聚居地區(qū)，山地面積較多，無(wú)法提供足夠的住宅用土地面積。部分地區(qū)甚至選擇向山上進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)以增加土地利用面積，較難形成規(guī)模的物業(yè)管理體系。然而，在思想較為保守落后的吉首部分地區(qū)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或?qū)⒋嬖谝欢ɡщy。由此，推行現(xiàn)金的物業(yè)管理模式存在資金，環(huán)境等方面的困難，同時(shí)吉首物業(yè)存在一定的規(guī)范性問(wèn)題。由2014年吉首市物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目一覽表可知吉首市物業(yè)起步較晚。

表1? 2014年吉首市物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目一覽表

2.物業(yè)管理過(guò)程中服務(wù)意識(shí)淡薄。事實(shí)上，物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)尚未有真正的使之明確的討論，處于模糊狀態(tài)，目前社區(qū)中存在很多物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的交叉。而根據(jù)《物權(quán)法》第81條可知，將物業(yè)企業(yè)所從事的工作成為“物業(yè)服務(wù)”。水，電，氣等的保障是物業(yè)管理能運(yùn)行的基本條件，而物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)用后，未采取有效管理措施。業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理委托未達(dá)到業(yè)主的預(yù)期效果，使業(yè)主產(chǎn)生不滿情緒。如吉首市世紀(jì)山水物業(yè)所出現(xiàn)的小區(qū)綠化面積被挖掉做樓梯，改商用卻未經(jīng)整棟樓主同意，住改商而物業(yè)公司不作為引起了業(yè)主不快。

3.前期規(guī)劃建設(shè)介入不足。物業(yè)管理的前期介入對(duì)樓盤十分重要。不僅可以向開(kāi)發(fā)商反映切實(shí)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)樓盤質(zhì)量，環(huán)境及各方面的管理，因地制宜為后期物業(yè)管理的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，還可以促進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)的有效溝通，保障業(yè)主生活品質(zhì)。然而在吉首開(kāi)發(fā)商往往會(huì)引導(dǎo)業(yè)主使用開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司，使物業(yè)公司無(wú)法真正站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主使用樓盤時(shí)難以有令人滿意的后勤保障。以吉首市世紀(jì)山水為例，已打鋼筋的2樓業(yè)主交共用承重墻被敲掉而物業(yè)熟視無(wú)睹，對(duì)業(yè)主造成嚴(yán)重生命威脅引發(fā)不滿。

4.物業(yè)管理費(fèi)用資金利用不足。吉首的開(kāi)發(fā)商有自己的物業(yè)公司且缺乏足夠科學(xué)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)費(fèi)的使用存在許多不合理現(xiàn)象。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)由于沒(méi)有透明監(jiān)督機(jī)構(gòu)介入而造成使用時(shí)出現(xiàn)的各種問(wèn)題，是由業(yè)主所出物業(yè)費(fèi)解決，產(chǎn)生了大比例的物業(yè)費(fèi)浪費(fèi)，部分物業(yè)存在管理不到位而放任住戶飼養(yǎng)家禽，種菜的問(wèn)題，由此造成別墅區(qū)湖水污染嚴(yán)重影響業(yè)主生活質(zhì)量。

5.缺乏公平公正公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。由于吉首物業(yè)管理發(fā)展較為緩慢，管理思想不夠與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)公司大多屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的選擇很少，且由于物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商利益一致性，業(yè)主往往出現(xiàn)維權(quán)困難問(wèn)題。

6.業(yè)主權(quán)利意識(shí)不足。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吉首市等中小城市對(duì)物業(yè)管理的需求快速增加起來(lái)，而業(yè)主物業(yè)管理的概念的理解尚且不成熟。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立都缺乏業(yè)主的支持。業(yè)主委員會(huì)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的社團(tuán)組織，而業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，體現(xiàn)業(yè)主的意志和利益，對(duì)物業(yè)管理重大事項(xiàng)做出決定的業(yè)主自治管理組織。以吉首市世紀(jì)山水小區(qū)為例，由于幾千戶的業(yè)主未成立業(yè)主委員會(huì)，2世紀(jì)山水業(yè)主長(zhǎng)期面臨沒(méi)有停車位的問(wèn)題，究其原因，是物業(yè)為所欲為，向外來(lái)商戶，補(bǔ)習(xí)班等肆意出售停車卡，占用大量社區(qū)資源。而廣告進(jìn)小區(qū)以來(lái)，所有廣告收入支出的相關(guān)情況都未合理返還業(yè)主，產(chǎn)生了許多糾紛。業(yè)主委員會(huì)可以發(fā)揮積極監(jiān)督作用，而世紀(jì)小區(qū)由于未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)廣告收支錢款等大量資金處于無(wú)人監(jiān)管狀態(tài)，甚至社區(qū)存在三年不發(fā)放房產(chǎn)證的問(wèn)題。

7.物業(yè)管理的法制觀念不強(qiáng)。雖然已有《物業(yè)管理?xiàng)l例》等條文對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范，在實(shí)際情況中，受法律意識(shí)淡薄等因素制約，吉首等中小城市物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題不完全可以通過(guò)正常法律渠道得到高效解決，條文缺少解決具體問(wèn)題的針對(duì)性，而業(yè)主遇到法律糾紛時(shí)，很少有主動(dòng)使用法律武器維護(hù)合法權(quán)益的意識(shí)，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏法律規(guī)范。吉首的物業(yè)公司仍需加強(qiáng)學(xué)法守法用法，避免如吉首乾程物業(yè)公司拒向業(yè)主開(kāi)發(fā)票而存在的疑似偷稅漏稅問(wèn)題。